* полноценной защите имущественных прав города и государства;
* достижении максимальной доходности объектов недвижимости.
Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования федеральной недвижимости. На наш взгляд, цикл управления федеральным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 3.11).
Рис. 3.11. Цикл управления федеральным недвижимым имуществом
На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты федерального недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими федеральными органами.
Инвентаризация и учет недвижимого имущества
На первом этапе цикла управления федеральным недвижимым имуществом необходимо осуществить процедуру учета и инвентаризации недвижимого имущества.
Учет и инвентаризация — мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.
Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых — внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 3.12).
Рис. 3.12. Технологическая схема проведения инвентаризации
Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является федеральный кадастр недвижимости (ФКН), представляющий собой единую систему федерального учета объектов недвижимости и прав на них.
Единство системы федерального учета позволяет вносить следующие сведения в ФКН:
* федеральный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ФКН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;
* федеральная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ФКН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;
* федеральная регистрация оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ФКН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;
* федеральный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ФКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.
Связь между сведениями, содержащимися в ФКН, Едином федеральном реестре прав (ЕФРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его федерального учета. Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:
1. Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:
* дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;
* кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления федерального учета объекта недвижимости;
* экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для федеральной регистрации оценок данного объекта.
2. Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:
ФКН — совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;
ФКН — обеспечение государством гарантии прав граждан и юридических лиц на недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет налогообложения и использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в федеральной собственности.
Кадастровый учет — это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.
2.1. Технический учет — описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).
2.2. Кадастровый учет — определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).
3. Федеральный земельный кадастр (ФЗК) как функционально самостоятельная компонента федерального кадастра недвижимости.
3.1. Структура и организация ФЗК:
* ФЗК — охватывает всю территорию РФ и содержит сведения о земельных участках, являющихся федеральной собственностью, а также о территориальных зонах, образованных федеральными органами власти;
* земельные кадастры субъектов РФ — охватывают территорию субъекта РФ и содержат сведения о находящихся на них земельных участках, являющихся федеральной собственностью, а также о находящихся на этой территории территориальных зонах, образованных органами государственной власти РФ и субъекта РФ.
3.2. Принципы создания ФЗК:
* единство правил создания ФЗК;
* доступность информации ФЗК на любом этапе его создания;
* одновременное вовлечение в процесс создания ФЗК всех регионов России;
* постоянный контроль за актуальностью сведений ФЗК;
* разделение приоритетов для земель различного подчинения;
* обеспечение приоритета низовых органов и др.
После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.
Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества Набор методов оценки
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
