Ознакомительная версия.
Надуть нынешний пузырь на рынке помог, как это ни парадоксально, один из приснопамятных нацпроектов, придуманных нынешним президентом – тот самый, который назывался «Доступное жилье». Ставка в нем была сделана на развитие ипотеки. Кредиты на 15—20 лет под щадящие по российским меркам проценты резко расширили круг покупателей. Рост цен, в свою очередь привлек на рынок инвесторов, и доля инвестиционного жилья, как в столице, так и в регионах, стала расти, дойдя, по разным оценкам, до 20—25% от всего имеющегося в наличии жилого фонда.
Привлекли высокие цены и девелоперов, которые до недавнего времени анонсировали все новые и новые масштабные проекты, привлекая при этом многомиллиардные кредиты. Однако продавать построенные метры становится все труднее: элитные коттеджные поселки и жилые комплексы эконом-класса стоят нераспроданными. И надежды, что все это разойдется в ближайшее время, не много. Банки, столкнувшиеся еще в конце прошлого года с дефицитом ликвидности, стали повышать проценты по ипотеке и ужесточать требования к заемщиками. А иные и вовсе прекратили выдачу «длинных» ипотечных кредитов, поскольку оказались отрезанными от относительно дешевых иностранных кредитов.
Между тем, девелоперам, которые раньше без особых проблем рефинансировали свою задолженность в тех же банках, сегодня перезанять особенно негде. Цены они пока держат, но не за горами распродажи по демпинговым ценам – лишь бы с долгами расплатиться. А там и инвестиционное жилье в ход пойдет – опыт США и Великобритании, где недвижимость второй год к ряду продолжает падать, многих научил тому, что незыблемых ценностей не бывает.
Государство же, которое как всегда все делает не вовремя, лишь подольет масла в огонь. В этом году власти наконец осознали, что нацпроект «Доступное жилье», трансформировавшийся в одноименную федеральную целевую программу, лишь подогревает и без того заоблачные цены. Поэтому было принято решение о том, что государственные средства должны быть сконцентрированы не на поддержании ипотеки, а на жилищном строительстве. Это создаст дополнительное предложение на рынке и усилит падение цен.
Еще одним немаловажным фактором является грядущая в 2011 году трансформация налогов на землю и недвижимость в единый налог на имущество, который будет взиматься с рыночной оценки недвижимости, а не с оценочной стоимости по БТИ, как сейчас. Это сделает расходы на содержание инвестиционного жилья слишком высокими и спровоцирует еще одну волну продаж.
Так что, если кто-то озаботился покупкой жилья, лучше с этим делом не торопиться, лучше полгода-год подождать. Однако и ждать слишком долго тоже не стоит. Застройщики уже сейчас замораживают реализацию новых проектов, что, рано или поздно приведет к дефициту на рынке и возобновлению роста цен.
19 сентября 2008 г. • money.newsru.com
ОСТРОВ НЕВЕЗЕНИЯ ВМЕСТО ОСТРОВА СТАБИЛЬНОСТИ
Самый масштабный со времен 1998 года финансовый кризис, ударивший по России, кажется, приостановлен. ЦБ и правительство начали действовать адекватно, но слишком поздно, что сделало «спецоперацию» по спасению финансовой системы беспрецедентно дорогой. Денежный поток, направленный на тушение пожара, сопоставим по размерам со всем накопленным Стабфондом.
Полторы недели назад в России наступила кульминация финансового кризиса, вызванного сильнейшим обвалом фондового рынка. По состоянию на 12 сентября основные российские индексы уже потеряли 40—50% от своих максимальных значений, достигнутых в мае этого года. Банкротство четвертого по размерам американского банка Lehman Brothers, о котором было объявлено в позапрошлый уик-энд, «уронило» российские индексы еще на 5—6%. Во вторник 16 сентября падение переросло в паническое обрушение, которое удалось остановить, лишь прекратив торги на основных фондовых площадках – ММВБ и РТС. Индекс ММВБ потерял более 20% по сравнению с предыдущим закрытием, а РТС – около 14%.
Распродажи шли по всему миру, поскольку угроза банкротства нависла над крупнейшей в мире страховой группой American International Group (AIG). В шаге от разорения оказался и один из крупнейших игроков российского фондового рынка – инвестиционный банк «КИТ Финанс», серьезно проигравшийся на срочном рынке. Уже в понедельник 15 сентября он прекратил исполнять свои обязательства перед рядом контрагентов на 6 млрд рублей, в том числе и по сделкам РЕПО (кредитования под залог ценных бумаг), что привело к распродаже заложенных пакетов акций по бросовым ценам и окончательно добило российский рынок.
В среду 17 сентября после открытия торгов российские бумаги ненадолго подросли, однако вскоре обвальное падение возобновилось с новой силой, после чего Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) остановила торги на обеих площадках до особого распоряжения. Российские денежные власти начали предпринимать экстренные меры для спасения ситуации. Стало очевидно, что биржи остановлены до тех пор, пока у правительства не будет абсолютных гарантий того, что откроются они бурным ростом.
Хроника падения
Еще совсем недавно, зимой этого года, министр финансов Алексей Кудрин запустил в обиход определение: Россия – «остров стабильности» в океане мирового финансового кризиса. Многие в это поверили, учитывая бурно растущие цены на нефть, а также весьма впечатляющие золотовалютные резервы Центробанка и Стабфонд. Единственной «мелочью», которая несколько портила картину, были неприятности, преследовавшие британских акционеров совместной компании ТНКВР. Тем более что создавались они не только российскими партнерами по бизнесу, делавшими громкие заявления о недовольстве руководством компании, но и разного рода государственными органами – от ФСБ, инициировавшей шпионский скандал и обыски в офисах компании, до миграционной службы, лишившей рабочих виз всех британских сотрудников, включая председателя правления Роберта Дадли. Вмешательство государства в конфликт акционеров отнюдь не улучшает инвестиционный климат в стране. Однако до поры до времени инвесторы, глядя на стремительно дорожающую нефть, терпели.
Правда, во второй половине мая в России, вслед за остальными мировыми площадками, началась коррекция. Достигнув исторических максимумов, индексы начали «сползать»: одни инвесторы ждали, что «черное золото» вот-вот начнет дешеветь, другие засобирались на курорты и фиксировали прибыль.
К середине июля нефть подпрыгнула почти до 150 долл. за баррель, а российские индексы приблизились к чрезвычайно привлекательным для покупки уровням – 1500 по ММВБ и 2000 по РТС. К несчастью, именно в этот момент российский премьер решил устроить публичный разнос главе компании «Мечел» Игорю Зюзину. Это моментально обрушило российские рынки: инвесторы посчитали, что «Мечел» разделит судьбу ЮКОСа, а Зюзина посадят по соседству с Михаилом Ходорковским. На рынке началась новая волна распродаж: за день индексы обвалились почти на 6% каждый.
Ознакомительная версия.
