Во-первых, не экономьте на ипотечном страховании — именно страховка избавит вас от проблем во многих неприятных случаях, начиная от аварии в доме и заканчивая болезнью или сменой работы.
Во-вторых, не подписывайте кредитный договор впопыхах, проанализируйте все его положения и те права и обязанности, которые он накладывает и на вас и на кредитующий вас банк.
В-третьих, если вы не можете платить — смело идите в банк и попытайтесь совместно решить проблемы. Вы вполне можете добиться отсрочки или провести рефинансирование кредита. Если вы будете открыты и инициативны, даже в самом худшем случае (ипотечную квартиру приходится продавать) вы получите выгоду (разницу между ценой квартиры и остатком вашего долга).
И в-четвертых, заранее оформите свои права на жилье и обязанности по погашению кредита с вашими родными. Это позволит не делать ваш кредит заложником личных взаимоотношений.
Кризис помог
Как ни странно, мировой финансовый кризис породил для ипотечных заемщиков еще одну форму поддержки — государственную. Для помощи заемщикам, не имеющим возможности продолжать гасить свой долг перед банком, была создана специальная организация — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). АРИЖК предлагает поддержку заемщикам, взявшим ипотеку в рублях или в иностранной валюте, — как приобретавшим готовое и строящееся жилье, так и заложившем жилье для получения нецелевого кредита. Главное, чтобы кредит был получен вами до 1 декабря 2008 года.
Именно в АРИЖК родилась схема реструктуризации, которую сейчас используют многие банки: несостоятельному должнику выдается стабилизационный заем, равный сумме его платежей по ипотечному кредиту сроком до одного года. Сумма этого займа рассчитывается с учетом просроченной задолженности, штрафов и пеней. Соответственно, если вы обратитесь за помощью, имея долг по ипотеке за три месяца, вам предоставят сумму, которая покроет не только двенадцать ежемесячных платежей по кредиту, но и просроченный долг с пенями и штрафами. Более того, стабилизационный займ при необходимости включает в себя расходы на ипотечное страхование.
Однако если помощь АРИЖК позволяет на год забыть об ипотечных выплатах банку, то стабилизационный займ надо будет гасить уже через месяц после того, как за вас произведут первый платеж по кредиту. Но поскольку за помощью в АРИЖК обращаются люди, испытывающие серьезные трудности с деньгами, размер платежа на период оказания помощи рассчитывается с учетом реальных финансовых возможностей заемщика. Поэтому сумма ежемесячного платежа в счет погашения стабилизационного займа может быть совсем небольшой, например 1000 рублей.
Поскольку государство берется помогать ипотечным заемщикам максимум в течение года, по окончании этого срока надо будет начинать снова платить по кредиту самостоятельно и одновременно — возвращать долг АРИЖК. Стабилизационный займ надо вернуть не позже того момента, как закончится срок погашения ипотечного кредита. Процентная ставка по стабилизационному займу для погашения долга по рублевым кредитам не может превышать ставки по вашему ипотечному кредиту. Значит, если вы брали кредит под 12 % годовых, то и АРИЖК выдаст вам займ тоже под 12 % годовых. По займам, которые выдаются для погашения валютных ипотечных кредитов, процентная ставка установлена в размере ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент выдачи займа. После окончания льготного периода размер совокупного платежа по старому и новому займам по сравнению с прежним платежом по ипотеке в среднем увеличивается на 10–15 %, не так уж и много.
Выглядит это следующим образом. Вы обращаетесь за помощью в АРИЖК, и либо в одном из уполномоченных банков этого агентства, либо прямо в банке-кредиторе для вас открывают счет, с которого на протяжении года ежемесячно перечисляют сумму, необходимую для оплаты взноса по ипотеке, установленного кредитным договором.
Как известно, государство помогает не всем подряд, а только тем, кого считает социально незащищенным. Хотя ипотечный заемщик по определению человек с достатком, АРИЖК тоже оказывает поддержку только тем, кто без нее окажется бездомным. Поэтому главное условие для получения помощи от АРИЖК: жилье, купленное по ипотечному кредиту или заложенное в обеспечение исполнения обязательств по нему, для вас — единственное место проживания.
Существуют ограничения по доходу, который не должен превышать определенного минимума на каждого члена семьи. Уровень доходов придется доказывать документально. У претендента на стабилизационный займ не должно быть никаких средств в банках, а также никаких ценных бумаг или паев, рыночная стоимость которых позволяет исполнить текущие обязательства по ипотечному кредиту в течение двенадцати месяцев. Даже наличие автомобиля стоимостью больше 350 тысяч рублей будет считаться непозволительной роскошью для нуждающегося заемщика.
Некоторые ограничения связаны и с жильем, которое заложено по ипотеке. Площадь квартиры должна составлять не более 50 квадратных метров для одного человека, не более чем по 35 квадратных метров для семьи из двух человек, для семьи из трех человек и больше — максимум по 30 квадратных метров на человека. Владельцам коттеджей позволяется иметь жилплощадь побольше: до 70 квадратных метров для одного человека, по 60 квадратных метров семье из двух человек и по 50 квадратных метров на трех человек и более. При этом стоимость 1 квадратного метра жилья не должна более чем наполовину превышать среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья в этом регионе, так как государство не считает уместным протягивать руку помощи владельцам элитного жилья. Зато оно готово поддержать всех, кто взял ипотеку, другим способом — освобождением от налогов.
Не платите налоги. Как оформить и получить налоговый вычет при ипотеке?
Покупая жилье, вы можете компенсировать часть своих расходов за счет имущественного налогового вычета. А покупая жилье в кредит — вернуть себе еще и часть процентов.
Не слишком вразумительное словосочетание «имущественный налоговый вычет» означает, что полученные законным путем доходы физических лиц не облагаются налогом, если они истрачены на приобретение жилья. Однако налог на доходы бухгалтерия вашего работодателя перечисляет в бюджет автоматически. Поэтому, чтобы воспользоваться льготой, надо заявить о своем праве — тогда из бюджета вам вернут сумму, равную уплаченному налогу.
Что такое налоговый вычет?
Имущественный налоговый вычет могут оформить не только покупатели готового жилья, но и соинвесторы строительства. При этом не важно, принадлежит вам жилье целиком или какая-то его доля. Если жилье приобретается в общую долевую либо в общую совместную собственность, совладельцы имеют право вернуть себе уплаченный налог пропорционально стоимости их доли.
