Ознакомительная версия.
Сейчас выигрывают объекты, где недвижимость строится примитивно. Гипермаркеты и магазины «возле дома» построены из металлоконструкций по причине того, что большая часть денег вкладывается в канализацию, электричество, вентиляцию, а прочее – по остаточному принципу.
Каковы перспективы развития ритейла?
Компаний на рынке будет около полусотни. Во многие города сетевой ритейл не доходит по причине того, что туда неэффективно доходить. Так, за Уралом сетевого ритейла практически нет. Население распределено по территории РФ очень неравномерно. И если открывать сетевой ритейл в центровых городах выгодно, то за Уралом, где небольшое народонаселение, это смысла не имеет. Сетевого ритейла там не будет еще очень долго. Хотя сети выгодны и покупателю, и инвестору, и властям. Цена там всегда ниже, чем в магазине «возле дома».
Стоит ли вкладываться в недвижимость?
Несмотря на то что у меня под управлением порядка 400 объектов, доля собственности составляет не более 15–17 %. Вмораживать деньги в бетон – самое последнее дело. Недвижимость становится активом только в момент ее продажи. До этого момента недвижимость – это бетон, которым можно долго любоваться, и говорить: «Это – мое!» Звучит красиво. Но если недвижимость стоит без эксплуатации и вы оплачиваете газ, коммуналку и прочее… Зачем?
Есть очень важная составляющая, которая не зависит от владельца недвижимости: инфраструктура. Можно купить склад, но если к нему нет железнодорожной ветки или нормальной дороги, с подъездом, разгрузочными петлями, – это мертвяк. С инфраструктурой мы ничего сделать не можем.
Сейчас сложно купить что-то стоящее. Я, если что-то выкупаю, то только общепит и ритейл. Если очень хочется что-то купить, купите производство сельхозпродукции.
Что будет со ставками по недвижимости?
В обозримом будущем ставки по недвижимости проседать не будут. Пока не произойдет массового съезда предпринимателей с объектов, ставки останутся высокими.
По правилам надо создавать избыток площадей, которые могут стать пригодными для любого вида бизнеса. Власти этого делать не будут, потому что это предполагает изменение градостроительной политики.
Будет ли развиваться рынок недвижимости в ближайшие годы?
Цены на недвижимость, благодаря низкому предложению, медленно, но верно будут ползти вверх. Особенно на коммерческую недвижимость. Ее заведомо строится и будет строиться мало, потому что выгодно держать высокие арендные ставки.
Каковы перспективы развития общепита?
В общепите не хватает низкого ценового сегмента. Очень многие предприниматели, которые просят взять их в управление, развлекаются бургерными и прочими концептуальными заведениями, вместо того чтобы упростить меню и заняться сегментом порядка 250–300 рублей средний чек.
Рынок перегрет заведениями среднего ценового формата, и он будет проседать. А высокому ценовому сегменту нужно отпозиционироваться от среднего.
Каким вы видите российский ресторанный рынок в целом и что, по вашему мнению, его ждет в ближайшем будущем?
Основная составляющая ресторанного рынка – именно ресторанного, а не столового – это клановые проекты по городам. Соответственно, пока ваш клан у власти – ваш ресторан будет посещаться людьми клана. Это не долгосрочная стратегия, а очень краткосрочная. Поэтому большинство ресторанов закрываются в первый же год.
Они так и будут: открываться – закрываться, открываться – закрываться… Ничего не меняется, потому что не меняется подход. Считается, что ресторан – это легко, это толпа народу, а вовсе не технология бизнес-процессов. Ресторанного рынка в России как такового не существует и в ближайшем будущем не будет существовать. А сетевого – тем более. Это будут единицы, о которых мало кто будет знать.
Ваши прогнозы по рекламному рынку?
Многие уходят в рекламу в Интернете. Но важно знать, что клиентов большей части офлайнового бизнеса в Интернете нет. Исключение составляют маленькие нишки, замешанные на премиум-сегменте.
Если говорить о рынке в целом, то СМИ свертывают рекламу, потому что у них нет возможности сильно падать в себестоимости. Даже те издания, с которыми я работаю, с трудом набирают рекламу, потому что предприниматели не развиваются – соответственно нечего рекламировать. Уход в Интернет – это всего лишь ценовой демпинг, не более.
Каковы перспективы дистрибьюторского бизнеса?
Дистрибуция в России не может существовать как класс. Во всем мире дистрибьюторские компании выполняют логистическую функцию. В России дистрибьютор – это некая база, откуда кому-то что-то продается. Если у вас производственная компания, варианта два: либо ставить своих людей на точки, то есть продавать самому, либо уходить в розничные сети, но входить туда тяжело и дорого, а заработки там небольшие.
Каков срок окупаемости проектов и стартапов в Интернете?
Срок окупаемости проектов должен лежать в рамках стандартного банковского срока. В своих проектах на Западе я закладываю 10–12 лет, потому что у меня кредит на 30 лет. В России – 24–26 месяцев, потому что через 36 месяцев кредит надо выплатить.
По телевизору нашим согражданам говорят, что российский предприниматель – это подонок, который хочет очень быстро все окупить. Вы должны четко понимать, почему это происходит: больше чем на 3–5 лет никакой банк кредит вам не даст. К сожалению, в России всего два банка – Сбербанк и все остальные. Кредитов на большие сроки вам не дадут. Причем банки не виноваты, это государственная политика. Банки и рады бы выдавать деньги с меньшим количеством документов, вопрос даже не в процентной ставке, а в запрете «сверху».
Торговля в Интернете возможна при условии, что вы будете сами осуществлять логистику, потому что через 3 месяца курьеры начинают уходить с клиентскими деньгами.
Интернет-магазины я бы не рекомендовал, потому что объем сбыта небольшой. Островные бутики в торговых центрах гораздо прибыльнее. Но нужно продавать дешевку, потому что массовый клиент не покупает хороший товар ни в одном виде бизнеса. Компания «Мерседес» зарабатывает основные деньги на s-классе, а не на с-классе. Компания Grundig, когда я имел к ней отношение, зарабатывала не на системах Space Fidelity, а на видеоплейерах без записи. Так же и покупатель в магазине. Основной чек приносят, условно говоря, бананы и туалетная бумага.
Ознакомительная версия.
