3.2. Как арендовать рабочее место или офис
Перед тем как задуматься над вопросом аренды рабочего места или офиса, необходимо понять, действительно ли вам нужен офис. Например, оказывать услуги дистанционного консалтинга, осуществлять переводы можно и по месту жительства. Но не все могут организовать работу самостоятельно, настроить дома себя на рабочий лад. Кроме того, некоторые виды бизнеса предполагают встречи с клиентами, например, если речь идет об юридическом бизнесе или же ведении бухгалтерского учета. Если вы организуете большую социальную сеть, то понадобится офис с мощным программным обеспечением. Также аренду офиса предполагает смешанный вид бизнеса, например, маркетинговые услуги, которые предусматривают и проведение маркетинговых мероприятий через Интернет, и работу фокус-групп в офисе компании.
Какие плюсы аренды рабочего места?
Во-первых, покупка офисных помещений, аренда полноценного офиса – очень дорогостоящие варианты, которые к тому же являются неоправданными при отсутствии штата работников, на начальном периоде организации бизнеса.
Во-вторых, организованное рабочее место может больше способствовать развитию бизнеса, ведь в этом случае работе не мешают ни дети, ни супруги, ни иные члены семьи.
В-третьих, индивидуальный предприниматель или генеральный директор имеют идеальное место для проведения переговоров.
В-четвертых, можно построить удобную систему работы, ведь с некоторыми компаниями аренда рабочего места в офисе может заключаться по разным тарифам: «вечерний», «выходной день», «три дня», «все включено».
Если вы решили снимать офис, то преимущества будут следующие:
♦ во-первых, вы не зависите от других арендаторов и располагаете отдельным помещением;
♦ во-вторых, если компания насчитывает значительное количество сотрудников, то арендовать отдельные места не выгодно;
♦ в-третьих, компания или индивидуальный предприниматель могут лучше контролировать сотрудников, которые работают непосредственно в офисе.
В договоре аренды необходимо учитывать следующее. В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Существенными условиями являются:
♦ данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
♦ размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Внимание! Соглашение сторон об изменении размера арендной платы по договору, заключенному на срок не менее года, должно быть зарегистрировано (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
При передаче в аренду конструкции сложность вызывает определение объекта аренды. Если это недвижимость, зарегистрированная в соответствии с требованиями действующего законодательства, ее можно определить по адресу, кадастровому (инвентарному, условному) номеру, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права, и документам БТИ. Конструкции, напротив, не обладают явными признаками, по которым в договоре их можно определить наверняка. А согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ при отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (Определения ВАС РФ от 25.05.2011 № ВАС-П32/П; ВАС РФ от 24.12.2012 № ВАС-16524/12).
Обратите внимание, что при заключении договора аренды объекта, обладающего признаками недвижимого имущества, несоблюдение арендодателем правил государственной регистрации указанного объекта может быть вызвано использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, в том числе если возведение построек на данном участке запрещено. Подобная хитрость арендодателя может обернуться принудительным изъятием земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, Земельным кодексом РФ (в том числе путем принудительного прекращения прав на земельный участок), иными законодательными актами, а также сносом самовольной постройки, если арендуемый объект будет признан таковым в рамках ст. 222 ГК РФ.
Так, ФАС СКО Постановлением от 14.12.2005 по делу № Ф08-5680/2005 оставил в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 19.09.2005 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, предусмотренным ст. 45 ЗК РФ[16].
Рекомендации.
1. Четко определите, какое имущество вы арендуете.
Если это рабочее место, то необходимо указать, где оно находится.
2. К договору приложите план помещения или офиса.
3.3. В каких случаях понадобится склад
Представим себе такую ситуацию. Вы открыли магазин по продаже компьютеров через Интернет. Понятно, что самостоятельно вы компьютеры не производите. И ясно, что хранить весь ассортимент у себя дома тоже невозможно.
Другая ситуация. Вы организуете доставку продуктов питания. Понятно, что прежде чем они дойдут до потребителя, нужно обеспечить их сохранность. Поэтому важно сохранить их, а для этого арендовать помещение под склад, оборудование.
Чтобы понять, необходим ли вам склад, нужно ответить на следующие вопросы:
– Берете вы товар на реализацию или реализуете тот, который приобрели заранее у производителя?
– Осуществляете ли вы продажу крупных партий товара?
– Реализуете ли вы продукты питания, скоропортящиеся продукты?
– Реализуете ли вы крупногабаритное оборудование или предметы, которые необходимо где-то хранить?
Понятно, что если вы оказываете услуги, то заключать договор аренды склада нецелесообразно.
Договор аренды склада должен содержать те же условия, что и обычный договор аренды.
Не забудьте указать в договоре:
♦ данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
♦ размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Не забудьте описать склад, указать адрес, местонахождение, площадь склада.
Кроме того, в этом случае в налоговый орган нужно будет подать заявление на регистрацию обособленного структурного подразделения, которое у вас будет, если на вашем складе будет трудиться хоть один работник.
