Ле Барбье родился в Орлеане в весьма скромной семье. В начале XVII века он перебрался в Париж и женился на дочери состоятельного человека, который тоже занимался спекуляциями с недвижимостью, но в небольших масштабах. Около 1610 года Ле Барбье осторожно примкнул к первому поколению финансистов. К 1622 году он стал партнером в консорциуме, который выкупил у государства право на застройку очень выгодного и заметного участка прямо напротив Лувра. Именно тогда Ле Барбье нашел свое настоящее призвание: он стал первым современным крупным девелопером. Следующие двадцать лет он строил и продавал недвижимость, получая фантастическую прибыль.
Освоение территории напротив Лувра оказалось весьма длительным предприятием, которое по-настоящему окупилось только лишь в 1630-х годах. Оно также было довольно дорогостоящим; в дело были вложены сотни тысяч ливров, и Ле Барбье инвестировал в него больше чем другие партнеры. Он нанял замечательных архитекторов, чтобы построить великолепные особняки на просторных участках земли, так чтобы покупатели могли приобрести уже готовую недвижимость, что приносило гораздо большую прибыль. Чтобы увеличить стоимость домов, Ле Барбье обеспечил и некоторую инфраструктуру: мост (Пон-Руж, фр. Pont Rouge, предшественник нынешнего моста Руаяль), большой насос и систему медных труб, которые снабжали район водой, набережную (часть которой сейчас является набережной Вольтера, Quai Voltaire), крытый рынок, названный рынком Барбье, и, конечно, современные улицы: рю (или улицу) дю Бак (rue du Bac), рю де Верней (rue de Verneuil), рю де Бельшас (rue de Bellechasse) – по-прежнему самые престижные адреса в Париже. Ле Барбье фактически заложил новый квартал – Фобур-Сен-Жермен.
В 1630–1640-х годах Париж расширялся невероятными темпами, и первые финансисты отвечали за более чем половину строящихся зданий. На тот момент 48 процентов финансистов проживали в собственных особняках, многие из которых не уступали аристократическим резиденциям; в четверти из них насчитывалось от шести до десяти спален, в 16 процентах более десяти, и один особняк мог похвастаться тридцатью спальнями.
Часть жителей Фобур-Сент-Оноре принадлежала к финансовой элите Парижа. Вообще финансисты предпочитали жить поблизости от власти, то есть возле Лувра и дворца Ришелье (Palais Cardinal, Кардинальский дворец), ныне Пале-Рояль. Поэтому они скупили почти все участки в новом районе Ле Барбье на Правом берегу. Его негласно прозвали «кварталом Ришелье», поскольку его южная граница примыкала к парку дворца кардинала.
Этот проект Ле Барбье заполнил последнюю остававшуюся свободной часть территории в непосредственной близости от Лувра и стал самой значительной застройкой на Правом берегу с XIV века. Сегодня этот район простирается от Парижской оперы почти до Ле-Аль, от парка Пале-Рояль до бульваров. В 1632 году консорциум приобрел право на расширение города к северу. Ле Барбье выиграл тендер на перенос нескольких городских ворот, в частности ворот Сент-Оноре, и строительство еще одного входа в город возле Лувра. План строительства, идею которого предложил сам кардинал Ришелье, предполагал наличие необычной инфраструктуры, в том числе судоходного канала и главного новшества – закрытой системы канализации, которую предполагалось поддерживать в чистоте с помощью воды из канала.
Многие крупные французские финансисты приобрели землю в новом квартале, расположенном возле Лувра; особняки, построенные самыми знаменитыми архитекторами того времени, являлись одними из самых больших в Париже
Некоторые из этих проектов так и не были реализованы, но достижения тем не менее оказались внушительными. Ле Барбье почти полностью выкупил доли своих компаньонов и проложил несколько красивых новых улиц, таких как современные рю де Пти-Шан (rue des Petits-Champs) и рю Сент-Анн. Верный своему стилю, в 1636 году он добавил просторный, на 18 лавок, boucherie – мясной рынок; аренда каждой из лавок обошлась ему в пятьсот ливров в год. Чтобы привлечь в новый район торговцев и ремесленников, Ле Барбье построил недорогие дома: так, среди первых арендаторов были кузнец Жан Деспоц, каменщик Симон Буше, портной Андре Тиседр и пивовар Анри Брокар.
Ле Барбье соединял небольшие участки, выступал в качестве главного подрядчика и работал с такими архитекторами, как Луи Лево, который в 1637 году закончил первый в квартале роскошный особняк, и Франсуа Мансар. Как видно на этой картинке, изображающей проект Мансара, резиденции, которые возводились в новом районе, были огромными; каждая словно представляла собой изолированный остров, отделенный от улицы массивными стенами и воротами. И Мазарини, и Кольбер, который приобрел тот самый особняк Лево 1637 года в 1665 году, проживали в квартале, построенном Ле Барбье. Все более или менее важные персоны в мире финансов тянулись именно сюда, и так продолжалось в течение многих десятилетий. Даже на заре XVIII века, когда Пьер Кроза, один из величайших финансовых деятелей века и королевский советник, решил построить особняк для своей сказочной коллекции изящных искусств, он выбрал улицу Ришелье.
Спекуляции Ле Барбье принесли ему невероятное состояние: в 1639 году, выдавая дочь за сына важного члена парламента, он дал за ней приданое двести тысяч ливров – наличными. Затем, в 1640-х, ситуация в финансовом мире кардинально изменилась. Были придуманы новые финансовые инструменты, ценные бумаги и прочее, гарантировавшие держателю получение определенной суммы. Если один человек не выполнял своих денежных обязательств, за этим следовала цепная реакция, приводившая к серьезному кризису, и многие оставались с бесполезными бумажками на руках. Банкротство делового партнера поставило Ле Барбье именно в такое положение; в его жизни, где ставки всегда были высокими, ситуация часто выходила из-под контроля. На момент своей смерти в 1641 году Ле Барбье также был банкротом. За два десятилетия до этого Жан Муассе примерно так же потерял свое колоссальное состояние в двенадцать миллионов ливров.
Но Муассе и Ле Барбье оказались среди тех, кому не повезло. Век двигался вперед, и люди, занимавшиеся тем же самым, зарабатывали неимоверные капиталы, богатства, которые в то время нельзя было получить никаким другим способом. Первый большой специалист по истории Парижа, Анри Соваль, своими глазами наблюдал, как это происходило. По его подсчетам, к 1660-м годам «в Париже было более четырехсот человек, которые стоили по меньшей мере три миллиона».
А начиная с 1685 года война сделала возможным получать такие доходы, которые раньше могли только сниться. Конец XVII века был золотым временем для экономистов-теоретиков; все они оценивали прибыли финансистов приблизительно одинаково. Себастьен Ле Претр де Вобан подсчитал, что за шесть лет, предшествовавших Войне Аугсбургской лиги (1685–1690), финансисты заработали более ста миллионов ливров; Пьер Лебезан Буагильбер называл более точную цифру в сто семь миллионов – в то время, как по договорам одолженные короне деньги составляли всего триста пятьдесят миллионов.
Так изобразили братья Перель только что законченную площадь Людовика Великого, где практически все особняки принадлежали финансистам
Как раз в тот момент, когда кошельки финансистов были толще чем когда бы то ни было, в районе Ришелье появилась последняя в этом веке достопримечательность, площадь, известная сегодня под названием Вандомской (Place Vendôme). Она представляла собой двойник Королевской площади, которая послужила символом начала золотого века развития парижской недвижимости.
Людовик XIV запланировал ее постройку около 1685 года; поначалу площадь должна была называться Place de Nos Conquêtes, площадь Наших Побед, в ознаменование великих военных триумфов его правления. Однако затем празднования стали довольно редкими, и в казне всегда не хватало денег. В результате в 1699 году об оригинальном проекте забыли.
Тем не менее вскоре его снова перезапустили, на сей раз консорциум частных инвесторов. Площади дали новое имя, Place Louis-le-Grand, площадь Людовика Великого. Как и площадь Руаяль, что хорошо видно на этой гравюре, ее окружали жилые дома с одинаковыми фасадами; однако изнутри владельцы особняков могли отделывать их по своему вкусу. Но в то время как участки на площади Руаяль король дарил в знак своего благоволения, здесь за процесс отвечали городские власти, поэтому наделы были распроданы.
Поскольку все это происходило в самый тяжелый для французской экономики период за все двести лет правления Бурбонов, только один род клиентов мог позволить себе купить особняк на площади Людовика Великого. Первым свой дом закончил Антуан Кроза, старший и еще более богатый брат Пьера Кроза. Вскоре к нему присоединились два самых крупных «налоговика», а также и другие финансисты. А когда Антуан Кроза выдал свою дочь замуж за графа д’Эврё, потомка очень знатного, но обедневшего рода, который погряз в долгах, он не только оплатил все счета зятя, но дал за дочерью приданое в полмиллиона ливров. Затем он приобрел участок земли на площади рядом со своим собственным и построил еще более пышный особняк для молодой четы. Самый новый район Парижа был доступен только для финансистов и аристократов, которым они оказывали материальную поддержку.
