Земельные участки, принадлежащие к городу, назывались его волостями, а совокупность всех этих участков называлась уездом, название уезда происходит от способа, или обряда, размежевания, который назывался разъездом, межевщик — разъезжиком, или заездником, межевать — разъезжать, следовательно, все, что было приписано, примежевано к известному месту, было к нему уехано, или заехано, составляло его уезд, что было отписано, не принадлежало к нему, было отъехано, составляло волости отъездные. Но уездом называлась не одна совокупность мест, волостей, принадлежавших городу: такое же название могла носить и совокупность мест или земель, принадлежавших к известному селу, и действительно, мы встречаем село с уездом. В правительственном отношении уезд разделялся на волости, волости на станы, станы на околицы; населенные места в уезде носили различные названия: встречаем городки, слободы, слободки, села, селца, деревни, починки села, новоселки, встречаем села, принадлежащие к слободкам, села в слободах, деревни, принадлежащие к селам, к починкам. Известно, как обширна была волость Новгорода Великого; по давно утвердившемуся в нашей науке мнению, Новгородские волости исстари делились на пять больших частей, или пятин, которые соответствовали разделению Новгорода на пять концов, так что жители каждой пятины ведались у старосты того городского конца, к которому их пятина принадлежала. Об этом прямо и ясно говорит Герберштейн; из русских источников, в житии св. Саввы Вишерского читаем, что преподобный, имея нужду в земле для построения монастыря, посылал для испрошения этой земли в Славенский конец. Сохранились даже в списках и грамоты, данные правлением конца Вишерскому монастырю на земли, концу принадлежавшие. Здесь могут возразить, что в означенных грамотах дело идет не о пятинных отношениях к концу, а просто о землях, находившихся недалеко от Новгорода (в 7 верстах) и принадлежавших Славенскому концу. Но известно, что области пятин, как, например, Обонежской (в которой находились Вишерские земли), начинались непосредственно от Новгорода, что в Обонежской пятине были погосты, находившиеся еще ближе к Новгороду, чем Вишерские земли, например Деревяницкий, Волотовский.
И в описываемое время видим, что князья и вообще землевладельцы стараются увеличивать народонаселение льготами, которые они дают пришлым людям: в княжение Димитрия Донского какой-то Евсейка вздумал переселиться из Торжка в великокняжескую вотчину, на Кострому, и великий князь освободил его от всех податей, кроме оброка по 5 куниц на год; кроме того, приказал его блюсти дяде своему Василию тысяцкому. При уступке земельного участка монастырю или какому-нибудь частному лицу князья обыкновенно помещают в своих жалованных грамотах то условие, что если землевладелец населит данный участок, то население освобождается на несколько лет от всех податей или тягостей, причем различаются два случая: если землевладелец перезовет на свой участок прежде живших на нем людей, старожилцев, или перезовет выходцев из других княжеств, инокняженцев: для последних льгот было больше, давалась им свобода от всех податей на двойное количество лет в сравнении с первыми, обыкновенно на десять лет вместо пяти; в случае успешного заселения данного участка землевладелец получал новые льготы, новые награды; так, например, монахи Кириллова монастыря за то, что полученную ими пустошь распахали, людей собрали, селце и деревни нарядили, получили от великого князя Василия Васильевича льготу: никому из чиновников не велено было ездить на это селце и деревни и останавливаться в них, брать кормы, проводников, подводы. Условия, на которых пришлые люди поселялись на пустых участках, разумеется, зависели от взаимного соглашения их с землевладельцами: они могли обрабатывать землю за известную плату от владельца, по найму, и назывались наймитами, могли пользоваться землею, уплачивая владельцу ее половину собираемых произведений, и потому назывались половниками, треть произведений — почему назывались третниками, крестьянин, занявший при поселении деньги у землевладельца, назывался серебряником, наконец, встречаем название рядовых людей — от какого-нибудь, нам неизвестного, ряда, или договора. Мы видим из княжеских грамот, что эти люди переходили с одной земли на другую, из одного княжества в другое, перезывались; понятно, что самые льготы, которые они получали при заселении пустых участков, побуждали их к переходам: ибо, живя на одном месте, по истечении известного срока, например десяти лет, они лишались льгот, и им выгодно было перейти на другое место, заселив которое они получали опять льготы. Впрочем, видим уже ограничение произвольного перехода сирот, или хрестьян (так называлось тогда сельское народонаселение), определением срока для него: сирота мог оставлять землю, отказываться, только осенью, по окончании полевых работ, именно за две недели до Юрьева дня и неделю спустя после Юрьева дня осеннего, причем серебряники должны были заплатить свое серебро. Потом видим запрещение перехода или перезыва крестьян в виде льготы для известного землевладельца: так, например, великий князь Василий Васильевич пожаловал игумена Троицкого Сергиева монастыря и братию, запретив переход крестьянам-старожилцам из монастырского села Присек и деревень, к нему принадлежащих. Дальнейшим ограничением было запрещение землевладельцам, которых земли были освобождены от общего княжеского суда и пошлин, принимать к себе тяглых волостных людей, тянувших судом и пошлинами к князю, они должны были довольствоваться только перезывом инокняженцев: так, Иоанн Калита запретил юрьевскому архимандриту принимать на свои земли тяглых волоцких людей и выходцев из Московского княжества; так, великий князь Василий Димитриевич постановил это условие при позволении митрополиту Фотию купить деревню в волости Талше.
Наконец, иногда князь не только позволял известному землевладельцу не отпускать от себя крестьян, но давал право возвращать и тех, которые прежде вышли: так, великий князь Василий Васильевич дал это право игумену Троицкого Сергиева монастыря относительно людей, вышедших из монастырских сел в Углицком уезде. Что же касается до отношений переходного сельского народонаселения к землевладельцам, то мы знаем, что некоторым из последних князья жаловали право суда над поселенными на их землях людьми, кроме душегубства и суда смесного; в последнем случае землевладельцы эти судили вместе с наместниками и волостелями княжескими или их тиунами; иногда жаловалось право суда, кроме душегубства, разбоя и татьбы с поличным.
Но подле этого переходного сельского народонаселения мы видим народонаселение несвободное, принадлежащее землевладельцам; так, в жалованных грамотах землевладельцам отличаются люди, купленные ими, от тех, кого они перезовут, или старожилцы и пришлые люди отличаются от окупленных; князья в своих договорах отличают холопей своих от сельчан, говорят о своих бортниках и оброчниках купленных, о людях купленных, о людях деловых, которых они прикупили или за вину взяли себе, о людях полных (рожденных в холопстве), купленных грамотных (отдавшихся добровольно в холопство по кабальным грамотам). Из зависимых людей упоминаются также закладни, или закладники, которые на известных условиях заложились за Другого, так как главным побуждением к закладничеству было желание освободиться от повинностей, лежавших на свободном и самостоятельном человеке, то князья и условливаются не держать закладней в городе (Москве). Таким образом, мы должны отличать в описываемое время людей свободных и самостоятельных, людей несамостоятельных (каковы были закладни) и, наконец, людей несвободных, которые могли быть вечно или временно несвободны смотря по тому, родились ли они в несвободном состоянии, были куплены, попались в плен или отдались добровольно в холопство на ограниченное число лет. Для первых встречаем название людей полных, челяди дерноватой, выражение: послать на отхожую — значило освободить подобных людей. Замечательно, что вместо человек вольный говорилось: «Человек великого князя». Что касается положения холопа, то новгородцы в своих договорах требуют, чтобы донос холопа, или раба, на господина не имел силы и чтобы судьи не судили холопа и половника без господаря.
Говоря о разных слоях народонаселения в древней Руси, мы не можем обойти вопроса о том: кто и как мог владеть земельною собственностию? Кроме людей служилых и духовенства в числе землевладельцев видим и гостей: под 1371 годом находим известие, что в Нижнем Новгороде был гость Тарас Петров, который выкупил из плена своею казною множество всяких чинов людей и купил себе вотчину у великого князя, шесть сел за рекою Кудьмою. Но значение гостя в летописи не определено: иногда гости употребляются вообще в смысле торговых людей, купцов, иногда в значении лучших, богатейших купцов; в новгородских памятниках гости не составляют особого разряда, везде видим только купцов. Но естественно, что только богатейшие купцы, гости, могли приобретать земельную собственность, ибо они одни только по своим средствам могли, не оставляя торговли, заниматься и сельским хозяйством, тогда как купцы незначительные не были в состоянии в одно время и торговать в лавке и жить в селе. Кроме того, столкновение государственных интересов должно было уже в описываемое время вести к тому, что купцам нельзя было владеть земельною собственностию, ибо всякий землевладелец должен был служить государству, а купец был человек данный, плативший в казну деньги с своего промысла; если купец становился землевладельцем, то он относительно государственных требований должен был совмещать в себе два характера: человека служилого и человека данного; но понятно, что он не мог удовлетворить вместе этим двум требованиям; мало того, мы видели, что по финансовым требованиям он не мог бросить торга и перейти в служилые люди, ибо князья клялись друг другу не принимать к себе в службу торговых людей. Все землевладельцы необходимо должны были перейти в служилые люди, ибо государство не хотело между служилыми и промышленными людьми признавать никакого другого разряда: так, после, по Уложению, дети неслужилых отцов, купившие вотчины, должны были записаться в царскую службу; в противном случае вотчины отбирались у них в казну. Класса землевладельцев, живущих на своих землях, не могло образоваться в описываемое время, ибо и теперь, как прежде, продолжалась постоянная колонизация северо-восточных пространств, постоянное переселение, брожение; земледельцу невыгодно было оставаться долго на одном месте по самому качеству почвы на северо-востоке, которая нигде не обещала продолжительного плодородия; чрез несколько времени после первого занятия, после выжиги леса, требовала уже больших трудов, и земледельцу выгодно было оставлять ее и переходить на новую почву. Кроме того, во все продолжение древней русской истории мы видим стремление менее богатых, менее значительных людей закладываться за людей более богатых, более значительных, пользующихся особенными правами, чтобы под их покровительством найти облегчение от повинностей и безопасность. Стремление это мы видим и в других европейских государствах в средние века; оно естественно в новорожденных обществах, при отсутствии безопасности, когда правительство, законы еще не так сильны, чтоб дать покровительство, безопасность всем членам общества. Таким образом, выгодно было земледельцам переходить на земли богатых и знатных землевладельцев, архиереев, монастырей, вельмож, ибо кроме вышеупомянутых льгот при первом поселении поселенцы пользовались еще льготами, заключавшимися в разных правах, которые имели те или другие землевладельцы, а главное — пользовались покровительством сильных людей. При обращении внимания на отличительную черту нашей древней истории, на колонизацию страны, легко решается вопрос о том, как произошла поземельная собственность и различные ее виды. Как только Северо-Восточная Русь выступает на историческую сцену, так мы видим в ней сильную колонизацию, происходящую под покровительством князей; если бы мы даже не имели определительных известий об этой колонизации, то мы необходимо должны были бы предположить ее, ибо история застает Северо-Восточную Русь финскою страной, а потом видим ее славянскою; следовательно, допустив даже, что финское народонаселение не исчезало, но ославянивалось, мы должны допустить сильную славянскую колонизацию. Но эта колонизация происходила не в доисторические времена, когда «живяху кождо с родом своим на своих местех»; она происходила на памяти истории, когда Северо-Восточная Русь составляла уже определенную область, княжество, где владела известная линия княжеская; следовательно, колонизация не могла происходить без ведома и влияния известного правительства. Ростов Великий существовал до призвания князей; ему принадлежала обширная, малонаселенная, но определенная область. Для потомков первых насельников, городских и сельских, земля находится в общем владении; на это указывает обычный способ владения землями, принадлежавшими общинам городским и сельским. Но остаются обширные ненаселенные пространства, никому не принадлежащие, т.е. принадлежащие городу Ростову, а в Ростове находится высшее правительственное лицо, князь, который управляет всею областью посредством своих чиновников, волостелей, следовательно, никакая дальнейшая перемена, никакие новые права и отношения не могут произойти без ведома, без распоряжения княжеского; положим, что сначала князь распоряжается в области не без ведома и участия старшего города, но, конечно, мы не имеем никакого права думать, чтобы после Андрея Боголюбского и Всеволода III князья распоряжались чем бы то ни было с ведома и согласия ростовцев. Прежде всего князья могли распоряжаться землею, принадлежащею их волости, отдавая ее в полное владение членам своей дружины с правом населять ее всякого рода людьми, вольными и невольными; могли распоряжаться землею отдавая ее духовенству; наконец, могли продавать ее богатым купцам, или гостям, подобным вышеупомянутому Тарасу Петрову, которые имели возможность населить купленную землю, — вот разные виды происхождения частной земельной собственности, вотчин. Но с одной стороны, мы видели, что для жителей городов и сел существовала исконная привычка смотреть на земли, принадлежавшие их городам и селам, как на общее достояние; земля принадлежала общине, а не отдельным членам ее; когда же община потеряла свое самостоятельное значение перед князем, то земля, естественно, стала государевою; с другой стороны, земли оставалось все еще много; как частные люди, землевладельцы старались населить принадлежавшие им участки, перезывая к себе отовсюду земледельцев; так точно старалось и правительство о населении остававшихся у него пустых земель. Являлись насельники, земледельцы и принимались с радостию; но каким же образом они селились? Они не покупали земель у правительства, ибо, во-первых, им не было никакой выгоды покупать, когда они могли пользоваться землею без покупки и потом, найдя землю неудобною, переселяться на новые места. Если подобные поселенцы оставались долго на занятых ими участках, то, разумеется, эти участки переходили к их детям безо всяких новых форм и сделок; но ясно, что как у правительства, так и у насельников сохранялось вполне сознание, что занятые последними земли не составляют их полной собственности, не суть их вотчины, не пожалованы им за службу, не куплены ими, но уступлены только в пользование, хотя правительству и выгодно, чтоб это пользование продолжалось как можно долее, переходило из рода в род. Вот происхождение так называемых черных, или государственных, земель. Что сказано о селах, то должно быть применено и к городам, ибо города населялись точно так же, как села. Известный промышленник селился в городе на отведенной ему от правительства земле, ставил двор, оставлял эту землю и двор в наследство детям, передавал их за деньги, продавал другому подобному себе лицу — правительство не вступалось, лишь бы только эта черная земля не сделалась белою, не перешла бы к кому-нибудь в виде полной частной собственности: отсюда все известные распоряжения о непокупке земель черных людей, т.е. о непереводе собственности государственной в частную.
