Один из многих парадоксов этого кризиса в том, что он чуть было не похоронил Fannie Мае, этот полугосударственный столп демократии домовладельцев63. Вследствие действий правительства США, Фанни и ее младшие брат и сестра – Фредди и Джини – увеличивали свою долю на рынке ипотек, снижая при этом степень государственных гарантий, ключевого элемента всей системы. Доля жилищных ипотек, гарантированных правительством, снизилась с 35 % до 5 % с 1955 по 2006 год. Но доля этих компаний на рынке ипотек выросла с 4 % до 43 % с 1955 по 2003 год64. Отменяя одно за другим правила поведения компаний, правительство подталкивало Фанни и Фредди к увеличению доли производных ипотечных финансовых инструментов в их портфелях. Общий капитал двух “Ф” составлял 84 миллиарда долларов – всего 5 % от 1,7 миллиарда долларов активов на их балансах, и это не считая 2,8 миллиарда долларов ссудно-ипотечных обязательств, по которым они давали гарантии65. Если эти финансовые институты начнут испытывать серьезные трудности, кажется разумным предположить, что государственная поддержка перерастет в государственное владение с соответствующими последствиями для бюджета [63].
Так что нет, стены и крыша – не самое надежное вложение капитала. Цены могут не только расти, но и падать. И, как мы смогли убедиться, ликвидность жилья крайне низка – его трудно быстро продать в случае необходимости. В период экономического спада цена недвижимости точно “залипает” на прежнем уровне, ведь продавцы не больно-то хотят сокращать свои запросы. В результате, вместо того чтобы продать свое жилище и переехать, его владельцы с тоской смотрят на объявление о продаже. Повальное владение недвижимостью снижает мобильность населения и, соответственно, замедляет выход из спада. Это – оборотная сторона столь привлекательной для многих идеи демократического общества домовладельцев, в котором съемщики становятся собственниками. Остается вопрос: стоит ли экспортировать эту коварную модель в другие страны?
Надежный, как домохозяйка
Кажется, элегантные бульвары в центре Буэнос-Айреса и трущобы города Кильмес находятся на разных планетах. Но действительно ли обитатели Кильмеса так бедны, как кажется на первый взгляд? Перуанский экономист Эрнандо де Сото полагает, что трущобы таят в себе миллиарды долларов нереализованного богатства. Де Сото подсчитал, что общая стоимость недвижимости, которой владеют бедняки по всему миру, составляет 9,3 триллиона долларов. Это почти равняется суммарной рыночной стоимости всех компаний, чьи акции торгуются на биржах двадцати богатейших стран. Кроме того, это в девяносто раз больше общего объема помощи беднейшим странам за последнюю треть XX века. Проблема в том, что обитатели Кильмеса и других трущоб по всему миру не имеют юридических прав владения жильем. А без юридического права владения они не могут его закладывать и брать под него кредиты. По мнению де Сото, это выливается в постоянное торможение экономического роста – без возможности занять деньги для открытия своего дела никакого дела и не будет. Предпринимательские инициативы душатся в зародыше, и энергии капитализма некуда выплеснуться66.
Проблема во многом в том, что в Южной Америке, да и не только в ней, получение права на владение собственностью связано с неимоверными бюрократическими трудностями. По данным Всемирного банка, в Аргентине на регистрацию собственности уходит месяц – и это гораздо меньше, чем раньше. В некоторых странах – в Бангладеш или на Гаити, к примеру, – на это требуется почти год. Де Сото со своими помощниками потратил шесть лет и одиннадцать месяцев на получение права построить дом на принадлежавшей государству земле в Перу. За это время вопросом занималось 52 правительственных ведомства. До недавнего времени на Филиппинах регистрация прав собственности на недвижимость была сагой из 168 частей, в которой участвовали 55 государственных и частных компаний и ведомств, что занимало от тринадцати до двадцати пяти лет. В англосаксонских странах – почувствуйте разницу – на это уходит от двух дней до трех недель, и то редко. Как считает де Сото, бюрократические барьеры превращают активы бедняков в “мертвый капитал, подобный воде в высокогорном озере – богатом, но нетронутом источнике энергии”. Вдохните жизнь в этот мертвый капитал, говорит он, и страны вроде Перу начнут двигаться к более сытому будущему. Только при нормально работающей системе прав собственности рынок может оценить стоимость жилья; жилье может быть легко продано и куплено; может использоваться как залог по кредиту и обеспечивать сделки. Кроме того, лишение бедняков права владения приводит к тому, что они скрываются в серой или черной области по соседству с официальной экономикой, а туда правительству не дотянуться. Это не дает возможности казне собирать налоги и снижает доверие к самому государству. Иными словами, бедные страны бедны, потому что у них отсутствуют работающие права собственности, “скрытый фундамент” успешного экономического развития. “Право собственности не панацея, но оно при этом – краеугольный камень всей системы, – писал де Сото. – Без права собственности никакие другие реформы не могут быть доведены до конца”. Кроме того, бедные страны, лишенные избирателей-собственников, с большей вероятностью сворачивают с демократического пути развития. “Право собственности, в конечном итоге, ведет к демократии, потому что без нее невозможно поддерживать рыночную систему собственности – это единственный сценарий, при котором инвесторы не волнуются”, – уверял де Сото67.
В глазах маоистской террористической группировки “Сияющий путь” де Сото – злодей68. Поэтому в 1992 году коммунисты покушались на его жизнь; три человека погибли. Иные видят в де Сото “Распутина” при бывшем (а затем обвиненном во многих грехах) президенте Перу Альберто Фухимори. Но есть и те, кто видят в де Сото героя, пытающегося распространить по миру модель демократии собственников. Бывший президент США Билл Клинтон называл его “вероятно, величайшим из ныне живущих экономистов”. Владимир Путин в бытность свою президентом России счел достижения де Сото “выдающимися”. За работы, являющие собой “воплощение духа и практики свободы”, американский либертарианский мозговой трест Институт Катона в 2004 году наградил де Сото премией имени Милтона Фридмана. Де Сото и его Институт свободы и демократии оказывали консультационную помощь правительствам Египта, Сальвадора, Ганы, Гаити, Гондураса, Казахстана, Мексики, Филиппин и Танзании. При этом остается вопрос: работают ли его теории на практике?
Кильмес – прекрасная лаборатория, чтобы проверить, действительно ли де Сото разрешил “загадку капитала”. В 1981 году, когда в Аргентине правила хунта, 1800 семей самовольно построили себе жилье на пустыре. После свержения военных и восстановления демократии местные власти экспроприировали землю у прежних владельцев и дали “самостройщикам” права собственности на их дома. Однако лишь восемь из тринадцати бывших землевладельцев согласились с размером компенсации за отнятую землю. Остальные начали долгие судебные тяжбы. В результате некоторые жители Кильмеса стали полноправными собственниками своего жилья – они заплатили незначительную сумму за аренду земли и спустя десять лет получили все необходимые документы. Остальные до сих пор числятся сквоттерами – незаконными захватчиками земли. Разница между домами собственников и лачугами сквоттеров бросается в глаза. У первых и заборы лучше, и краска на стенах свежее, а жилища вторых напоминают развалины. Как известно, собственники следят за жильем лучше, чем съемщики.
Без сомнения, владение собственным домом изменило жизнь многих в Кильмесе. По данным одного недавнего исследования, собственники стали куда большими индивидуалистами и материалистами, чем их соседи-сквоттеры. На вопрос “Важны ли деньги для счастья?” ответов “да” от собственников было на 34 % больше, чем от “самостройщиков”69. Но в теории есть и явный изъян: несмотря на владение недвижимостью, жителям Кильмеса не стало проще брать деньги в кредит. Лишь 4 % получили ипотеки70. И в родной стране де Сото, Перу, права собственности сами по себе не дали больших результатов в деле оживления мертвых капиталов. Да, в 1988 году правительство Перу последовало рекомендациям де Сото, и срок регистрации прав собственности на недвижимость резко сократился – всего до одного месяца, – а стоимость оформления упала на 99 %. В течение двух лет после создания в 1996 году Комиссии по легализации собственности права владения были оформлены на 1,2 миллиона зданий в городской черте. Но если экономический прогресс, обещанный де Сото, и шел, то крайне медленно. Лишь четверть семей из тех 200 тысяч, что получили в период с 1998 по 1999 год право владения землей в столичной Лиме, обратили свою собственность в кредиты. Во многих других странах, в частности в Камбодже, предложенные Сото меры привели лишь к обогащению спекулянтов и девелоперов, выживавших бедняков из их домов71.
