А. В. Афонина
Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
Автор: Афонина Алла Владимировна – юрист строительной компании
Список условных сокращений
Гражданский кодекс Российской Федерации – ГК РФ
Градостроительный кодекс Российской Федерации – ГСК РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации – ЖК РФ
Жилищный кодекс РСФСР – ЖК РСФСР
Закон Российской Федерации – Закон РФ
Земельный кодекс Российской Федерации – ЗК РФ
Кодекс РФ об административных правонарушениях – КоАП РФ
Конституция Российской Федерации – Конституция РФ
Федеральное Собрание Российской Федерации – ФС РФ
Федеральный закон – ФЗ
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – ФЗ «О государственной регистрации…»
ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – ФЗ «Об ипотеке»
Верховный Суд РФ – ВС РФ
Президент Российской Федерации – Президент РФ
Правительство Российской Федерации – Правительство РФ
Собрание законодательства Российской Федерации – СЗ РФ
Центральный банк Российской Федерации – ЦБ РФ
глава – гл.
пункт – (ы)п.
статья – (и)ст.
часть – ч.
Для того чтобы понять всю важность происходящих в настоящее время изменений, затрагивающих такую существенную отрасль права, как жилищное, а также рассмотреть вопросы приобретения, распоряжения недвижимостью, (в частности, жилыми помещениями) и проблемы обеспечения населения страны жильем, необходимо сначала остановиться на некоторых общих вопросах, связанных с трансформацией правового обеспечения.
Процессы, происходящие в стране за период, начиная с конца 2004 г., вызвали серьезные подвижки в рассмотрении ряда проблем жилищной сферы.
Концепция жилищных правоотношений была сформирована после принятия ряда нормативных документов, в корне изменивших правовое регулирование в жилищной сфере. Происходящее сейчас реформирование жилищного законодательства обозначило существенные вопросы регулирования этой отрасли экономики.
До декабря 2004 г. действующее на тот момент жилищное законодательство было фактически сформировано в 1984 г. с утверждением Жилищного Кодекса РСФСР (далее по тесту – ЖК РСФСР) с учетом внесенных в него поправок и принятием на его основе законов и подзаконных актов. Именно они стали отправной точкой для принятия новых нормативных актов. Их устаревшие положения, не соответствовавшие сейчас требованиям времени и сформировавшейся в настоящий момент в стране правовой, экономической и политической ситуации, явились причиной реформирования жилищного законодательства. Этот процесс должен был стать длительным, так как было необходимо не просто изменить или внести соответствующие поправки в тот или иной документ. В результате предпринятых действий должна была сложиться иная структура жилищного законодательства.
Поэтому, когда 10 июня 2004 г. Государственная Дума Федерального Собрания РФ приняла в первом чтении пакет из 27 законопроектов – проекты нового Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ), законов о внесении необходимых изменений в Гражданский, Налоговый, Бюджетный кодексы, в Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации…») и другие нормативные правовые акты, он содержал только основные направления реформы жилищного законодательства. Названные документы в целом были направлены на формирование рынка доступного жилья.
То есть в конце 2004 г. законодатель принял пакет законов, в котором значительную долю составили жилищные акты, во многом существенно изменяющие правоотношения в данной сфере.
При принятии указанного пакета нормативных актов предполагалось, что он повлечет введение принципиально нового подхода к регулированию базовых правоотношений в жилищной сфере, а также в сфере строительства. Новый ЖК РФ был введен в действие с 1 марта 2005 г. в соответствии с ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». С этого же дня утратили силу ЖК РСФСР, Законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.
Таким образом, в результате этих действий была отменена часть нормативных документов, законов, подзаконных актов, регулировавших правоотношения в сфере жилья. Другие нормативные правовые акты, регулировавшие правоотношения в жилищной сфере до вступления в действие нового ЖК РФ, подлежат применению до приведения их в соответствие с новым ЖК РФ, а пока применяются в части, ему не противоречащей. К ранее возникшим жилищным отношениям ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.
Глава 1. Основные направления развития жилищного законодательства
1. Новеллы жилищного законодательства
Действующий в настоящее время ЖК РФ и принимаемые в соответствии с ним подзаконные акты представляют собой новые, основополагающие нормативные документы, формирующие единый, цельный подход законодателя к регулированию жилищных вопросов.
Важно отметить, что и ЖК РФ, и ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» внесли значительные изменения как в сферу создания недвижимости, в область регулирования отношений в строительстве, так и в жилищные правоотношения.
ЖК РФ в ст. 15 определил объекты жилищных прав – ими являются жилые помещения (изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилое помещение предназначено для проживания граждан (как и по прежнему ЖК РСФСР). Но теперь допускается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданам, проживающим в нем на законных основаниях при условии:
– соблюдения прав и законных интересов проживающих вместе с ними лиц и соседей;
– соблюдения противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических требований к жилым помещениям.
К жилым помещениям отнесены:
а) жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);
б) квартира, часть квартиры (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении);
в) комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации…», ЖК РФ.
Участниками жилищных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане, юридические лица. Жилищное законодательство регулирует их отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
