Любовь Янковская
Как правильно оформить договор купли-продажи
Глава 1
Оформление договора купли-продажи недвижимого имущества
Одна из самых главных ценностей современного гражданина — это собственное жилье. Оно выступает неотъемлемым элементом достойного уровня жизни. Исходя из этого, важнейшие социальные и физиологические человеческие потребности достигаются именно благодаря собственному дому, квартире или хотя бы комнате.
Граждане, которые не имеют собственного жилья, в основном стремятся к использованию всех своих возможностей и финансовых средств с целью его приобретения. Кроме того, зачастую собственники предпочитают улучшать свои жилищные условия. Они продают жилье, которое у них имеется, и покупают жилье более качественное (с большей площадью, расположенное в лучшем районе, с более комфортными условиями и так далее). Все это наделяет договор купли-продажи жилья особой практической значимостью.
Если гражданин принял решение продать или приобрести жилье, ему понадобятся как минимум основные знания о том, каков порядок заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. Учитывая высокую стоимость жилья и его социальную значимость в жизни каждого человека, допустить правовую неграмотность в этом вопросе нельзя.
Но не полагайтесь всецело на услуги, предлагаемые Вам риэлторами (то есть специалистами по заключению сделок, касающихся недвижимости). Рынок недвижимости в данный момент переполнен огромным количеством риэлторских компаний. Помните о том, что ошибки допускаются даже самыми профессиональными и опытными риэлторами. Кроме того, никогда не стоит забывать о возможности мошеннических или недобросовестных действий со стороны риэлтора. Средства массовой информации изобилуют историями о том, что разнообразные риэлторские «грешки» далеко не являются редкостью. Правила общения с риэлторами хорошо подходят под поговорку «доверяй, но проверяй».
Итак, покупатель или продавец жилья, перед тем, как он заключит договор купли-продажи жилья, должен обязательно запастись самыми главными правовыми знаниями в этой области.
Далее Вы ознакомитесь с основными правилами заключения и исполнения договора купли-продажи жилья, узнаете о типичных ошибках и ключевых аспектах, которые требуют Вашего особого внимания.
Но перед тем, как мы перейдем к рассмотрению вышеизложенной задачи, нужно определить трактовку понятия «жилье» и установить правовое содержание договора купли-продажи жилья.
Определение «жилье» является очень распространенным в обиходе, однако в законодательстве его встретить очень сложно. Законы и подзаконные нормативные акты гораздо чаще пользуются другим понятием — понятием «жилое помещение». Более того, к примеру, содержание статьи 293 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что понятия «жилье» и «жилое помещение» совершенно равнозначны. Можно утверждать, что они являются идентичными по своему содержанию.
Часть вторая пятнадцатой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации признает жилым помещение, которое является изолированным, недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан. Кроме того, оно должно соответствовать установленным техническим и санитарным норам и правилам, а также другим требованиям законодательства.
Часть первая шестнадцатой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям следующие:
• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.
Из этого следует, что договор купли-продажи жилья, или жилого помещения, представляет собой сделку, обязывающую продавца передать жилой дом или его часть, квартиру или ее часть либо комнату в собственность покупателя. Покупатель же обязуется это имущество принять, уплатив за него цену, установленную обеими сторонами.
Стороны договора купли-продажи жилья — это покупатель и продавец.
Продавец — это, зачастую, сам собственник. Гораздо реже в этой роли выступает специально уполномоченное лицо (к примеру, если продается государственное либо муниципальное жилье, то продавцом являются уполномоченные органы исполнительной власти).
Покупателем же по договору купли-продажи жилья может выступать фактически любое лицо.
Договор купли-продажи жилья по своей правовой природе является возмездным, консенсуальным и взаимным.
Возмездность договора купли-продажи жилья предполагает обязательное встречное предоставление (оплату) цены договора за приобретенное (приобретаемое) имущество покупателем. Это отличает его от договора дарения жилья, предполагающего безвозмездность.
Консенсуальность договора купли-продажи жилья заключается в том, что он считается заключенным в тот момент, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и его государственной регистрации. То есть вне зависимости от его реального исполнения, а именно оплаты и передачи жилья.
И наконец, взаимность договора. Она подразумевает наличие прав и обязанностей у обеих сторон договора: как у покупателя, так и у продавца.
Договор купли-продажи жилья оформляется в письменном виде. Для этого составляется один документ, который подписывают обе стороны. Такой договор имеет определенную форму, и ее несоблюдение влечет за собой недействительность заключенного договора.
В реальности Вы можете столкнуться с множественными утверждениями неспециалистов о том, что договор купли-продажи жилья в обязательном порядке нуждается в нотариальном удостоверении. Это мнение крайне ошибочно.
Раньше нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья было необходимым исходя из седьмой статьи Федерального закона от двадцать шестого января 1996-го года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Позднее был введен в действие Федеральный закон от двадцать первого июля 1997-го года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Когда этот закон вступил в силу, обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья требоваться перестало.
Но это не запрещает сторонам в добровольном порядке удостоверить договор купли-продажи жилья нотариально, это условие должно быть отражено в самом договоре непосредственно. Нотариальное удостоверение не является обязанностью сторон, это их право.
Из печатных изданий, радио и телевидения мы часто узнаем о мошенничествах и обманах, которые встречаются при совершении сделок, связанных с жильем. Эти случаи действительно случаются очень часто.
При этом на практике наиболее уязвимая сторона при заключении договоров купли-продажи жилья — это покупатель или лицо, которое предполагает стать покупателем. Именно на покупателя возлагаются основные риски, которые связаны с возможными неточностями права собственности продавца, правами на продаваемое жилье третьих лиц и так далее. Покупатель рискует гораздо больше в том случае, если в качестве порядка расчетов сторонами была согласована частичная или полная предоплата покупателем цены договора купли-продажи жилья до момента его государственной регистрации и перехода права собственности. Если в данном случае ситуация разрешится наихудшим образом, то благодаря обманным действиям продавца покупатель может лишиться и денег, и приобретаемого жилья.
Чтобы этого избежать существует ряд рекомендуемых действий, которые должен совершить покупатель, прежде чем заключить договор купли-продажи жилья.
1. Право собственности продавца на жилье, которое он продает, должно подтверждать свидетельство о государственной регистрации права, которое должно выдать соответствующее территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Оно должно соответствовать установленной форме.
Первое, что должен сделать покупатель перед тем, как начинать переговоры с продавцом относительно продажи жилья — это запросить вышеупомянутое свидетельство.
Безусловно, нужно также сверить паспортные данные, которые указаны в свидетельстве, с паспортными данными продавца.
Покупатель при этом должен учитывать то, что:
• в том случае, если жилое помещение является общей совместной собственностью двух лиц и более, свидетельство о государственной регистрации права будет перечислять всех правообладателей. Такое свидетельство выдают в единственном экземпляре на всех правообладателей.
• в том случае, если жиле помещение является общей долевой собственностью двух лиц и более, свидетельство о государственной регистрации права будет также перечислять всех правообладателей, но выдаваться оно будет каждому из собственников. Сведения о других участниках долевой собственности будут указываться на обратной стороне свидетельства. Там будут указаны фамилии, имена и отчества тех, кто являются участниками долевой собственности, а также их долю в праве.
