Именно поэтому риелтор наверняка предложит Вам другой вариант. Как уже было сказано, требования гражданского законодательства о преимущественном праве покупки распространяются только на отчуждение такого имущества в порядке его продажи или мены. Дарение в данном случае не упоминается. В связи с этим риелтор может предложить Вам приобрести указанную комнату путем ее дарения. Нельзя, конечно, назвать такие действия риелтора абсолютно законными, поскольку налицо явная подмена одной сделки другой. Ведь дарение предполагает безвозмездность, а Вы намереваетесь купить комнату. Но тем не менее такая практика существует. И рискует в данном случае в большей степени продавец, поскольку, подписывая договор дарения, он фактически уже совершил действие, связанное с отчуждением комнаты, а денег за это еще не получил. Но, как правило, риелтор отслеживает интересы продавца, в том числе старается максимально уменьшить время между подписанием договора и передачей денег. Совершать такую, по сути фиктивную, сделку или нет — решать Вам, но все же, прежде чем рисковать, попробуйте предпринять все попытки для законного оформления купли-продажи комнаты.
С учетом всего вышеизложенного можно сделать вывод, что ожидать положительного результата от обращения к риелтору и поручения ему поиска жилья и дальнейшего оформления сделки можно лишь в том случае, если Вы правильно оценили ситуацию и воспользовались услугами профессионального риелтора.
Учитывая резко возросший спрос на жилье, риелторы могут оказаться наиболее востребованными специалистами. Но именно поэтому стоит отнестись к решению этого вопроса со всей серьезностью.
2. Окно за окно, квартира за квартиру
(Практические рекомендации по обмену квартир и домов как при их равной стоимости, так и в случае необходимости доплаты; особенности совершения нескольких сделок одновременно при сложных обменах и расселении)
Проблемы с жилплощадью решаются по-разному. И если для одних людей вполне приемлем вариант покупки новой квартиры, так сказать «с чистого листа», то для других приобретение новой жилплощади означает прежде всего расставание со старой. И промежуточного жилья у них просто нет, а поэтому вариант продать свою жилплощадь, а потом подбирать новую им просто не подходит — во-первых, это, возможно, действительно единственное место для проживания, а во-вторых, может показаться слишком рискованным хранение денег от проданной квартиры в ожидании квартиры приобретаемой. Именно поэтому для таких ситуаций наиболее оптимальным вариантом является обмен. При этом такой вариант может решить все проблемы — и с необходимостью увеличения жилплощади, и с ее уменьшением, с переездом в другой район или в другой город.
Совершение сделки через договор мены является более сложным процессом, чем заключение договора купли-продажи. Прежде всего это обусловлено тем, что при обмене речь идет сразу о двух объектах недвижимости, а следовательно, необходимо готовить одновременно документы на каждый объект, соотнести стоимость объектов по отношению друг к другу и т. п.
Порядок совершения обмена урегулирован ГК РФ. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Особенностью договора мены является то, что к положениям договора мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, фактически речь идет о двойной сделке купли-продажи.
Однако главным отличием договора мены от договора купли-продажи является определение цены договора. В договоре мены она практически отсутствует, поскольку предполагается именно обмен одной жилплощади на другую. Но все будет зависеть от наличия или отсутствия разницы в стоимости между обмениваемыми объектами.
Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Таким образом, если обмениваются две квартиры, стоимость которых стороны признали неодинаковыми, то следует обратить внимание на условие договора мены, в котором в этом случае будет не только указана стоимость каждой из квартиры, но и предусмотрена обязанность стороны, меняющей более дешевую квартиру, оплатить разницу в цене другой стороне. При этом могут быть предусмотрены различные варианты такой оплаты: одномоментно или в рассрочку, срок платежа может быть указан — до государственной регистрации сделки или через определенное время после нее и т. п.
Кроме того, в договоре мены должен быть обязательно указан срок передачи квартир сторонами. Такая передача может происходить одновременно, т. е. одна сторона, передавая квартиру, будет принимать другую квартиру и наоборот. Однако срок передачи может и различаться, например, когда у одной стороны есть возможность передать квартиру, а второй для этого требуется определенное время. В этом случае в договоре мены обязательно должен быть указан срок передачи каждой квартиры от одной стороны другой. При этом согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств. То есть речь идет о взаимных обязанностях сторон, и стороной, выполнившей свои обязательства по договору, будет считаться сторона, которая передала квартиру в установленный договором срок.
Важным моментом любой сделки является момент перехода права собственности на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. То есть по общему правилу независимо от того, какая из сторон раньше передала квартиру, право собственности у сторон возникнет только после передачи квартиры второй стороной. Однако в договоре может быть предусмотрен другой вариант перехода права собственности, например, отдельно для каждой из сторон — соответственно одновременно с передачей квартиры.
И наконец, во избежание спорных ситуаций в соответствии со ст. 571 ГК РФ предусмотрена ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены. Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков при наличии следующих оснований:
— если основания для изъятия возникли до исполнения данного договора;
— если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии таких оснований.
При этом соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
Во избежание ошибок и трудностей при регистрации договоров мены необходимо руководствоваться общими положениями Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 (далее — Инструкция № 183).
