При выборе понравившейся Вам квартиры во избежание каких-либо «сюрпризов» со стороны продавца поговорите с соседями. Порой среди них найдутся люди, которые смогут предоставить Вам достоверную информацию, имеющую для Вас определенное значение. Например, о том, что в указанной квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или душевнобольной человек и т. п.
Немало обманов имеет место и при продаже квартир, которые еще не зарегистрированы, т. е. когда речь идет об уступке права требования. Здесь велика вероятность либо оказаться не единственным покупателем такой квартиры, либо так и не дождаться сдачи дома в эксплуатацию. Большим риском чревата покупка таких квартир, которые еще не сданы в эксплуатацию, а получение разрешения на строительство дома, в котором они находятся, произошло ранее вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. Дело в том, что практически невозможно проверить — действительно ли указанная доля в строительстве этого дома в виде передаваемой Вам квартиры не была продана до этого никому другому. Ведь в этом случае заключается договор в простой письменной форме об уступке права требования. Даже передача Вам подлинных документов, на основании которых произошла переуступка права требования, не может служить абсолютной гарантией безопасности указанной сделки, поскольку никто не может гарантировать, что после Вашего ухода продавец не достанет из ящика стола еще один (а возможно, и не один) точно такой же комплект документов на эту же самую квартиру. Но если Вы все же решили, что Вам необходимо приобретать именно такую квартиру в несданном доме, то отнеситесь к совершению такой сделки с повышенным вниманием и серьезностью. Помимо документов, которые Вы составляете с продавцом, т. е. договором уступки права требования, проверьте непосредственно сами документы-основания. Прежде всего уточните, что явилось основанием для появления у продавца такого требования к застройщику. Прочитайте этот первоначальный договор. Проверьте полномочия лиц, его подписавших. Перед подписанием договора уступки права требования обязательно обратитесь к застройщику, чтобы узнать по возможности судьбу продаваемой Вам квартиры. Если продавец всеми силами пытается недодать Вам какую-либо информацию или не допустить Вашего общения с застройщиком или его представителем — задумайтесь о необходимости совершения такой сделки. Ведь фактически основанием для владения Вами квартирой станет лишь договор уступки права требования, совершенный в простой письменной форме, а весь обман выяснится только при государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, которая может наступить и через несколько лет. Найти непорядочного продавца и взыскать с него неправомерно полученные денежные средства через такое большое количество времени будет крайне сложно, если вообще возможно.
Насторожить в искренности и честности продавца Вас должна и слишком низкая стоимость квартиры по сравнению с подобными квартирами на рынке недвижимости. Конечно, причиной такой низкой цены может действительно стать желание продавца как можно быстрее продать квартиру, например, из-за переезда в другую местность и тому подобных причин. Тем не менее все же стоит с большой осторожностью отнестись к совершению такой сделки. По крайней мере, необходимо попытаться проверить достоверность причин такой срочной продажи квартиры, заявленных продавцом, поскольку их неподтверждение будет являться для Вас достаточным доказательством того, что совершать такую сделку будет слишком опасно.
Вообще поведение продавца при встрече с Вами может многое рассказать. Если продавец тороплив, суетится, пытается уйти от прямых вопросов или слишком надолго задумывается при ответе на них — то можно говорить о том, что в данном случае его что-то беспокоит, он, возможно, пытается что-то скрыть, утаить от Вас ту информацию, которая может поменять Ваше мнение о приобретаемой квартире.
С большой осторожностью следует также относиться к приобретению комнат в коммунальных квартирах. Поскольку в данном случае велика вероятность того, что продавцом может быть не соблюдена или неправильно соблюдена процедура уведомления каждого из дольщиков о продаже указанной комнаты. А это, в свою очередь, может повлечь для Вас фактически отмену сделки. Именно поэтому желательно самому проверить, действительно ли был уведомлен каждый из участников долевой собственности о такой продаже. Лучше до сделки убедиться в ее невозможности, чем узнать об этом после передачи денежных средств продавцу. Приобретая такое долевое имущество также неплохо поговорить с будущими соседями. Поскольку совместное проживание с ними наверняка будет предполагать совместное несение и определенных видов расходов. В связи с этим продавцом может быть осознанно скрыта от Вас такая информация, которая хоть напрямую и не относится к порядку совершения сделки, однако может иметь для Вас порой определяющее значение. Если же продавец всеми силами старается исключить Ваше общение с соседями, то отнеситесь к совершению такой сделки с осторожностью.
Вывод: невозможно предугадать все уловки недобросовестного продавца, который имеет намерение Вас обмануть, но можно и нужно построить свое поведение с продавцом таким образом, чтобы он понял, что Вы на мерены в любом случае самостоятельно узнать недостающую информацию, касающуюся объекта недвижимости и проверить дополнительно ту информацию, которую предоставил Вам продавец. Поверьте, в большинстве случаев недобросовестный продавец сам не захочет иметь отношения с таким «недоверчивым» покупателем и под тем или иным предлогом откажется от совершения сделки с Вашим участием. Ведь такому продавцу гораздо проще продать квартиру доверчивому покупателю, которого он найдет пусть и не с первого раза, чем быть разоблаченным внимательным покупателем и лишиться возможности вообще продать имеющуюся у него квартиру. Именно поэтому Ваша задача — не только внимательно относиться к сделке и пытаться проверить всю имеющуюся по ней информацию, но и не скрывать своего стремления к этому перед продавцом. В этом случае Вам будет гарантирован успех.
Итак, если Вы дочитали книгу до конца, то можно говорить уже о приобретении Вами пусть и теоретического, но все-таки опыта в совершении сделок с различными жилыми помещениями. Не бойтесь совершать первые шаги на этом пути — поверьте, у Вас обязательно все получится!
Конечно, в книге не могут содержаться абсолютно все рекомендации и быть предусмотрены все случаи, которые могут с Вами произойти, но в ней имеются типовые проблемы и нестандартные способы их разрешения. Таким образом, не стоит бояться сделать что-либо самому и тем более не стоит спешить вызывать специалистов. Если Вы внимательно прочитали книгу, то на многие вопросы Вы уже получили ответы. Поэтому хочется пожелать Вам удачи и поскорее стать новоселами!
