Глава 18 Что нужно знать владельцам квартиры, агентам по недвижимости и покупателям при продаже-покупке жилья
Рынок жилья – это определенная группа участников, действующих в своем интересе, комплекс проводимых сделок, операций, комплекс взаимосвязанных организационно-правовых действий, подчиняющийся определенным законам.
Различают первичный и вторичный рынки жилья, правила игры на которых неодинаковы.
Первичный рынок жилья – это сделки с вновь построенными или строящимися домами, коттеджами, с квартирами и комнатами, продающимися в домах-новостройках, которые могут быть уже построены и сданы в эксплуатацию, но еще не заселены, а могут еще находиться в процессе строительства. Причем стадия готовности дома может быть самая различная: от завершения отделочных работ на уже построенном объекте до получения разрешения на строительство. Преимуществом первичного рынка являются возможность рассрочки платежа при покупке жилья и относительно низкие цены. Они в зависимости от стадии строительства могут быть ниже на 20–40 %.
Важным сегментом первичного рынка является возможность строительства собственного дома или коттеджа, приобретения жилья с использованием жилищных кооперативов.
На январь 2011 г. на территории Москвы и Подмосковья около 800 инвесторов осуществляют строительство жилья по более чем 2000 инвестиционным контрактам – сообщили в правительствах Москвы и Московской области.
Срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.
Вторичный рынок – это сделки с уже построенными жилыми помещениями (домами, квартирами, комнатами, коттеджами и т. д.),
зарегистрированными в установленном порядке и выставленными на продажу Срок их эксплуатации может различаться очень значительно: от минимального до десятилетий, а иногда и столетий. Естественно, за период эксплуатации они не помолодели и, как правило, сменили не одного хозяина.
Ежегодно в Российской Федерации выставляются на продажу и меняют собственников около 100 тыс. жилых помещений.
Рынок жилья в России очень молод, ему всего около 20 лет. За эти очень непростые годы в стране было принято новое жилищное, земельное и гражданское законодательство, сложились новые экономические отношения, началась свободная покупка и продажа жилья, установились правила работы в «квартирном» секторе, определились компании, участвующие в инвестировании строительства, и целый ряд других новаций.
Становление рынка происходило и до сих пор происходит очень непросто: изменяется законодательство, пересматриваются правила игры, систематически осуществляется «генеральная чистка» застройщиков, происходят значительные структурные перемены на строительном рынке и т. д. Естественно, в условиях непредсказуемых перемен мнения экспертов порой диаметрально противоположны: одни считают, что цены на жилье повысятся, другие – что резко упадут. Это дезориентирует и застройщиков, и самих потребителей.
Ввиду катастрофической нехватки пригодного жилья цены взлетели на немыслимую высоту. В условиях жесточайшего дефицита жилья действует так называемый «рынок продавца»: когда цены и условия продажи диктует продавец.
К счастью, отношение к жилищной проблеме постепенно меняется и у власти пришло понимание того, что рост цен на жилье – это не «результат заговора строительных корпораций», не следствие слабого развития ипотеки, а итог нехватки реальных квадратных метров и высокого платежеспособного спроса, в результате чего спрос в несколько раз превысил предложение. Власти поняли, что необходимо новое жилье, его нужно строить и строить много.
Однако увеличение объемов строительства нового жилья – процесс достаточно инерционный, насыщение рынка жилья произойдет не сразу, это дело не близкой перспективы, а пока нам придется жить и работать в условиях современного рынка с его уже сложившимся соотношением спроса и предложения и высокими ценами.
Российский рынок недвижимости остается очень опасным. Затратив значительные средства на приобретение объекта недвижимости (квартиры, коттеджа, земельного участка), покупатель часто испытывает чувство тревоги и беспокойства за свою собственность, и не без причин:
♦ на первичном рынке – десятки тысяч обманутых вкладчиков;
♦ на вторичном рынке права на приобретенную вами недвижимость могут оказаться у третьих лиц, не выявленных на этапе экспертизы объекта купли-продажи, и покупка недвижимости может привести к затяжному судебному процессу с весьма неясным исходом, а в худшем случае – к потере квартиры или денег.
Суд вправе аннулировать сделку, даже если все эти неприятности возникли не с той квартирой, которую купили вы, а с той, в которую перебрался ваш партнер по сделке, или проблемы возникли в предыдущих сделках с квартирой, к которой ни вы, ни продавец не имели никакого отношения.
Подобно живому организму, рынок недвижимости развивается, постоянно совершенствуется его законодательная база, определяющая правила игры в этой области. Корректировка действующих законов, выход в свет новых нормативных правовых актов – все это в идеале делается для того, чтобы подвести к жизненным реалиям юридическую базу, зачастую не учитывающую истинного положения дел.
Основными операциями являются покупка, продажа жилья на первичном или вторичном рынках жилья; постройка и регистрация дома, квартиры; покупка жилья у города или муниципальной власти; наем (поднаем) или аренда жилья; обмен жилья; дарение; получение жилья в наследство и др.
Особенно часто на рынке недвижимости совершаются сделки купли и продажи жилья, в том числе альтернативные сделки, при которых продажа квартиры производится с целью покупки другой (большей) или наоборот. Такие сделки до сих пор составляют львиную долю договоров купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья.
Подобные сделки начинаются с того, что граждане, желающие изменить жилищные условия, выставляют свою квартиру на продажу. В это же время ведется поиск подходящего жилья. Когда покупатель на квартиру найден, подобран вариант для покупки и оговорены финансовые вопросы (доплата, форма передачи денег и др.), проводятся одновременно две коммерческие сделки купли-продажи. Поскольку обе сделки проводятся одновременно, обеспечивается гарантия того, что гражданин, продавший жилье, не останется без квартиры. По данным риелторов, в столице до 80 % сделок на рынке недвижимости – это альтернативные операции (их также называют операциями обмена). Многие хотят продать старую квартиру и, доплатив, купить более качественное жилье в новостройке, обращаясь к банкам за ипотечным кредитом.
Практика показывает, что самый большой процент альтернативных сделок приходится на желающих разъехаться. Как правило, продают одну квартиру и покупают две или три новых. Часто встречаются альтернативные сделки, когда клиент желает продать старую квартиру и купить новую в готовой новостройке или строящемся доме.
Не всегда покупка новой квартиры большей площади является основным мотивом альтернативной сделки. Часто главная причина – смена района проживания. Наконец, редко встречается съезд, когда несколько старых квартир продаются с целью приобретения одной новой.
Граждане (физические лица) и различные организации (юридические лица)
Самыми многочисленными участниками на рынке жилья являются граждане (физические лица) и различные организации (юридические лица), права и обязанности которых определены ст. 17–65 ГК РФ.
Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17, 18 ГК).
Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК).
