Выявляя то, что с большой степенью определённости является лишь верхушкой очень обширного айсберга мошенничества, ФБР в январе 2008 года объявило о расследовании в 14 компаниях случаев возможного мошенничества, инсайдерской торговли или других нарушений, связанных с ипотечным кредитованием, предоставленным рискованным заёмщикам. ФБР объявило о том, что расследованию подвергаются компании по всей индустрии финансовых услуг, от ипотечных кредиторов до инвестиционных банков, что пакуют ипотечные кредиты в ценные бумаги, продаваемые инвесторам. Мало кто услышал об этом.
В то же время власти в Нью-Йорке и Коннектикуте вели расследование, скрывали ли банки Уолл-Стрит важную информацию о наиболее высоко рискованных займах, сгруппированных в ценные бумаги, продаваемые инвесторам. Генеральный прокурор Коннектикута Ричард Блюменталь сказал, что он и генеральный прокурор Нью-Йорка Эндрю Куомо изучали, раскрывали ли надлежащим образом банки высокий риск дефолта по так называемым «исключительным» займам (которые считаются даже более рискованными, чем субстандартные займы) при продаже этих ценных бумаг инвесторам. В ноябре 2007 года Куомо прислал судебные повестки финансируемым правительством ипотечным компаниям «Фанни Мае» и «Фредди Мак», чтобы расследовать, как он утверждал, конфликт интересов в области ипотечного кредитования. Он сказал, что он хотел бы узнать о закладных на миллиарды долларов, которые они купили у банков, в том числе у крупнейшего ссудосберегательного банка США «Вашингтон Мьючуал Инк.», и каким образом они оценивались.
ФБР говорит, что изучает практику субстандартных кредиторов, а также возможное мошенничество в учетных книгах, совершаемых финансовыми компаниями, которые проводят эти займы по своим балансам или секьюритизируют их и продают другим инвесторам. «Морган Стенли», «Голдман Сакс Груп Инк.» и «Бир Стирнс К°», все они признали в регулятивных учетных документах, что откликались на запросы из различных, точно не установленных регулирующих и правительственных учреждений о предоставлении информации. {960}
Один бывший ипотечный брокер с северо-западной части Тихоокеанского побережья, который вышел из бизнеса из‑за неприятия давления и агрессивных методов вовлечения в ипотеку неквалифицированных заёмщиков, описал автору этих строк некоторые из наиболее типичных практик хищных брокеров на своей памяти в записке, посвящённой ипотеке с плавающей процентной ставкой:
«Текущее субстандартное фиаско – сущий кошмар, но и качественные обеспеченные закладными активы содержат потенциал для ошеломляющей катастрофы. Первый "звоночек" случился в июле-августе 2007 года – это было субстандартное фиаско, но в ноябре 2007 года раздался следующий. В ноябре 2007 года плавающие процентные ставки по качественным закладным были скорректированы в сторону повышения.
Это означает, что в "юбилей предоставления кредита" плавающая процентная ставка будет отрегулирована в сторону повышения. Это происходит потому, что обеспеченная закладными ценная бумага была "куплена" при ставке-приманке, как правило, в один или полтора процента. Выплаты, производимые по такой ставке, хотя и очень привлекательны, не приводят к снижению основного долга и даже порождают некоторые недовыплаченные проценты, которые плюсуются к самой ссуде. Заёмщикам позволено платить проценты по ставке-приманке весь первый год, даже несмотря на то, что ставка оправдывает только первый месяц.
Обеспокоенность в связи с этой "отрицательной амортизацией", при которой задолженность по кредиту становится больше, чем рыночная стоимость этого имущества, снимается ссылкой на рост стоимости недвижимости в связи с созданным банками пузырём, о котором говорится, что он является нормальным явлением, и можно исходить из того, что он продолжится в будущем. Всё это продвигалось со стороны кредиторов, которые направляли армии рекламщиков, то есть продавцов, к ипотечным брокерам, чтобы разъяснять, как это работает.
Плавающие процентные ставки по кредитам с залогом дома были суммой банковской прибыли – маржи – и некоторых объективных показателей стоимости заёмных средств в банке, известных как индекс. Использовались индексы, сгенерированные различными видами экономической деятельности, – те, которые банки по всей стране платят за 90-дневные депозитные сертификаты, или те, которые банки на Лондонской межбанковской бирже (ЛИБОР) платят за доллары. Добавление маржи к индексу производит истинную процентную ставку по кредиту – ставку, по которой после 30 лет платежей кредит будет полностью выплачен ("амортизирован"). Это называется "полностью индексированная ставка".
Я выберу произвольно 6% в качестве "реальной" процентной ставки (3% маржи + 3% индекса). Для кредита на сумму 250 000 долларов США ежемесячные выплаты в размере 1% составят 804,10 доллара, что является платёжом "ставки-приманки", исключая налоги и страховку. Она должна корректироваться с учетом изменений в индексе, но маржа остается постоянной на весь срок займа.
Этот заём построен таким образом, что платёжные корректировки случаются только один раз в год и сохраняются на уровне 7,5% от платежа в предыдущем году. Это может продолжаться по нарастающей в течение пяти лет (или десяти лет в случае одного кредитора), независимо от того, что происходит в реальном мире. Затем, в конце этого пятилетнего периода фиксированная максимальная ставка отменяется, и весь процесс настраивается на выплаты в соответствии с "полностью индексированной ставкой".
Если всё это время заёмщик вносит только минимально необходимые платежи, это может привести к платёжному шоку в тысячи. Если стоимость дома упала на 25%, заёмщику, на этот раз это кое-кто со звёздным кредитом, рекомендуется вернуть его обратно банку, который обесценит его, крайней мере, ещё на 25%, и это распространяется на всю собственность в округе». {961}
По словам чикагского банковского инсайдера, в течение первой недели февраля 2008 американские банкиры были поставлены в известность о следующем:
«"Чейз Манхэттен Банк" разослал неограниченное количество объявлений для своих клиентов о кредитных линиях. Условия этих кредитных линий, которые были популярны в прошлом, сейчас подвергаются манипуляциям, и стоимость обеспечивающей их собственности в одностороннем порядке корректируется в сторону уменьшения, иногда до 50%. Это означает, что, чтобы выкупить залог, домовладельцы вынуждены делать такие платежи по кредиту, которые, видимо, стоят половину основной суммы кредита, и ещё выплачивать проценты сверху. Единственно разумная вещь, которую нужно сделать во многих этих случаях, – податься в бега, что приводит к крупным потерям капитала, снижению стоимости всей окружающей собственности и добавке ещё одного кома в лавину лишений права выкупа.
Это особенно усугубляется в случаях "креативного финансирования" кредитных линий – те, которые были сделаны на равных между 90 и 100% от стоимости имущества до взрыва пузыря...
"Чейз Манхэттен Банк" автоматически закрыл кредитные линии, в которых был "открытый" кредит (это означает, что заёмщик оставляет некоторые деньги на кредитной линии на будущее) на сумму кредита свыше 80% к стоимости собственности. Это было сделано в массовом порядке без каких-либо уведомлений "собственников"». {962}
Ограничения на отношение основной суммы кредита к оценочной означает, что сумма денег, которую кредитор готов ссудить, не может превышать установленных процентов от стоимости имущества. В общей практике надо нанимать оценщика для оценки стоимости имущества. Оценка формируется с помощью сопоставимых продаж другой собственности в этом районе, которые, за редким исключением, должны быть не более чем в одной миле от предмета собственности.
