Ознакомительная версия.
12.1. Введение
* Понятие оценки трактуется в разных видах человеческой деятельности в довольно широком диапазоне. Существуют, напр., в широком смысле, такие виды оценочной деятельности, как оценка воздействий производств на окружающую среду, оценка знаний учащихся в учебных заведениях, оценка соответствия занимаемой должности для госслужащих, оценка запасов полезных ископаемых, количественное определение стоимости имущества в денежном выражении и т.д. Другими словами, оценка присутствует в любом виде деятельности: в экологической экспертизе, в деятельности преподавателя при контроле знаний учащихся, в деятельности аттестационных комиссий, в геологоразведочной деятельности и т.д. Особенностью оценки, в отличие от других видов экспертиз, напр., в отличие от экологического аудита, является то, что оценка должна завершиться количественным утверждением, т.е. утверждением «в виде числа» и это число должно быть «привязано» к определенной дате. Это утверждения типа: знания Нурахова Н.Н. по математике на 25.12.99 года оцениваются на высший балл пять по пятибалльной системе. Или: Нурахову Н.Н. 25.12.99 года за показанные знания по математике поставлена высшая оценка «пять» по пятибалльной системе. Оценкой, следовательно, может называться собственно процесс оценочной деятельности, а также и заключение, принятое экспертом, как результат оценочного процесса. Оценка, как процесс, который приводит к альтернативному утверждению, присутствует, как составная часть, во всех компонентах любой деятельности. Оценка нужна при анализе для обоснованного сравнения рекомендуемых альтернативных вариантов управленческих решений, при исследовании – для сравнения вариантов построения исследовательских проектов, при проектировании – для сравнения и выбора варианта построения практического проекта, при управлении – для определения последствий возможных вариантов решений, при осуществлении процессов производства – для оценки возможных объемов и номенклатуры производства и т. д.
* Мы рассматриваем здесь один из наиболее важных для рыночной экономики видов оценки – оценку имущества (в дальнейшем тексте – оценка), как самостоятельный вид экспертной деятельности. Целью оценки является определение на некоторую определенную дату потенциальной способности имущества приносить доход владельцу имущества в обозримом будущем. Эта потенциальная способность имущества приносить владельцу имущества доход количественно определяется, как стоимость в денежном выражении на момент завершения процесса оценки. Само имущество на момент завершения оценки может использоваться или не использоваться для получения дохода. Использование имущества на момент проведения оценки может приносить доход или убытки. Употребляя термин «момент проведения оценки», мы имеем в виду, во первых, то обстоятельство, что использование имущества до завершения оценки совершенно не зависит от факта проведения процесса оценки и, во вторых, что длительность проведения процесса оценки пренебрежимо мала по сравнению с длительностью жизненного цикла имущества.
Используем, в целях единства изложения и изучения системной оценки, общеизвестные термины и определения в системе оценки имущества [24–27].
* Необходимость оценки возникает по нескольким основным причинам:
1) необходимость реализации права государства на налогообложение имущества и права государства и/или руководства организации на получение отчетности об использовании имущества;
2) намерение собственника реализовать право собственности в отношении данного имущества для получения дохода;
3) необходимость реализации соответствующих судебных решений в отношении конкретного вида имущества;
4) проводимая в стране политика национализации или приватизации собственности;
5) другие причины.
Право собственности — это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся: право собственника совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц; право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать свое имущество в залог.
Оценка стоимости имущества может иметь разное назначение: отражение в отчетности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; национализация; конфискация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.
Оценка может проводиться в отношении недвижимого имущества, машин, транспорта, оборудования, земель, нематериальных активов и, в том числе, интеллектуальной собственности, имущественных прав, а также предприятия в целом, как имущественного комплекса.
* База оценки определяется, как вид стоимости имущества, соответствующий назначению оценки. База оценки, в соответствии с ГОСТ Р 51195.0.01–98 [24] может быть основана на следующих видах стоимости:
1) рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий: рынок является конкурентным и представляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов; покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить свои потребности; имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям; оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке;
2) восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;
3) стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки;
4) первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования;
5) остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа;
6) стоимость имущества при существующем использовании – рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продаж на рынке;
7) стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;
8) инвестиционная стоимость имущества – стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования;
9) ликвидационная стоимость имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже;
10) страховая стоимость имущества – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая;
11) стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы;
12) залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита;
13) стоимость специализированного имущества – стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке;
14) стоимость права аренды имущества – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.
* В процессе оценки имущества используются следующие общепринятые понятия [24–27]:
1) процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки имущества используют следующие подходы для формирования указанной совокупности приемов: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный;
Ознакомительная версия.
