Направление в ЖСК граждан, состоящих на кооперативном учете или в списке первоочередников либо внеочередников производится местными органами исполнительной власти либо по месту работы - администрацией и профкомом в порядке очередности. О желании вступить в кооператив граждане подают соответствующее заявление.
Определенного соотношения, в котором в ЖСК граждане должны направляться вне очереди, в первую очередь и в порядке общей очереди, Жилищный кодекс и Примерный устав ЖСК не устанавливают. Оно зависит от конкретных условий: количества квартир в домах ЖСК, организуемых в данном году; числа граждан, состоящих на кооперативном учете, и в списках первоочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других соответственно на учете и в списке; числа граждан первоочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других в соответствующем льготном списке и т. д. Однако при всех условиях соотношение, о котором идет речь, должно быть таким, чтобы оно обеспечивало гражданам, пользующимся льготами в части очередности, их реализацию, а именно - вступление в кооператив в более короткие сроки по сравнению с гражданами, не имеющими таких льгот.
- Какой порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов?
Одним из организационных начал жилищно-строительной кооперации является принцип добровольности. Кооператив формируется из числа граждан, желающих вступить в его члены.
Цель организации ЖСК - строительство жилого дома и обеспечение тем самым жильем членов кооператива и их семей за собственные средства с помощью банковского кредита.
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 20 октября 1992 г. "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" предусмотрено предоставление членам ЖСК льготных кредитов. Кредиты предоставляются ЖСК на строительство жилых домов в размере 90% стоимости строительства дома на срок до 30 лет с ежегодным погашением равными частями. Члены ЖСК, общие годовые расходы которых на погашение кредита с учетом процентной ставки превышают 20% совокупного годового дохода семьи, пользуются льготным государственным кредитом с оплатой 3% годовых. Льготные кредиты предоставляются также другим категориям граждан, которым эти льготы установлены в соответствии с действующим законодательством.
Сооружение дома - не завершающая стадия деятельности кооператива, а только первоначальный этап, поскольку в дальнейшем на кооператив возлагается обязанность по обеспечению эксплуатации построенного дома. Законодательством предусмотрено, что ЖСК могут также приобретать подлежащие капитальному ремонту и реконструкции жилые дома, осуществлять их ремонт, реконструкцию и последующую эксплуатацию.
Организуются ЖСК либо по территориальному - при местных органах исполнительной власти, либо по производственному - при предприятиях, учреждениях, организациях, принципу.
Поскольку после окончания строительства кооперативного дома каждому члену кооператива должна быть предоставлена отдельная квартира (ст. 141 Жилищного кодекса), число граждан, вступающих в организуемый кооператив, должно соответствовать количеству квартир в доме, запланированном к строительству. Это положение закреплено и в Примерном уставе ЖСК.
На основании заявлений граждан, состоящих на кооперативном учете, с соблюдением установленной очередности органы исполнительной власти на местах или администрация предприятия совместно с профкомом составляют списки граждан, вступающих в данный кооператив, и членов их семей и проводят общее собрание граждан, на котором принимается решение об организации кооператива.
Решение собрания и список вступающих в кооператив утверждается местным органом исполнительной власти. При этом с учетом заявлений граждан и исходя из требований Примерного устава в части предельного размера жилой площади и количества комнат, определяются типы квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т. д.), которые будут предоставляться. На этом этапе решается вопрос только о типе квартиры. Ее номер и размер площади становятся известны позднее - после распределения квартир между членами кооператива.
В соответствии с Примерным уставом ЖСК распределение квартир между членами кооператива производится перед сдачей дома в эксплуатацию. На этом (втором) этапе на основании решения, принятого при организации кооператива, выносится решение о предоставлении члену кооператива конкретной квартиры того типа, который был определен первоначально. Следует подчеркнуть, что в соответствии с Примерным уставом ЖСК первоначально принятое решения о выделении члену кооператива квартиры определенного типа может быть пересмотрено только при наличии просьбы об этом самого члена кооператива.
Распределение квартир является компетенцией общего собрания членов кооператива. Споры о распределении жилья между членами ЖСК судам не подведомственны.
Решение о распределении принимается большинством не менее 3/4 голосов присутствующих на собрании членов кооператива.
Метод распределения квартир Примерным уставом не определен. На практике в некоторых случаях распределение поручается правлению кооператива, инициативной группе или же специально создаваемой для этого комиссии, предложения которых впоследствии рассматриваются и утверждаются общим собранием.
Наиболее часто квартиры в кооперативных домах распределяются по жребию. Жеребьевка производится по группам - между членами кооператива, имеющими право согласно первоначально принятому решению на получение квартиры данного типа. Иногда она проходит в два этапа - вначале определяется очередность, по которой будет тянуться жребий с номером квартиры данного типа, а затем тянутся сами жребии.
При распределении квартир существенную роль играют поправочные коэффициенты к стоимости квартир, которые в соответствии с Примерным уставом ЖСК (п. 12) могут быть введены до распределения квартир. В результате их применения квартиры, расположенные на неудобных этажах, с худшей ориентацией и т. п. оплачиваются ниже их строительной стоимости.
После утверждения решения об организации кооператива созывается общее собрание для принятия устава кооператива.
Устав принимается в соответствии с Примерным уставом ЖСК и регистрируется в местном органе исполнительной власти. Устав может уточнять или дополнять нормы, содержащиеся в Примерном уставе ЖСК. Его положения, однако, не могут противоречить Примерному уставу. Если имеются расхождения между положениями устава конкретного кооператива и Примерного устава, действуют положения последнего. Суд не применяет правила, содержащиеся в уставе данного кооператива, если они не соответствуют законодательству.
Вносимые в устав кооператива изменения и дополнения также подлежат регистрации.
Со дня регистрации устава кооператив приобретает права юридического лица, пользуется штампом и печатью с обозначением своего наименования.
Завершающей стадией организации ЖСК является созыв общего собрания, на котором избираются правление и ревизионная комиссия. Собрание утверждает также согласованные с местными властями и строительной организацией проект и сводную смету и устанавливает размер вступительного взноса.
Граждане считаются членами кооператива с дня регистрации. Поэтому пересмотр утвержденного списка членов кооператива после регистрации не допускается. Вопрос об исключении из кооператива может быть решен только при наличии предусмотренных законодательством оснований и в установленном порядке.
Контроль за деятельностью ЖСК, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, осуществляют местные органы исполнительной власти. Согласно ст. 138 Жилищного кодекса, местный орган исполнительной власти вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству.
- Каков порядок предоставления квартиры члену ЖСК?
Как уже отмечалось, распределение квартир между членами вновь организуемого кооператива и предоставление квартир является исключительной компетенцией общего собрания членов кооператива. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после его утверждения местным органом исполнительной власти.
Квартиры в кооперативных домах предоставляются членам ЖСК в постоянное пользование. Это означает, что член кооператива может быть лишен права на квартиру только в случае исключения его из кооператива по основаниям и в порядке, установленном законодательством.
Предоставление квартир производится в пределах 13,65 кв. м. жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте.
Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
