100 квадратных метров;
• время ожидания готовности квартиры: два года;
• время на ремонт: один год с момента готовности дома;
• расходы на ремонт и мебель: 5 миллионов рублей;
• простой квартиры в год, если уехал арендатор, и комиссия агента за поиск арендатора. Такое случается не каждый год, но в среднем мы заложили один месяц в году на комиссию агенту;
• арендная плата: 180 тысяч рублей в месяц;
• расходы на эксплуатацию: 10 тысяч рублей в месяц.
Доходность такого денежного потока оказалась 5,76% годовых вместо обещанных 10%. И даже перепродажа квартиры в будущем по большей цене не сильно меняла дело: доходность выше 6,5% не поднималась.
В Европе такая доходность была бы хорошей, вот только там ипотеку можно взять под 3% годовых и даже ниже и инфляция близка к нулю. А у нас «всё по десять». Ипотека — 10%, инфляция — 10%. Только доходность — 5%. Таким образом, покупка квартир детям сжигала бы каждый год наши деньги. Кроме того, было сложно отделить эмоциональную оценку от инвестиционной, и мы все время скатывались в удобство планировок и виды из окон, как будто собирались сами там жить.
Решил посоветоваться с женой. Она задала мне несколько вопросов о текущей ситуации и предложила неожиданный подход: выбрать не конкретную квартиру или дом, а сначала найти девелопера, чьи проекты мне нравятся и в которого я верю. И уже среди его проектов искать хорошую сделку с привлекательными инвестиционными показателями.
Таких компаний немного. В Москве мне нравятся только два девелопера, которые каждый раз делают качественные дома комфорт- и бизнес-класса, и один, который строит жилье премиум-класса. Я связался с ними и выяснил, что один из них не так давно купил площадку в районе Шаболовки и скоро собирается начать строительство.
Я посмотрел планировки и концепцию. Мы с женой съездили взглянуть на их последний построенный дом. И когда через месяц открыли продажи, мы были первыми в списке покупателей. Те же квартиры, которые через полгода уже стоили (как мы теперь знаем) 250 тысяч и выше за метр, нам как первым покупателям были готовы продать по цене около 200 тысяч за квадратный метр. Перед принятием решения мы пересчитали экономику: доходность при сдаче в аренду была уже 7%, а при перепродаже готовых квартир — от 9 до 14% годовых в зависимости от момента продажи. При таких цифрах уже было понятно, что, даже если детям квартиры в Москве не понадобятся, мы продадим их с прибылью.
Мы приняли решение и подписали договоры с девелопером. Но оказалось, что это только середина пути: наш дом был первым строящимся по новой программе, с полным финансированием от Банка, по системе эскроу-счетов. По этой программе деньги покупателей попадают не девелоперу, а в банк на специальный счет, где ждут окончания строительства дома. Это было большим плюсом при принятии решения, потому что снижало риски, но заключение сделки оказалось настоящим адом. Это был один из первых проектов с эскроу для Банка и первый подобный проект для девелопера. А мы были первыми покупателями в проекте. Оформление документов и поездки в разные офисы банка заняли у нас больше месяца. Если бы не девелопер, которого мы выбрали как профессионала своего дела, бюрократическую машину Банка мы бы не победили.
Шесть советов по оценке прибыльности инвестиций
Рассчитывая привлекательность инвестиций, не забывайте делать следующее:
1. Производите расчет в таблице, а не в голове.
2. Всегда считайте денежный поток, а не просто доходы и расходы.
3. Вносите в расчет не только большие, но и незначительные расходы — от ежедневной уборки до стоимости покупки штор. И конечно, налоги, стоимость ремонта и комиссии.
4. Помните, что при продаже надо будет заплатить агенту, а при сдаче в аренду периодически придется искать нового арендатора и тратить на это время и деньги.
5. Сравнивайте полученную доходность с инфляцией и альтернативными вариантами инвестиций.
6. Принимайте решение в каждом проекте головой, но ищите проекты сердцем.
Тест
1. Целью инвестирования является получение инвестором дохода. Какую форму может иметь такой доход?
А. Проценты.
Б. Дивиденды или арендные платежи.
В. Прибыль от перепродажи инвестиции по более высокой стоимости.
Г. Все вышеперечисленное.
2. Что даст вам чистый операционный доход (ЧОД, или NOI), поделенный на ставку капитализации (Cap rate)?
А. Доходность недвижимости.
Б. Стоимость недвижимости.
В. Ставку дисконтирования.
Г. Такое действие бессмысленно.
3. Чем можно проиллюстрировать понятие временной стоимости денег?
А. Это положительная величина, так как это деньги, взятые из инвестиции и положенные в ваш карман.
Б. Это отрицательная величина, так как это деньги, взятые из инвестиции и положенные в ваш карман.
В. Лучше получить 100 долларов сегодня, чем 100 долларов в будущем.
Г. Лучше получить 600 долларов в будущем, чем 500 долларов сегодня.
4. Вам предлагают сделать инвестицию, которая будет приносить по 500 долларов каждый год в течение 30 лет. Ставку дисконтирования будущих потоков вы для себя оценили в 15%. Сколько сегодня стоит потратить на такую инвестицию? (Подсказка: попробуйте использовать формулу NPV (англ. Net Present Value — чистая приведенная стоимость) в Excel, чтобы рассчитать чистую приведенную стоимость такого потока.)
А. $47 452.
Б. $15 000.
В. $3 283.
Г. $1 972.
5. Если вы покупаете офисное здание за 1,2 миллиона долларов, которое будет приносить вам ежемесячный доход в размере 10 тысяч долларов, за какую сумму вам нужно будет продать его через десять лет, чтобы заработать 11% годовых? (Подсказка: используйте формулу IRR (ВСД).)
А. $3 240 000.
Б. $1 400 000.
В. $1 837 000.
Г. $131 962.
Ответы
Глава 5. «Подземные этажи»: анализ и маркетинг
Анализ недвижимости — как подземные этажи здания: не виден постороннему глазу, но очень важен. В этой в главе мы научимся анализировать недвижимость и выбирать ее, а еще узнаем, что анализ и маркетинг — это две стороны одной медали.
Шел 2006 год. Я учился на курсе CCIM (Certified Commercial Investment Member) американского Института инвестиций в недвижимость. Второй модуль был посвящен маркетингу и длился четыре полных дня. В первые дни материал был очень интересным. Преподаватель рассказывал, как считать пешеходный и автомобильный потоки для торговых помещений на «утренней» и «вечерней» сторонах дороги, как учитывать количество населения с разным уровнем дохода при планировании жилья и как анализировать потенциал офисов в разных районах города. Но в конце модуля я приуныл. Мы перешли к подсчетам, и возник резонный вопрос: а где брать данные? Преподаватель не моргнув глазом сказал: «Идите на сайт www.usa.gov в раздел “Статистика” — там есть все, что вам нужно». Спрашивать американского профессора о том, где брать аналогичные данные в России — стране, в
