много раз видел бассейны в Подмосковье, которые используют несколько дней в году, бильярдные комнаты, в которые гости заходят раз в пару лет, сауны в квартирах, которые никогда не функционируют. Причем все эти штуки стоят приличных денег и времени. Однако даже профессиональные девелоперы нередко планируют красивые детали, не задумываясь об их реальной пользе.
Как-то раз один московский девелопер решил построить проект бизнес-класса. Для интерьеров он нанял дизайнера с мировым именем, и тот создал шедевр современного дизайна в отдельно взятом районе Москвы за ТТК. В том числе проектом был предусмотрен камин в каждом из холлов здания.
И вот проект достроен, но еще не продан до конца. На дворе была осень, и руководитель отдела продаж уже месяц с нетерпением ожидал начала встреч с клиентами в великолепных интерьерах холла у горящего камина. Ведь это намного приятнее, чем во временном домике отдела продаж.
Настал день открытия; время встреч с клиентами было расписано уже за неделю. Руководитель продаж лично приехал на объект в восемь утра, чтобы подготовиться к встречам. И первым делом пошел к службе эксплуатации выяснять, как включить камин. Камин, надо заметить, был очень современным и соответствовал всем пожарным требованиям. Работал он на бездымном биотопливе. Сотрудник службы эксплуатации ушел в подсобное помещение и вернулся с пятилитровой канистрой. Залив топливо в камин, он зажег его и показал менеджеру, как делать это самостоятельно. Камин красиво заполыхал синими языками пламени. Было 8:30 утра. Через час камин начал гаснуть, и менеджер залил остатки топлива из канистры в камин и продолжил готовиться к встрече. В десять часов приехал первый клиент. В 10:20 камин снова начал гаснуть, и менеджер позвал сотрудника службы эксплуатации с просьбой принести еще топлива. Но тот только развел руками и сказал, что больше у него нет: надо узнавать у руководства. Весь день прошел без камина.
Когда через неделю топливо так и не появилось, руководителю продаж объяснили, что камин зажигать не будут. Нет, ни в одном корпусе. Нет, даже для встреч с клиентами. Потому что каждый из больших прожорливых каминов съедает в час по два-три литра топлива по цене пять долларов за литр, и за рабочий день нагорает на 150 долларов. А каминов несколько, и вместе они расходуют больше 15 тысяч долларов в месяц!!!
Часто красивые идеи разбиваются о скалы ежедневного управления недвижимостью. Поэтому при девелопменте недвижимости стоит провести несложную проверку любой необычной идеи в проекте, ответив себе на три вопроса:
• Какой будет реальная частота использования?
• Сколько будет стоить эксплуатация?
• Оправдывает ли результат затрачиваемые усилия и деньги?
Кстати, опытные девелоперы приглашают сотрудников управляющей компании еще на стадии проектирования недвижимости, чтобы узнать их мнение об удобстве и стоимости управления будущим зданием.
Тест
Вы владелец бизнес-центра, который сдаете в аренду нескольким компаниям. Все вопросы управления вы давно делегировали трем разным компаниям, отвечающим за Facility, Property и Asset Management. Однажды к вам приходит с жалобой представитель одного из ваших арендаторов — глава крупной международной компании. Он уверяет, что его вопрос не может решить никто из ваших управляющих, и требует вас вмешаться.
Вы предлагаете Майку, назовем его так, присесть в вашем офисе, выпить чаю и рассказать вам о своей проблеме. Компания Майка — представительство американской корпорации, их головной офис находится в Нью-Йорке, и разница во времени составляет восемь часов. Из-за этого у всех сотрудников компании в Москве смещенный в ночь график работы: они начинают работать в обед и заканчивают глубоко за полночь.
Все бы ничего, но оказывается, что в вашем современном бизнес-центре класса А все климатические установки — вентиляция, очистка, кондиционирование, подогрев и увлажнение воздуха — выключаются на ночь в 21:00 и запускаются уже в 7:00. Это связано с огромными расходами на электроэнергию, и поэтому Facility Management с самого начала предложил такой режим выключения. В дополнение ко всему окна в здании спроектированы неоткрывающимися, чтобы не сбивать работу этих систем. В итоге сотрудники Майка поздно вечером сидят в духоте, а летом или при работе отопления зимой находиться в офисе ночью становится совсем невыносимо.
Майк обращался к руководителям всех трех управляющих компаний, но они только разводят руками и говорят, что это не их дело. Условия работы сотрудников очень важны для американской корпорации, и если вы не решите этот вопрос, то Майк грозит вам судом по договору, компенсациями его финансовых потерь от работы офиса и даже расторжением договора.
Вопрос скорее не в том, менять ли график работы систем, а в том, кто должен взять на себя ответственность за решение, влияющее на все показатели здания: расходы на электричество, доходы от аренды, сохранение арендатора. Вы точно не хотите делать это сами. Кому вы предоставите право решать ( ответ)?
А) Facility Management
Б) Property Management
В) Asset Management
Глава 8. «Окна»: зарубежная недвижимость
«Окно в Европу» все помнят еще с петровских времен. Даже если лично вас совсем не интересуют другие страны и вы больше всего любите отдыхать и работать у себя на родине, посмотреть на чужой опыт бывает крайне полезно. Задача этой главы — расширить горизонты за пределы одной страны.
Вас заинтересовало название главы? Тогда, скорее всего, вы бываете за границей довольно часто. Таких людей в России немного. По разным данным, только 4–9% наших соотечественников в течение года хотя бы один раз выезжают за рубеж, а регулярно — еще меньший процент населения.
Полагаю, многие мои читатели относятся к этой немногочисленной группе. Так что я не буду объяснять вам прописные истины. Мы с вами знаем, что мир разнообразен и интересен. Наши поездки связаны не только с отпусками на море или в горах, но, вполне возможно, с бизнесом в других странах или частичным проживанием за границей.
Мир предлагает нам много возможностей: пользоваться инфраструктурой разных стран и городов, проводить зиму в теплом климате, платить более приемлемые налоги или делать бизнес на мировой арене. Но при этом я часто вижу, что мои друзья и партнеры разделяют недвижимость и все свои операции на «здесь» и «за границей». Это говорит о том, что люди не только опасаются недвижимости в целом как сложного и непонятного рынка, но и считают, что у себя дома всё надежнее, проще и больше поддается контролю. Это ошибочное убеждение. Если вы понимаете, как работать с недвижимостью в своем городе, то сможете заниматься этим в Питере, Лондоне или Токио. А риски в
