Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

6. Как быть с налогами на недвижимость, учитывать ли их в финансовой модели?

По общему правилу налоги на прибыль и на недвижимость в инвестиционных моделях в недвижимости не учитываются. Чистый операционный доход считается до уплаты налога на прибыль и недвижимость, также как и стоимость продажи объекта. Связано это с тем, что для каждого инвестора налоги могут отличаться. Однако в своей финансовой модели, безусловно, стоит учесть все налоговые последствия, вплоть до налога на доходы физического лица или налога на дивиденды.

7. Какую недвижимость лучше покупать, жилую или коммерческую?

Если выбирать из тех видов недвижимости, в которые можно инвестировать напрямую — жилой, офисной, торговой и складской, — то ответ зависит от вашего аппетита к риску. Самый надежный сектор даже в кризис — это жилье. Но у такой недвижимости самая низкая доходность. За жильем следуют офисная и торговая недвижимость, в разных странах они меняются друг с другом местами. Здесь доход больше зависит от состояния рынка, экономики и баланса спроса и предложения. Арендаторы находятся в объектах дольше, но и найти нового арендатора сложнее, это занимает время. За этими двумя типами следует складская и индустриальная недвижимость, и хотя иногда ее доходность может серьезно падать (то есть цена на нее расти), как в 2020 году, это временное явление, связанное с резким ростом спроса и отставанием предложения.

Недвижимость в современной цивилизации как одежда — мы не можем без нее существовать, она составляет существенную часть наших трат и она тоже бывает разной. Свои спецодежда, смокинг, коктейльное платье и пляжные шорты есть в недвижимости. Но самая важная — та, которой мы пользуемся каждый день, повседневная. Офисы, в которых мы работаем. Склады и магазины, которые арендуют наши компании. Наши дачи и зарубежные дома, квартиры и наши инвестиции в недвижимость. Отсюда и родилось название книги.

Надеюсь, что она вам понравилась, и буду очень рад, если теперь вы лучше ориентируетесь в этом рынке — рынке недвижимости. Если это так, значит, моя цель достигнута.

Что касается меня, то я продолжаю свой путь в недвижимости и движение к мечте — делать классные проекты в девелопменте и помогать людям разбираться в недвижимости. Это, можно сказать, моя миссия.

Буду рад вашим вопросам и идеям, меня можно найти в телеграм-канале «Недвижимость на каждый день» ( t.me/everydayproperty) или по адресу: everydaypropertybook@gmail.com.

Ответы к тестам

Глава 3

Вы выбрали вариант 1. Таких людей я отношу к типу Арендаторов. Недвижимость для вас — темный лес, в который вы заходите только в случае крайней необходимости. Когда возникала задача найти новую квартиру для себя или офис для компании, вы предпочли передать ее решение ответственному сотруднику или супругу. Вероятно, вы сильны в том, что делаете, и считаете, как Брюс Ли, что лучше отработать один прием десять тысяч раз, чем знать десять тысяч приемов. Позвольте с вами не согласиться. Чем бы вы лично ни занимались в бизнесе, понимание основных процессов, таких как финансы или недвижимость, необходимо, чтобы лучше делать вашу работу. Книга, которую вы держите в руках, поможет вам разобраться в сфере недвижимости и обрести уверенность в принятии решений.

Вы предпочли вариант 2. Вы классический Инвестор. Недвижимость создана для того, чтобы на ней зарабатывать, считаете вы. Даже квартиру, в которой живете, вы каждый год оцениваете, чтобы не прогадать: вдруг сейчас самое время продать ее и купить другую, подешевле и получше. В тесте вы выбрали вариант, в котором инвестор зарабатывает больше остальных участников. Но в жизни это не так. Недвижимость сложно создавать, не имея капитала, но в современном мире капитала больше, чем хороших компаний, идей или проектов. Поэтому рекомендую вам присмотреться к остальным участникам цепочки: поняв их, вы сможете эффективнее выбирать проекты для инвестиций.

Вам по душе вариант 3. Ваш тип — Управляющий. Вы считаете, что владелец земли — самый важный элемент в недвижимости. Вы невнимательно читали эту главу или слепо верите в то, что владелец, указанный в документах, главный. Вы будете удивлены, что иногда владелец даже построенной недвижимости, не говоря уже о земле, не только не зарабатывает больше всех, но и несет убытки, платя за ремонт, электричество и налоги больше, чем зарабатывает от сдачи в аренду. Прочитав эту книгу, вы узнаете, что недвижимость — это не только кирпичи, бетон и свидетельство на право собственности.

Вариант 4. Бинго! Вы настоящий Девелопер. Не потому, что в выбранном вами варианте девелопер зарабатывает несколько больше других участников. Бывает и по-другому. А потому, что вы понимаете, что сама по себе недвижимость — очень комплексная и сложная штука и ее должна создавать команда из разных людей и компаний. Вы выбрали вариант, в котором нет одного доминирующего участника. Только у таких команд появляются действительно классные проекты в недвижимости, на некоторые из которых люди специально приезжают посмотреть. Надеюсь, что в книге вы найдете для себя много историй из реальной жизни и идей, которые помогут вам еще лучше понять эту сферу.

Я предлагаю вам и каждому читателю книги пройти собственный путь до уровня девелопера. Тогда вы будете видеть весь рынок недвижимости насквозь и решение большинства задач, связанных в вашей жизни с недвижимостью, от покупки квартиры и аренды офиса до инвестиций в зарубежные проекты, станет для вас элементарным делом.

( к тексту)

Глава 4

1 — Г; 2 — Б; 3 — В; 4 — В; 5 — Б.

( к тексту)

Глава 5

1 — Г; 2 — Б; 3 — Б; 4 — В.

( к тексту)

Глава 6

1 — Д; 2 — Е; 3 — Б; 4 — В; 5 — Г; 6 — А.

( к тексту)

Глава 7

А. Вы отдали право решающего голоса Facility Management. Очень зря. Расходы на эксплуатацию напрямую влияют на показатели их работы, а вот наличие арендаторов в здании для них — только лишняя головная боль. Особенно таких, которые работают во внеурочное время. Идеальная ситуация для эксплуатирующей компании — когда в здании пусто и тихо, но собственник исправно платит по счетам. Они вполне могут предложить арендатору такое решение, как, например, открытая дверь в офис для естественной вентиляции, и на этом ваши отношения с ним закончатся.

Б. Вы решили, что это задача для Property Management. Верно. Даже если это очень неудобно для эксплуатирующей компании, сохранение арендатора и дохода от него — это работа Property Manager. Если он