двумя группами, претендующими на собственность. Каждая сторона стала требовать арендную плату, ссылаясь на разные решения суда. Постепенно он полностью втянулся в этот жуткий спор, причем конфликт зашел настолько далеко, что стороны стали угрожать друг другу.
Продолжалось это больше двух лет. Чтобы не потерять вложения в ремонт и прибыльную торговую точку, ему пришлось балансировать между сторонами, платить за аренду обеим. В результате за это время было потрачено значительно больше средств, чем планировалось, не говоря уже о нервах. Этого можно было избежать, обратившись к профессионалам. Предыдущий арендатор съехал именно из-за этого конфликта, на рынке это было известно, да и информацию о судебной тяжбе можно и нужно было получить до заключения договора.
Казалось бы, с новостройками все должно быть значительно проще, ведь нет истории перехода права собственности. Но и там есть нюансы. Юрист обязательно должен проверить правомочность строительства и документацию самого юридического лица. Особое внимание следует уделить исполнению инвестиционного контракта и разрешению на строительство. Все ли условия застройщик выполнил? Зачастую кроме самого дома с квартирами застройщик должен построить еще и какой-то социальный объект, например школу или детский сад.
Один знакомый поделился со мной историей, как искал квартиру в определенном спальном районе. В основном там были дома советского периода, а ему хотелось что-то поновее, но без пафоса, в той же ценовой категории. И такой вариант нашелся. Дом стандартной панельной серии был построен несколько лет назад и уже заселен. Подъезд, в отличие от соседних домов, выглядел очень чистым и ухоженным, у лифта стояли горшки с цветами. И квартира понравилась – аккуратный простой ремонт, красивый вид на парк из окна.
Немного поторговались, хозяева чуть снизили цену, и после этого началось изучение документов. Знакомый пригласил юриста, и тот обнаружил некоторые особенности. Первоначально инвестиционный контракт был заключен с воинской частью. В соответствии с его условиями застройщик должен был возвести два дома, а не один. Второй – для офицерского состава, но его так и не построили. А первый был сдан госкомиссии, но по непонятным причинам все документы о собственности были выданы через суд (возможно, не удалось получить согласование какого-либо государственного ведомства). Но в любом случае все покупатели оформили на себя квартиры и уже жили в этом доме без каких-либо проблем.
Юрист рекомендовала не покупать эту квартиру, хотя риск расторжения сделки был крайне мал. Невозможно представить ситуацию, когда более 100 жильцов лишают собственности и выселяют из квартир, но в случае дальнейшей перепродажи квартиры покупатели будут задаваться точно такими же вопросами и сомневаться, совершать сделку или нет. История со снесенными самостроями в Москве широко известна. Зачем вам это? Лучше выбрать другой вариант без подобных проблем, тем более такие на рынке есть. Так и сделал мой знакомый.
У врачей есть профессиональная шутка: «Есть три вида белой смерти – соль, сахар и люди в белых халатах». Юристы тоже шутят над собой: «У двух юристов всегда не меньше трех мнений». Юрист видит свою роль в выявлении и объяснении возможных рисков, а часто и невозможных. Помните, что юрист почти никогда не заинтересован в проведении сделки, его не это волнует. Однажды опытный юрист мне сказала: «Да не связывайтесь вы с нежилыми помещениями, с ними всегда что-то не так».
Используйте их знания, опыт, квалификацию в своих предпринимательских целях, но помните, что ваши цели с целями юриста наверняка не совпадают. Слушайте, взвешивайте риски и принимайте решение сами, понимая, что юрист может и перестраховываться.
Для коммерческой недвижимости характерны свои особенности: большинство подобных объектов оформлено на юридические лица, что требует особой проверки владеющей ими организации. В бухгалтерской документации могут быть спрятаны большие задолженности, оформленные хитрым способом, или компания может находиться на грани банкротства.
Мой клиент-инвестор хотел купить коммерческое помещение. Хорошее расположение, арендатор – стоматологическая клиника, постоянный денежный поток и цена подходящая. Но когда мы стали рассматривать историю переходов права собственности, то обнаружили несколько перепродаж в течение последнего года. Это сразу насторожило. Продавец объяснил, почему так было сделано, рассказал о предыдущих владельцах, все они были знакомы. Но все равно это выглядело странно. А начались эти сделки после продажи помещения каким-то юридическим лицом.
Мы взяли тайм-аут для сбора исчерпывающей информации. Выяснилось, что это юрлицо входило в группу компаний одного застройщика, у которого сейчас большие проблемы, начинается процедура банкротства. Со временем в компанию будет назначен конкурсный управляющий, и он заинтересуется всеми крупными сделками. Следовательно, существует риск оспаривания сделки по данному помещению. Произойдет ли это? Расторгнут ли договор? Неизвестно. Но зачем так рисковать?
Активы – как мед, на который слетаются пчелы и покушаются медведи. Их необходимо уметь защищать. Недостаточно жить по принципу братвы: «Чужого нам не надо, но своего не отдадим». Надо использовать международный девиз адвокатов: «Всем управляю, ничем не владею». Почему так? Потому что если имущество на вас не оформлено, то и претензий к вам нет. Пожалуй, такой принцип подходит для владельцев очень больших состояний. Для них существуют системы разнообразных зарубежных трастов. Это громоздкая и дорогостоящая конструкция.
Многие используют другие варианты – оформляют имущество и бизнес на родственников, регистрируют офшорные компании, обременяют свои активы липовыми долгами, чтобы они потеряли привлекательность для рейдеров. Схем много, и есть юристы, которые специализируются именно на таких вопросах. Но большинство людей идут самым простым путем – оформляют активы на себя и своих ближайших родных и для сокращения налогов регистрируются в статусе индивидуального предпринимателя. Это позволяет уменьшить налоговые выплаты с 13 % для физического лица до 6 % для ИП с суммы полученных доходов.
Конечно, придется заниматься регистрацией, открытием и ведением счетов, отчетностью. Но в любом случае вам нужно будет обращаться к профессионалам, чтобы не допустить ошибок, особенно при составлении и сдаче налоговых деклараций.
Мой знакомый много лет работает с одним и тем же юристом, который готовит и сдает по доверенности отчеты в налоговую инспекцию. Никаких проблем не случалось. В очередной раз юрист подготовил все нужные документы и отправил ему на согласование, но мой знакомый пропустил сроки подачи декларации: увлекся другими заботами, а юрист ему не напомнил. Просрочка получилась небольшой, всего несколько дней, но это все равно нарушение.
Декларация была сдана, налоги оплачены. Через несколько месяцев начали приходить грозные письма с требованием явиться в налоговую для разбирательства по поводу задержки сдачи декларации. Было очень неприятно. Ну, ладно. Он пришел, прождал в очереди полтора часа. Выписали небольшой
