Ознакомительная версия.
Не поддавайтесь эмоциям при решении финансовых вопросов.
Многие из нас не хотят учиться на прошлых неудачах, а просто отсекают даже возможность их повторения, не стараясь анализировать их причины и исправлять ошибки. Эмоции – плохой советчик в финансовых вопросах. И если, принимая по этому поводу какие-либо решения, вы почувствовали в себе излишнюю эмоциональность – остановитесь, сделайте паузу, подумайте еще раз. Дайте себе время принять взвешенное, а не импульсивное решение, будь то покупка ПИФов или земельного участка за городом, путешествие за рубеж или приобретение новой машины.
Недвижимость для нас – это действительно «панацея от всех бед». Мы покупаем ее не только для постоянного проживания, но и как место, где мы периодически отдыхаем, и для получения дохода.
Я могу с полной уверенностью сказать: если недвижимость нужна вам для собственного постоянного проживания при отсутствии жилья как такового в принципе – покупайте. Подумайте об ипотеке, если собственного капитала недостаточно. Отсутствие в России доходных домов, предназначенных исключительно для сдачи жилья в аренду, не дает возможности пожизненно (или сколько самому захочется) снимать для постоянного проживания квартиру. Хозяева могут выставить вас за дверь в любой момент. Поэтому покупка недвижимости, чтобы иметь крышу над головой, – это просто одна из необходимых и очевидных жизненных потребностей, которые следует удовлетворять без сомнений.
Давайте обсудим второй аспект: покупку недвижимости для таких целей, как отдых и/или получение дохода.
Наталья и Виталий живут в Екатеринбурге, родились на Урале, вместе уже более десяти лет. Растут две дочки, Алина и Лиза. Наталья – домохозяйка, у Виталия собственный бизнес по производству и оптовой продаже обуви. Проводить лето с детьми в городе не очень хорошая идея, поэтому задумались они о покупке собственного дома у моря. Причем решили сразу убить двух зайцев: чтобы и летом отдыхать, и зимой можно было купаться в море. Бюджет на покупку составил 200 тысяч долларов.
Решили остановиться на Таиланде: природа красивейшая, зимой самый сезон, летом также можно отдохнуть. Патайя, как место для покупки дома, была исключена сразу же: очень людно, да и недостаточно экологично.
Выяснили: домик с тремя спальнями на острове Пхукет стоит от 500 тысяч долларов. На острове Самуи еще дороже. Наталья и Виталий настолько загорелись идеей покупки такого домика, что уже было решили брать ипотечный кредит на недостающую сумму: после того как они собрали все, что могли, не хватало еще 100 тысяч долларов.
Но смотрите, что получается: жить там они смогут максимум три месяца летом и один месяц зимой, то есть четыре месяца в году. Расходы на содержание такого домика в течение года будут на уровне 4–6 тысяч долларов. А теперь представим, что Наталья и Виталий просто положили эти 500 тысяч долларов на депозит под 4 % годовых. Годовой доход составит 20 тысяч долларов.
На эти деньги вполне реально снять домик или отель в Таиланде на четыре месяца. А можно и в другой стране – там, где захочется. И вполне возможно, что хватит не только на аренду домика, но и на билеты…
После того как Наталья и Виталий увидели эти простые расчеты, предложенные мной, домик покупать им расхотелось.
Возможно, если у вас семья состоит из десяти человек и вы собираетесь проводить на отдыхе большую часть года и/или если у вас имеются знакомые/друзья, которым вы можете сдавать свою недвижимость, приобретение дома будет целесообразным. Но если вас трое-четверо и вы планируете, как и Наталья с Виталием, бывать там не более трех-четырех месяцев в году – стоит подумать.
Пожалуйста, посчитайте альтернативный вариант с арендой, прежде чем решаться на покупку недвижимости для отдыха. Не забудьте также учесть тот факт, что собственный домик и ремонтировать самому придется, и решать все вопросы с коммунальными службами, обеспечивать всем необходимым во время проживания: уборкой, расходными материалами (постельным бельем, моющими средствами и т. п.), едой и готовкой. Ну и, естественно, оплачивать все необходимые расходы на содержание не только во время пребывания там, но и в период вашего отсутствия.
Многие покупают недвижимость с инвестиционной целью, то есть чтобы получать доход от роста стоимости и/или сдачи в аренду. Здесь, как говорят, важны три фактора: место, место и еще раз место. Ну и, конечно, юридические аспекты права собственности. Цена объекта должна позволять получать тот рыночный и/или рентный доход, на который вы рассчитываете. Также не забудьте уточнить наличие управляющей компании и размер коммунальных затрат.
Давайте рассмотрим ситуацию на примерах.
Иван, проживающий в Красноярске, решил купить квартиру в Москве для своего сына, которому сейчас семь лет. Поскольку полной суммы на покупку у Ивана нет, он решил использовать ипотечный кредит и сдавать квартиру в аренду так, чтобы рентные платежи целиком покрывали платежи по ипотеке и чтобы благодаря этому через 10 лет полностью рассчитаться с кредитом. Анализ рыночных ставок аренды показал, что однокомнатную квартиру в спальном районе у метро с хорошим ремонтом можно сдать за 30 тысяч рублей в месяц.
При 10 %-ной ставке по кредиту Иван мог взять 2,2 миллиона рублей так, чтобы платить не более 30 тысяч рублей в месяц по кредиту и рассчитаться через 10 лет. Цена таких квартир на рынке составляла от 4,5 до 5,5 миллиона рублей. Таким образом, собственных средств у Ивана должно было быть не менее 2,5 миллиона рублей, чтобы осуществить задуманное. Именно столько стоила его недвижимость в родном городе Красноярске, которую он успешно продал после произведенных расчетов и предварительного одобрения банком кредита под желаемую ставку в 10 %. Ивану повезло – он сумел найти квартиру у метро с отличным ремонтом за 4,5 миллиона рублей. Хозяева спешили с продажей, так как уезжали из страны, и даже оставили практически всю мебель и технику.
Повезло и со сдачей – уже через три дня после опубликования объявления в квартире поселилась молодая семья.
Конечно, остались риски понижения рыночных ставок аренды, как во время кризиса 2008–2009 годов, и риск простоя квартиры при смене жильцов. Также необходимо подумать о расходах на текущий ремонт в течение 10 лет сдачи квартиры в аренду.
Но главное сделано – квартира приобретена, сдана и окупает платежи по кредиту. Через 10 лет сын Ивана Андрей сможет жить в собственной квартире.
Не так гладко сложилась ситуация у семьи Кравцовых из Нижнего Новгорода – они купили квартиру в Турции, чтобы там отдыхать самим и получать доход во время сезона. Управляющая компания, которую они наняли, сдавала квартиру с серьезными простоями даже во время пика сезона. Коммунальные платежи в общей сложности порядка 4 тысяч евро в год не покрывались доходом от аренды. Кроме того, им самим уже поднадоело ездить в Турцию, и они стали покупать путевки в другие страны. Решили было продать квартиру – рыночная цена, оказалось, серьезно упала с момента покупки, но и по более низкой цене не получалось продать ее в течение нескольких месяцев.
Ознакомительная версия.
