Ознакомительная версия.
«Итак, мы купили здание. Площадь его по современным меркам была не так уж и велика (точно не помню, вроде бы 12 000 м2). “Зданием”, честно говоря, назвать его можно было только условно – стоят неутепленные стены, есть часть крыши и подведен электрический кабель необходимой мощности.
Ни документов, ни чертежей, ничего нет – продавец не соизволил передать. Может, у них у самих этих чертежей не было. Нет даже актов скрытых работ, которые обязательно нужны. Впрочем, внутри здания фундамента тоже нет, а он также нужен, потому что на полы предполагается большая нагрузка.
Надо это здание как-то достраивать. Напомню – на дворе 1995–1996 год. То, что в нашем государстве было при советской власти, частично развалилось, новые структуры, которые вы в большом количестве видите в строительном бизнесе сейчас, тогда еще были не сформированы.
И даже работу генподрядчика поручить особенно некому. Тут надо сказать, что, если вы сами не являетесь профессиональным строителем, то найти генподрядчика – это главное, иначе со стройкой просто не совладать.
При строительстве, как правило, необходимо участие сразу нескольких подрядчиков. Возведение зданий требует целого ряда сложных строительных работ: от подготовки и монтажа фундамента до сооружения конструкции из ЖБИ. Вот их работу и организует генподрядчик, отвечающий за все под ключ.
Что делать? Создаю отдел капитального строительства (ОКС), набираю некоторый штат профессионалов и получаю лицензию генподрядчика непосредственно на нашу компанию – на “Фармапомощь”. А куда было деваться? Все приходилось делать самим – зато получали бесценный опыт в самых разных областях.
А надо вам сказать, что условно строительство можно разделить не следующие блоки, в которых мои строители еще кое-как разбирались, а я в тот момент вовсе не разбирался:
• общестроительные работы (крыша, полы и т. д.);
• отделочные работы;
• отопление (а у меня в здании, между прочим, не то что готовой котельной – даже газа низкого давления нет);
• вентиляция;
• водопровод (то же самое – сам, будь любезен, бури скважину, строй пожарные и иные резервуары и системы очистки);
• канализация (у меня в здании не было общей канализации, то есть надо было строить локальные очистные сооружения, потом еще бочку для вывоза отходов покупать и разрешение на это получать);
• электрика (не забудем про громоотводы, резервные дизели и аккумуляторы для серверов);
• слабые токи (это не только разводка телефонов, вернее, в моем случае отсутствие каких-либо телефонов; надо было строить радиорелейную станцию);
• теплоизоляционные работы;
• фасадные работы;
• кровельные работы (крыша должна держать и тепло, и воду, и снега, должна чиститься и ремонтироваться, а так называемые “примыкания” не должны протекать и потеть);
• инженерные (внутриплощадочные) сети;
• монтаж и установка инженерного оборудования.
Сюда добавьте противопожарные резервуары и противопожарный пруд, ливневую канализацию (а строили на берегу Москвы-реки), забор, пожарный проезд, площадки для транспорта, таможенную зону, ворота и помещения для охраны.
Как я уже говорил, нужна документация, а именно следующие проекты:
• генеральный план и транспорт, благоустройство;
• архитектурно-строительные решения (АС);
• инженерное оборудование, сети и системы:
♦ отопление, вентиляция и дымоудаление;
♦ теплоснабжение;
♦ водоснабжение и канализация;
♦ электроснабжение и электрооборудование;
♦ связь, пожарная, охранная сигнализация;
♦ противопожарная насосная станция, установки автоматического пожаротушения;
• внешние инженерные сети и системы:
♦ наружные сети и сооружения водопровода и канализации;
♦ наружные сети и сооружения электроснабжения;
♦ наружные сети связи;
♦ наружные сети теплоснабжения;
• организация и условия труда работников, управление производством и предприятием;
• энергоэффективность и энергетический паспорт объекта (ЭЭ);
• охрана окружающей среды (ООС);
• мероприятия по обеспечению пожарной безопасности объекта;
• подъездная автодорога;
• геоподоснова;
• разрешения на скважину и многое другое.
Мы нашли основного подрядчика – созданное в 1953 году для строительства первого и второго ракетного (ПВО) кольца предприятие под названием “Спецстрой”.
В своей отрасли “Спецстрой” был славен. Строил Центр управления полетами (ЦУП) в Калининграде, завод “Энергомаш” в Химках, завод “Прогресс” в Самаре, испытательные стенды в Верхней Салде и многие другие. А также на протяжении всей деятельности “Спецстрой” осуществлял строительство объектов авиационной промышленности.
Что касается коммерческого строительства, то, кроме “два солдата из стройбата заменяют экскаватор”, “Спецстрой” помочь мне ничем не мог. Да и то приходилось все время за ними следить глаз да глаз.
Скрытые работы я принимал сам, потому что поручить это просто никому было нельзя – все так и норовили сжульничать именно на скрытых работах. Скрытыми в строительстве называют те работы, качество которых после их окончания фактически невозможно проверить, так как они скрыты в ходе последующего строительства или после его завершения. К скрытым работам относятся укладка гидро-, тепло– и звукоизоляции, монтаж электропроводки, укладка сантехнических труб. Именно на них удобнее всего жульничать и воровать, поэтому по окончании скрытых работ рекомендуется оформить акт приемки. Наличие такого акта позволит приступить к следующим этапам строительства.
Тут, правда, вспомнилась еще одна история.
ИСТОРИЯ О ЕЛИСТРАТЫЧЕ И БЕТОННЫХ ПОЛАХ
Наш главный строитель (Елистратыч) прибегает и говорит: “Строители воруют бетон и делают стяжку не 10, а 3–5 см, и все провалится”. Говорю: “Не проблема – показывай, где проверять. Будет 5 см – весь пол (15 000 м2) будут заливать заново”. Собираем их руководство. Елистратыч говорит: проверять будем здесь. Берем отбойный молоток, вскрываем пол – стяжка 15 см вместо 10. Весь пол проверили – все нормально. Елистратыч был бестолковый человек».
ИСТОРИЯ О СОГЛАСОВАНИЯХ
Но скрытые работы по сравнению с согласованием – ничто!
Возьмем простой пример – отопление.
Сначала надо рассчитать мощности. Температуры известны, утепление стен более или менее выполнено и известно, знаем, как часто предполагается открывать ворота и шлюзы. Исходя из этого, надо сделать расчет.
Потом прикинуть, какое понадобится оборудование, и получать согласование. Уже тогда котельную можно было купить и в готовом виде, и ее привозили в таком вагончике. Но не тут-то было – рядом с нашим зданием стояла развалина котельной. Хорошая кирпичная кладка (правда, футировочный кирпич частично растащили, но это ремонтируется быстро, как и достаточно легко меняются термопары). Так что я решил реанимировать эту стационарную котельную и купить резервную, работающую на резервном топливе, для простоты.
Ознакомительная версия.
