5.
Посещение доходных домов вместе с Бергом оставило у Питера неоднозначное впечатление. Все дома были четырехэтажные, кирпичные с некоторой претензией к украшательству, создававшему им облик, отличный от соседних домов. Но их фасады требовали косметического ремонта, а внутренности - реконструкции: переходу к центральному отоплению, улучшению водоснабжения и канализации. Пока еще они не особенно выделялись в этой части из ряда домов для аналогичных целей, но новые доходные дома сразу строились с учетом новых веяний и квартиры в них стоили значительно дороже и никогда не пустовали.
- Иоганн Оттович, не задумывались над реконструкцией домов? Еще несколько лет и приличных жильцов мы всех растеряем.
- Ну, как же! Ежегодно господину генералу приносил на подпись предлагаемый бюджет, в котором эти работы предусматривались, и ежегодно он их вычеркивал из списка первоочередных работ.
- Почему?
- Реконструкция требовала полностью расселения дома как минимум на год, то есть потерю дохода от него, да еще и значительных капитальных вложений. Все вместе это составляли такие деньги, что проще было снести дом и выстроить новый.
- А кто занимался составлением сметы затрат на реконструкцию домов? Специалисты?
- Да, я обращался в архитектурную контору господина Шлоссера. Специалисты оттуда проводили обследование домов и делали предложения по их реконструкции.
- И в какие суммы, в среднем, выливалась такая реконструкция?
- От шестидесяти до девяноста тысяч рублей в зависимости от состояния дома.
- То есть, в среднем семьдесят пять тысяч да умножить на пять, получается триста семьдесят пять тысяч! Да и потери от прекращения их эксплуатации за пять лет от недополученной арендной платы еще составят ... триста тысяч! Да, сумма внушительная. Одно успокаивает - эти вложения будут не одномоментные, а растянуты на пять лет. То есть ежегодно потребуется дополнительно не более ста тридцати пяти тысяч рублей. Кроме того, мы можем при реконструкции повысить этажность, а при заселении реконструированных домов мы сможем значительно повысить арендную плату: процентов на двадцать пять. Это еще сократит наши затраты на следующие годы и понизит общие потери не менее, чем на шестьдесят тысяч рублей. Я хочу встретиться с господином Шлоссером и более внимательно вникнуть в это дело. Устройте мне завтра встречу с ним.
- Как Вам будет угодно, господин фон Коль!
"Прекратить спонсорскую помощь Консерватории или значительно её уменьшить - вот и изыскана половина необходимых ресурсов!"- размышлял Питер.
Контора Шлоссера располагалась на Невском проспекте недалеко от Аничкова моста. Сам господин владелец был здоровенным представительным мужчиной с большой черной бородой, круглыми очками и легким характером. При встрече они сразу понравились друг другу, а когда оказалось, что оба - немцы, то прониклись и более теплыми чувствами. Разговаривали они на немецком языке.
- Я прекрасно понимаю, что вложения в реконструкцию Ваших доходных домов будут велики, но, в конечном счете, Вы выиграете!- убеждал Питера Шлоссер.- Еще пять - семь лет и в Ваших домах никто не будет селиться! Лучше не допускать такой ситуации, а постепенно заранее выправлять её, чем оказаться вынужденным единовременно вкладывать большие деньги.
Я согласен с приведенными Вами суммами необходимых вложений, только Вы не учли еще и нашу работу: архитекторов, сметчиков, чертежников. Так что, смело увеличивайте необходимую сумму на двадцать процентов.
- Все ли дома необходимо реконструировать? Может, выгоднее некоторые из них снести и на их месте построить новые?
- Я бы так и сделал с домами на Гороховой улице и Обводном канале. Они очень старые, реконструировать их будет сложно. Остальные - вполне могут послужить еще не один десяток лет.
- А в чем будет заключаться реконструкция?
- Во-первых, в замене деревянных перекрытий. Мы предлагаем вместо них поставить металлические швеллера и залить их бетоном. Сразу увеличится высота потолков, пожаробезопасность дома. Далее, провести существенную перепланировку квартир, уменьшив количество проходных комнат, установить центральное теплоснабжение, модернизировать водопровод и канализацию. Установить лифты. В домах, где позволят фундаменты, увеличить этажность. Ну, что-то в этом роде.
- Вы не могли бы мне составить укрупненную справку по домам: что и как Вы советуете сделать, в какие сроки и оценить стоимость работ. Только тогда может быть предметный разговор. Если мне все будет ясно и все устроит, я заключу с Вами договор, и вы будете главным в реконструкции домов. Может быть, Вы продумаете вопрос и с проведением строительных работ? Это будет для Вас выгодно, а мне удобно - всегда лучше иметь дело с одним исполнителем, который и проектирует, и строит и сдает дом "под ключ".
- Как Вы интересно сказали: "Под ключ!" Надо запомнить.
Между прочим, я давно присматриваюсь к ряду подрядчиков - строителей для покупки их дела. Это примерно то, о чем Вы говорили. Если мы договоримся, я обязательно расширю свое дело и введу в него строителей и на Вашем заказе отработаю новую систему строительства "под ключ"!
- Когда ждать результат нашего разговора - справку по домам?
- К концу сентября.
- Приемлемо.
Посещение банков произвело на Питера благоприятное впечатление: вложенные деньги приносили стабильный доход в среднем под восемь процентов в год. Как говорят: "Не трогай лихо пока оно тихо!" Ничего менять во взаимоотношениях с банками Питер не собирался.
Другое дело - акции заводов. Дивиденды по ним были невелики: не более одного процента в год, а стоимость - приближалась по размеру к вкладам в банки.
"Почему же покойный генерал продолжал держать эти акции, а не продал их и не вложил деньги, например, в те же в банки, увеличив значительно свои доходы? Надо разобраться!"
- Господин Берг, а Вы не советовали Гансу Иоганновичу избавиться от акций и вложить полученные ресурсы в более доходное дело?
- Советовал и неоднократно! Но каждый раз получал отказ!
- И почему?
- Прямо мне генерал не говорил, но по моим сведениям, эти акции он не купил, а получил при организации этих заводов за оказание всемерной поддержки начинаниям их создателей. По роду своей деятельности он распоряжался заказами на военные нужды и был очень выгоден владельцам заводов - держателям основного пакета акций.
- Но ведь он уже десять лет как был в отставке? Неужели его влияние в военном ведомстве сохранилось?
- Пока были живы его приятели и сослуживцы - да. Но в последние годы конечно уменьшилось. Думаю дело еще и в том, что у него были какие-то личные обязательства перед владельцами этих заводов не продавать акции на сторону.
- Но при смене владельца акций путем наследования, думаю, эти обязательства прекращаются?
- Не знаю.
- Устройте мне встречу с владельцами заводов. Надо познакомиться и прояснить ситуацию.
- Непременно, к концу дня сообщу время и место встречи.
Как выяснилось при встрече с владельцами заводов, акциями которых владел покойный генерал, это были одни и те же лица, поэтому можно было встречаться только один раз и со всеми. И сразу все выяснить.
В результате этой встречи Питеру стало ясно, что владельцы заводов совершенно не заинтересованы в таком акционере, как он. Все они занимали ведущие должности на заводах, получали огромное жалование и совсем не были заинтересованы в росте прибыли, которой надо делиться с другими акционерами. Они имели контрольный пакет акций заводов и проводили собственную политику без оглядки на остальных акционеров. На его вопрос о возможности приобретении ими у него акций этих заводов были предложены за них такие смешные цены, что Питеру стало ясно: генерал уже обращался к ним с этим предложением и получил такой же ответ. После чего просто махнул на них рукой: акции достались ему бесплатно, приносили какой-никакой доход - ну и Слава Богу! Нервы и здоровье дороже.
"Генералу было всё равно, а мне - нет! Надо подумать, как извлечь из владения этими акциями максимальную пользу, а затем избавиться от них по приемлемой цене. Торопиться не буду, не горит!"
Заканчивалась неделя, как Питер приехал в Санкт-Петербург. Как все здесь было знакомо и одновременно незнакомо ему.
Люди, их нравы практически не изменились. Все хотели хорошо есть, одеваться, наслаждаться жизнью и никто - упорно работать для этого. Взятки, подношения, знакомства среди власть предержащих решали все дела к обоюдному согласию сторон.
В то же время сам город только местами был похож на известный ему Санкт-Петербург. Зимний дворец, Петропавловская крепость, дворцовая набережная, здание Биржи, Адмиралтейство, медный всадник, Аничков мост, Мойка - оставались знакомыми приметами города. На месте стрелки напротив Биржи стоял совершенно незнакомый ему памятник царю Александру Второму. Некоторых известных по прошлой жизни улиц в городе не было, зато появились новые.
