Итак, что говорит Гражданский кодекс о договоре купли-продажи будущей вещи? Гражданский кодекс не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении объектов недвижимости даже в том случае, если продавец пока не является их собственником и его право не зарегистрировано в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество на момент заключения договора. При этом важно понимать, что такое право по условиям договора непременно должно возникнуть у продавца в будущем и его отсутствие на данный момент не является самостоятельным основанием для признания такого договора недействительным. Следовательно, стороны договора купли-продажи будущих вещей смогут отразить в договоре как денежное обязательство покупателя перед продавцом, так и срок исполнения договора до момента приобретения права собственности продавцом. Например, можно указать приблизительную дату, до наступления которой необходимо оплатить будущую вещь, и приблизительный день, когда этот объект недвижимости должен быть передан покупателю. В итоге продавец получит от покупателя денежные средства, например, необходимые для приобретения объекта недвижимости, подлежащего передаче в будущем у третьего лица, либо направит денежные средства на покрытие расходов, связанных с возведением объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю в будущем.
При продаже готового и зарегистрированного объекта недвижимости для индивидуализации предмета купли-продажи достаточно указания кадастрового номера объекта. Если же предметом купли-продажи является будущий объект, то данных кадастрового учета, разумеется, еще нет. В этом случае придется использовать другие доступные сведения, в том числе ориентировочные. При заключении договора купли-продажи будущей вещи особенно важно уделить внимание инициализации объекта сделки. Для этого (чтобы понять, какой объект должен быть передан покупателю) в договоре необходимо обязательно указать в документе такие сведения, как:
• местонахождение возводимой недвижимости;
• ориентировочную площадь будущего здания или помещения;
• иные характеристики и свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией;
• цену продаваемого имущества.
Последний из показателей, как указал Пленум ВАС, может быть установлен за единицу площади. При этом нужно понимать, что в том случае, когда в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются (например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора), такой договор не может быть признан незаключенным.
Важно также понимать, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный (по условиям такого договора, как правило, стороны в скором времени обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем) то предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества. Такой предварительный договор можно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
В договоре купли-продажи будущей вещи необходимо указать, что право собственности на объект сделки непременно возникнет у продавца в будущем. Однако в настоящее время вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи остается актуальным, поскольку могут возникать спорные ситуации, например, когда при заключении договора купли-продажи продавец ошибочно считал себя собственником вещи, указав об этом в договоре. Поскольку в действиях продавца нет умысла, а имеется заблуждение, то возникает вопрос, будет ли действительным такой договор купли — продажи при условии, что после его заключения продавец приобрел право собственности на вещь и совершил действия по передаче права собственности покупателю на основании ранее подписанного договора. В подобной ситуации, можно предположить, что права покупателя защищены законом. И если продавец не передаст право собственности на объект недвижимости покупателю в указанный в договоре срок, либо в разумный срок, если срок передачи в договоре не указан, то покупатель вправе его расторгнуть в связи с существенным нарушением условий договора продавцом. Однако это мнение не является абсолютным и единственным, поскольку вызывает постоянные дискуссии.
В целом договор купли-продажи будущей вещи совершенно подходит для использования в сфере недвижимого имущества. Так, договор купли-продажи объектов нежилого фонда вступает в силу с момента его подписания сторонами, а значит, с этого момента у сторон возникают взаимные права и обязанности, в частности право требования уплаты цены по договору. Что же касается договора купли-продажи объектов жилого фонда, то он считается заключенным с момента прохождения процедуры государственной регистрации договора. При этом регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности с продавца на покупателя. Но для прохождения государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре на недвижимое имущество, которое переходит от продавца к покупателю, продавец должен обладать правом собственности на него. Следовательно, можно сделать вывод, что момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости, как и момент возникновения обязательственных прав по нему, в том числе права требования, не могут возникнуть ранее, чем право собственности продавца. Но помните, что если на момент исполнения договора купли-продажи у продавца отсутствует имущество, которое он должен передать по сделке, либо право собственности продавца на эту недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, суд не может заставить его зарегистрировать право собственности на объект и исполнить свое обязательство по сделке.
Покупатель вправе обратиться в суд с требованием к продавцу передать недвижимость, являющуюся предметом договора.
Такой иск суд удовлетворит, только когда спорное имущество действительно создано и им владеет ответчик (продавец), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Соответственно, в суд необходимо представить доказательства наличия имущества и регистрации права собственности.
Одновременно с требованием передать имущество, покупатель вправе требовать госрегистрации перехода права собственности. Требовать через суд регистрации права покупатель может также, когда продавец исполнил свое обязательство по передаче имущества, но право собственности на объект по-прежнему зарегистрировано за продавцом (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Говоря о договорах купли — продажи будущих вещей, объектом которых является недвижимое имущество, нельзя не сказать и об участии в долевом строительстве. Для регулирования данной ситуации законодатель создал отдельный документ — Федеральный закон «О долевом участии в строительстве». Подобные меры необходимы для защиты от попыток недобросовестных застройщиков обойти императивные требования действующего законодательства РФ в сфере долевого строительства, с помощью договора купли-продажи будущей вещи. Тем не менее, иногда договора купли-продажи будущей вещи применяются для регулирования отношений между продавцом-участником долевого строительства и физическим лицом — покупателем данного помещения. Возможно, в будущем такой договор станет прекрасной заменой используемой в настоящее время конструкции — уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Однако применение конструкции договора купли-продажи будущей вещи вместо использования уступки права ставит покупателя «за рамки» действующего законодательства РФ о долевом участии в строительстве, что не слишком хорошо.
Издательство «Фанки Инк.» существует с января 2007 года. За пять лет существования издательства было издано более 500 наименований книг около ста российских авторов. Издательство специализируется на продвижении молодых российских авторов. В настоящее время успешно сотрудничает с издательским домом «Рипол классик».
