Между тем договоры купли-продажи недвижимости, заключенные конкурсным управляющим с университетом, государственной регистрации не подлежали.
Суд кассационной инстанции не дал оценки доводам университета о несоответствии судебных актов первой инстанции и апелляционной инстанции нормам права. Оставляя их без изменения, в обоснование законности отказа Москомрегистрации в регистрации права университета на оперативное управление объектами недвижимости, приобретенными по договорам купли-продажи, суд сослался на то, что органом, уполномоченным собственником, приобретенные строения на праве оперативного управления не закреплялись.
При этом суд не учел, что согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ в оперативное управление учреждения поступает также имущество, приобретенное учреждением по договору или иным основаниям в порядке, установленном названным Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Таким образом, принятые по делу судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с п. 1 ст. 304 АПК РФ является основанием для их отмены.
Учитывая изложенное, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил принятые по делу судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда города Москвы[120].
Сделанный в постановлении Президиума вывод не является очевидным, вытекающим из буквального толкования закона, тем более данный судебный акт будет иметь особое значение в правоприменительной практике.
Дело в том, что в статье 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено следующее правило: «Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».
Суды исходили из того, что поскольку ранее возникшее право (право оперативного управления) не прошло государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, регистрация спорной сделки с объектом недвижимого имущества недопустима.
Между тем данный вывод связан также с толкованием ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости» и 164 «Государственная регистрация сделок» ГК РФ. Согласно первой статье право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Согласно второй статье сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
Узловым здесь является вопрос о том, любая ли сделка с недвижимостью подлежит регистрации. Если любая, то регистрация всякой сделки по поводу недвижимого имущества допускается только тогда, когда права на предмет этой сделки зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. Если же исходить из того, что регистрации подлежат лишь те сделки с недвижимостью, относительно которых имеет специальное указание в законе, то вывод будет противоположным. Сделка по отчуждению недвижимого имущества не имеет дефекта, если она, во-первых, совершена без предварительной регистрации отчуждаемого вещного права и, во-вторых, если относительно данного вида сделки законодательством не установлена обязательность государственной регистрации. Как правильно указал Президиум, договоры купли-продажи недвижимости, заключенные конкурсным управляющим с университетом, государственной регистрации не подлежали.
Таким образом, судебный спор мог быть правильно разрешен лишь с учетом толкования норм гражданского законодательства о предмете регулирования института государственной регистрации сделок с недвижимостью. Специальный режим регистрации касается не всех сделок с недвижимостью, но лишь тех, о которых говорится в конкретных нормах о государственной регистрации. Как правильно отмечается в литературе, государственной регистрации по смыслу ст. 131 ГК РФ подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия[121]. Более того, необходимо отметить, что ГК РФ содержит специальный перечень случаев, когда необходима государственная регистрация сделок. Это ипотека (п. 3 ст. 339), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558), продажа предприятия (п. 3 ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651), аренда предприятий (п. 3 ст. 658), доверительное управление недвижимого имущества, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017).
Правовая неопределенность статей ГК РФ о регистрации сделок с недвижимостью была устранена практикой Высшего Арбитражного Суда РФ еще раньше. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест на постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.01.99 по делу № А59-4716/98-С13 арбитражного суда Сахалинской области.
Было установлено, что открытое акционерное общество «Холдинговая компания „Корсаковская база океанического рыболовства“» в лице арбитражного управляющего обратилось с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Тымовск Ко Лтд» о признании недействительным договора купли-продажи судна «Тымовск» и взыскании 2 023 344 рублей 88 копеек задолженности по арендной плате.
Решением от 08.09.98 исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены, а в иске о признании недействительной сделки купли-продажи судна по основаниям, указанным в ст. 179 и 168 ГК РФ, отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 26.10.98 решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 05.01.99 названные судебные акты в части отказа в иске о признании сделки купли-продажи судна «Тымовск» недействительной отменил, признал договор купли-продажи от 02.07.97 недействительным и обязал каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке. В остальной части решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции Федеральный арбитражный суд оставил без изменения.
В протесте предлагалось постановление суда кассационной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.
Президиум удовлетворил протест по следующим основаниям.
Между сторонами 18.02.93 был заключен договор аренды судна «Тымовск» с правом выкупа сроком действия до 31.12.96, а затем соглашением сторон срок продлен до 31.12.97.
02.07.97 ОАО «Холдинговая компания „Корсаковская база океанического рыболовства“» (продавец) и ТОО «Тымовск Ко Лтд» (покупатель) заключили договор купли-продажи арендованного судна.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценивая данный договор, пришли к выводу, что он заключен в надлежащей форме, подписан уполномоченными лицами и в нем содержатся существенные условия: предмет договора и стоимость судна.
Имущество передано покупателю по акту приема-передачи, а его стоимость выплачивается согласно графику платежей, что подтверждается актом сверки сторон.
Суды не выявили злонамеренного соглашения сторон и нарушений законодательства при заключении договора, то есть оснований, указанных в ст. 179 и 168 ГК РФ, влекущих недействительность сделки.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций и признавая сделку недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, указал, что сторонами нарушен порядок приобретения судов, установленный Положением о порядке выдачи разрешений на строительство, приобретение, аренду и переоборудование рыбопромысловых, научно-исследовательских, поисковых и рыбоохранных судов (далее – Положение). Сделка и переход прав не зарегистрированы, а собственником судна по-прежнему является истец.
Между тем данный вывод суда кассационной инстанции не основан на положениях ГК РФ, касающихся объектов гражданских прав, регистрации прав, сделок и перехода права собственности на недвижимое имущество.
Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом. Получение предварительного разрешения на приобретение в собственность судна законом не установлено.
