В законодательстве предусматривается возможность каждой из сторон отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Как правило, при выполнении услуг, предусмотренных договором, риелтор практически не несет расходов, поэтому Ваш односторонний отказ от договора не влечет обычно с Вашей стороны дополнительных финансовых затрат. Но при этом обратите внимание, как в договоре отражена судьба аванса в этом случае. Аванс должен быть возвращен Вам исполнителем, в случае если Вы в одностороннем порядке отказались от исполнения договора. Кроме того, в договоре может быть предусмотрено условие о предварительном уведомлении исполнителя об одностороннем отказе от договора за определенный период времени и определена форма такого уведомления (письменная, устная, иная). В этом случае Вы будете обязаны соблюсти указанные условия.
Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. А вот Ваши убытки в этом случае могут быть в отдельных случаях действительно доказаны. Например, потраченное на ожидание оказания услуги время, за которое возросла стоимость недвижимости и т. п. Однако доказать такие убытки крайне сложно, поэтому, как правило, расторжение договора и в этом случае проходит без финансовых потерь для сторон.
В договоре должен быть четко и подробно указан предмет договора. Следовательно, должны быть очень подробно перечислены все услуги, которые выполняет исполнитель, оговорены способы их выполнения, когда это имеет значение, а если есть какие-то ограничения и особенности, то их также следует предусмотреть в договоре. Так, например, если Вы заранее знаете, что сможете просматривать предлагаемые риелтором квартиры только после 17.00 часов, то необходимо сделать об этом отметку в договоре.
Если риелтором в договоре предусмотрены ограничения по количеству просмотров, то в этом случае необходимо оговорить, какие именно просмотры будут засчитываться. Например, только отвечающие запросам заказчика по предварительным параметрам и т. п.
При этом в договоре также должна быть оговорена заявка заказчика на тот вид недвижимости, который его интересует, для того чтобы поиск недвижимости был конкретным и отвечал интересам заказчика.
Также в договоре указывается срок его действия, который может быть установлен в виде определенного промежутка времени, в течение которого действует договор. Такой срок может быть зависим также от количества выполненных мероприятий, связанных с подбором недвижимости (например, количества просмотров).
После того как объект недвижимости выбран, в договоре или в специальном приложении к нему делается, как правило, отметка об этом для того, чтобы зафиксировать результат работы риелтора. Обычно такой факт подтверждается подписями сторон.
Одновременно с этим риелтор будет заинтересован совершить все действия, направленные на обеспечение совершения сделки в будущем. Для того чтобы продавец и покупатель не передумали, как правило, заключается предварительный договор и уплачивается определенная денежная сумма в счет стоимости недвижимости (задаток), которая служит гарантией того, что указанная недвижимость станет предметом сделки именно этого покупателя и именно этого продавца.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
…
Внимание! В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Таким образом, принимая во внимание, что договор купли-продажи недвижимости требует государственной регистрации, то и предварительный договор должен быть тоже зарегистрирован. Однако на практике такие случаи большая редкость. Действительно, ведь между заключением основного и предварительного договора, как правило, проходит несколько дней, максимум дней 15. За это время предварительный договор даже невозможно зарегистрировать, не говоря уже о том, что потребуются дополнительное время и финансовые затраты для его регистрации. Поэтому такой договор обычно заключается в простой письменной форме, хотя это и противоречит законодательству.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. То есть в предварительном договоре должен быть подробно описан объект недвижимости, включая все его характеристики.
Обратите внимание, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Это значит, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Ниже приводится примерный вариант предварительного договора.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
г. Саратов «_»_2007 года
именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и_, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
Стороны обязуются в срок, установленный настоящим предварительным договором заключить договор купли-продажи принадлежащего Продавцу на праве собственности недвижимого имущества на следующих условиях:
1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает принадлежащие Продавцу на праве собственности_
(указать объект недвижимости) и земельный участок_
(именуемые в дальнейшем «Объект недвижимости»).
1.2. Согласованная сторонами цена продажи недвижимости, указанной в п. 1.1 настоящего договора, составляет_
_рублей.
1.3. Оплата Объекта недвижимости производится Покупателем не позднее дня заключения основного договора купли-продажи.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Продавец обязуется:
предпринять все необходимые действия для подготовки к заключению основного договора купли-продажи:
а) получить свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на указанный в п. 1.1 Объект недвижимости;
б) подготовить иные документы, необходимые для государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на Объект недвижимости;
в) незамедлительно уведомить Покупателя о готовности документов для заключения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности на него.
2.2. Покупатель обязуется:
произвести расчеты с Продавцом в соответствии с условиями основного договора, которые должны соответствовать п. 1.2 и 1.3 настоящего предварительного договора.
2.3. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности от Продавца к Покупателю по договору купли-продажи, несет(ут)_
2.4. В течение трех дней с момента подписания настоящего предварительного договора Продавец обязан передать Объект недвижимости в безвозмездное пользование Покупателю на срок до государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в соответствии с основным договором.
В процессе безвозмездного пользования Объектом недвижимости Покупатель вправе без согласования с Продавцом производить любой ремонт и (или) реконструкцию Объекта недвижимости, при этом в случае незаключения основного договора Продавец обязан в полном объеме возместить Покупателю стоимость произведенного ремонта и (или) реконструкции.
