1.2 Пользование жилыми помещениями
В вопросах пользования жилым помещением сразу обращаем внимание на то, что у жилых помещений пользование строго целевое, т. е. их можно использовать только для проживания граждан. Сам термин «пользование» подразумевает под собой все те действия, которые можно проводить с жилым помещением, и те действия, которые можно совершать в жилых помещениях. Законом не определен какой-либо перечень данных действий, закон лишь указывает, что жилые помещения используются для проживания граждан. Это означает, что жильцы дома, квартиры, комнаты могут делать все, что связано с целью их проживания в жилом помещении. В ЖК РФ установлены лишь некоторые ограничения данного права. Так, например, если в жилом помещении необходимо провести переустройство (перепланировку), то делать это можно лишь с получения разрешения исполнительного органа местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопросы состава и компетенции своих исполнительных органов, поэтому данное полномочие может быть у любого органа местного самоуправления. В большинстве случаев решением данного вопроса занимается комитет по управлению имуществом муниципального образования.
Законодательно вопрос использования жилых помещений урегулирован по принципу «разрешено все, что не запрещено». Ст. 17 ЖК РФ говорит о назначении жилого помещения и пределах его использования. Часть 1 ст. 17 прямо указывает на то, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Закон разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, исходя из содержания законодательства о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, индивидуальный предприниматель должен встать на учет в налоговом органе по месту своей регистрации проживания. Учредитель юридического лица может указать в качестве места нахождения исполнительного органа своей организации место своей прописки, регистрации по месту жительства. Однако в отношении юридических лиц, при подаче документов на регистрацию в налоговый орган, конкретно не указывается, что по данному адресу находится жилая квартира. В свидетельстве о государственной регистрации юридического лица в графе адреса места нахождения его исполнительного органа будет указан номер дома и второй номер, без указания на то, что это квартира. Исключения в этом случае составляют жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖСК): при их регистрации, перерегистрации, внесении изменений в учредительные документы всегда указывают номер квартиры председателя ЖСК. У индивидуальных предпринимателей в свидетельстве о постановке на учет в конкретном налогом органе обязательно будет указано место их регистрации, которое будет совпадать с местом проживания, регистрации прописки.
Данные правила установлены законодателем для того, чтобы у органов государственной власти имелись данные об адресе юридического лица, индивидуального предпринимателя. Именно по данному адресу из налогового органа, пенсионного фонда, соцстраха и других органов государственной власти будет приходить почтовая корреспонденция, которая будет считаться доставленной адресату, даже если, предположим, индивидуальный предприниматель арендует где-нибудь офис или иное помещение. Следует добавить, что юридические лица могут регистрироваться и по месту, где они снимают помещение в аренду. Однако часты случаи, когда регистрируется юридическое лицо и оно пока еще не занимает какого-либо помещения для своей коммерческой деятельности.
Между тем, жилое помещение можно использовать и для самой предпринимательской, экономической деятельности. Однако только для тех ее видов, которые не нарушают права и законные интересы соседей. Например, в жилом помещении можно вести прием врача психолога, занимающегося частной практикой.
Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств. В этом случае жилое помещение не будет использоваться для целей проживания, кроме того, будет нарушено нормальное использование соседних жилых помещений для проживания там граждан, т. е. будут нарушены права соседей.
В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться не только права и законные интересы соседей, но и требования по санитарно-гигиеническому благополучию, технической и пожарной безопасности и т. д., а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ. В настоящее время действуют правила, разработанные и утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006г. № 25. Данные правила значительно отличаются от положений действовавшего ранее Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985г. № 415. Постановление Совета Министров устанавливало в большей степени пользование жилыми помещениями с точки зрения технического использования таких жилых помещений, действующие теперь правила от 21 января 2006г. построены таким образом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости от вида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику). Ни каких технических требований к использованию данных жилых помещений новый нормативный акт не устанавливает. Что можно назвать серьезным упущением, поскольку, например, если ранее действовала норма, согласно которой громкую музыку в домах можно было слушать с 7.00 утра и до 23.00 вечера, то теперь такой нормы нет. Все виды использования жилого помещения подразделены на:
√ Пользование жилыми помещениями в домах социального жилищного фонда;
√ Пользование жилыми помещениями специализированного жилищного фонда;
√ И общие правила использования жилого помещения в любом типе жилого фонда.
Что касается первых двух пунктов по виду использования жилых помещений, то законодатель установил только те требования к их использованию, которые указаны в типовых договорах найма таких помещений, т.е. по своему содержанию это собственно права, а не система запретов как ранее. Приведем некоторые общие требования к использованию жилого помещения, которые действуют независимо от вида жилищного фонда жилого помещения.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
√ вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
√ разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
√ передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.
В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
√ использовать жилое помещение только для проживания;
√ обеспечивать сохранность жилого помещения;
√ поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
√ не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
√ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
√ производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
Применительно к жилым помещениям установлены правила пожарной безопасности, которые утверждены МЧС России. Согласно правилам, в квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитии, номерах гостиниц запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых применяются и хранятся взрывоопасные, взрывопожароопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат и номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев, предусмотренных нормами проектирования.
В индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах допускается хранение (применение) не более 10 л легко воспламеняющейся жидкости (далее – ЛВЖ) и горючей жидкости (далее – ГЖ) в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ в количестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихся материалов. Не допускается хранение баллонов с горючими газами (далее – ГГ) в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, на путях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях. Газовые баллоны (рабочий и запасной) для снабжения газом бытовых газовых приборов (в том числе кухонных плит, водогрейных котлов, газовых колонок) должны, как правило, располагаться вне зданий в пристройках (шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор) из негорючих материалов у глухого простенка на расстоянии не ближе 5 м от входов в здание, цокольные и подвальные этажи.
