Наконец мы подошли к самому главному вопросу. При составлении и подписании договора всегда нужно допускать и тщательно обдумывать обстоятельства, которые наступят в случае его неисполнения одной из сторон. В этой связи большое практическое значение имеет система профилактики риска неисполнения договора, которая включает:
• проверку правоспособности стороны договора;
• проверку полномочий представителя стороны договора;
• проверку стороны договора на предмет отсутствия негативной информации;
• проверку платежеспособности стороны договора;
• составление договора, отвечающего интересам кредитора.
Юридические фирмы, имеющие серьезный финансовый оборот, занимаются профилактикой неисполнения обязательств на профессиональной основе. Элементарная схема профилактики риска неисполнения договора (андеррайтинг) заключается в проверке документов, удостоверяющих личность гражданина, срока действия доверенности представителя и объема содержащихся в ней полномочий, проверке соответствия фактического адреса лица заявленному. Что касается предпринимателей, а тем более граждан, участвующих в заключении сделок, то их действия по выбору контрагентов не всегда оказываются обдуманными и в большей степени основаны на доверии.
Проверка контрагента может осуществляться в ходе беседы с ним, в том числе с третьими лицами – должниками и кредиторами контрагента (фирмы могут проводить специальное анкетирование своих контрагентов), истребования у них документов, подтверждающих правоспособность, дееспособность и имущественное положение, а также с помощью открытых интернет-ресурсов: на официальных сайтах судов, Службы судебных приставов-исполнителей и в справочно-правовых системах «Гарант», «Консультант Плюс» можно узнать, является ли лицо участником судебных споров и должником по исполнительному производству; на сайте налоговой службы – сведения о зарегистрированных юридических лицах, об адресах массовой регистрации; на интернет-форумах и в социальных сетях www.vkontakte.ru, www.odnoklassniki.ru, www.facebook.ru, www.linkedin.ru – отзывы клиентов о работе организаций и т. п.
Кроме того, в ряде случаев закон позволяет затребовать интересуемую для совершения сделок информацию из государственных органов (например, в Росреестре – выписку из ЕГРП, в налоговой службе – выписку из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, в Росстате – информацию о бухгалтерской отчетности фирм). Кроме того, существуют неофициальные способы получения информации о юридических лицах и предпринимателях, земельных участках, объектах недвижимости, балансах предприятий, похищенных паспортах, загранпаспортах, отказах по кредитам, данные по экономическим преступлениям, административным правонарушениям и т. п., а также легендированный сбор информации под видом маркетинговых исследований, обращение к агентам по сбору информации и пр.
Риск неисполнения договора существенно снижается при включении в его текст условий о предоплате, повышении ответственности за неисполнение денежного обязательства по сравнению с тем, как она установлена законом, расширении оснований одностороннего отказа от исполнения договора[4], а также при использовании мер обеспечения исполнения обязательств.
В соответствии с гл. 23 ч.1 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться:
• неустойкой;
• залогом;
• удержанием имущества должника;
• поручительством;
• банковской гарантией;
• задатком;
• другими способами, предусмотренными законом или договором (например, страхованием риска невозврата задолженности, жизни и потери трудоспособности должника, имущества, предмета залога; арендой банковской ячейки при осуществлении расчетов и т. п.).
И последнее. Всегда должно настораживать предложение контрагента о внесении изменений в договор, направленных на снижение установленной ответственности за нарушение исполнения обязательства, тем более если сторона договора ранее допускала какие-либо нарушения.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Ко мне обратился клиент с просьбой отредактировать договор, представленный арендатором в интересах арендодателя. Вот что получилось (дополнения выделены).
Договор аренды нежилого помещенияг. XXX XX.XX.20XX
Физическое лицо XXX, паспорт XXX выдан 23.03.2007 ОМ 7 УВД г. Курска, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий от своего имени, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель XXX, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице XXX, действующего на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, серия XXX, выданного 16 декабря 2015 г. МРИ ФНС России № 9 по Орловской области, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение по адресу: Курская область, г. Курск, ул. XXX, общей площадью 86,3 кв. м, в том числе:
– 42,6 кв. м – торговая площадь;
– 43,7 кв. м – бытовые и складские помещения.
1.2. Арендуемые помещения будут использоваться в качестве торговых, складских, бытовых и вспомогательных помещений в целях организации магазина розничной торговли с 01 марта 2017 г.
1.3. Арендодатель гарантирует на весь срок действия настоящего договора свое право на сдаваемую площадь.
1.4. Факт передачи указанного нежилого помещения Арендатору устанавливается путем подписания сторонами Акта приема-передачи указанного нежилого помещения, который является неотъемлемой частью настоящего договора аренды.
1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемые в аренду помещения принадлежат Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности XXX от 22 февраля 2013 г.
1.6. На момент заключения договора права третьих лиц на предоставляемые помещения отсутствуют.
2. Права и обязанности Сторон2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.
2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.
2.1.3. Передать Арендатору помещение, пригодное для организации торговли, по акту приема-передачи арендуемых помещений.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению.
2.2.2. Содержать помещение в полной исправности и образцовом состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Производить своими силами уборку придомовой территории.
2.2.3. Арендатор вправе производить отделку и косметический ремонт в указанном нежилом помещении по своему желанию и на свое усмотрение за счет собственных средств и по согласованию с Арендодателем.
2.2.4. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит.
2.2.5. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю.
2.2.6. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя.
2.2.7. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.
2.3. Арендуемое помещение может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.
2.3.1. Арендодатель вправе в любое время проверять состояние переданного арендатору нежилого помещения, предупредив об этом Арендатора по телефону или посредством смс-оповещения. Арендатор обязан незамедлительно предоставить Арендодателю такую возможность и обеспечить доступ Арендодателя в нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора.
3. Расчеты3.1. Сумма арендной платы составляет: первый месяц аренды – XXX рублей (без НДС), последующие – XXX рублей в месяц (без НДС).
Сумма коммунальных платежей: электро- и теплоснабжение, вода – по показаниям счетчиков, оплата услуг телефонной связи производится отдельно.
3.2. Арендная плата может быть изменена по соглашению Сторон, при этом увеличена не чаще одного раза в год не выше, чем на ставку рефинансирования, установленную ЦБ РФ, с письменным уведомлением Арендатора за 30 дней до даты повышения. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
3.3. Арендная плата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го числа каждого расчетного месяца на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре.
