Однако очень часто процесс оформления затягивается, иногда до 1,5–2 лет. Причин тому может быть несколько.
Во-первых, в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество и юридических, и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен, его необходимо поставить на баланс обслуживающей организации. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта.
Чем больше участников, тем больше документов необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. В такой ситуации найти виновного практически невозможно, как невозможно и спросить с кого-то за задержку процесса регистрации права собственности. Кроме того, причиной задержки может быть неоформленное разрешение на строительство (такие случаи действительно встречались). Дом построен, а разрешение – в процессе оформления. Или, например, закончился срок договора аренды земельного участка под домом.
Если объект не сдается по вине застройщика, то с виновного можно спросить по всей строгости закона. Если дом сдан и передан по акту, но процесс регистрации права собственности затягивается, то, как показывает практика, ускорить его и найти виновного будет довольно трудно.
Причина, видимо, в том, что инвесторы не заинтересованы в быстром оформлении квартир в собственность жильцов: пока дом не перейдет в собственность жильцов, инвестор остается фактическим собственником дома, несмотря на то что самого дома на его балансе нет. Благодаря этому компания-инвестор на законных основаниях не платит НДС: ведь если квартиры не переданы новым собственникам, значит, и дохода не возникло. Таким образом, чем дольше инвестор не будет подписывать необходимые покупателям документы, тем дольше он будет пользоваться бесплатным кредитом от государства в размере 18 % от стоимости дома, одновременно полностью оплаченным владельцами квартир. Выгода очевидна: задержка передачи пяти таких домов по Москве позволяет компании построить за год новый дом совершенно бесплатно для себя.
Единственное, что можно посоветовать дольщикам, которые не могут оформить право собственности из-за бумажной волокиты, – это обратиться в суд и зарегистрировать право собственности на основании судебного решения.
Обращаясь в суд в надежде защитить свои права, нужно понимать, на что можно рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет «расшевелить» ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило «профилактика лучше, чем лечение», поэтому не следует экономить на проверенных специалистах, которые смогут провести качественную и всестороннюю экспертизу всех необходимых документов на квартиру.
Отделку или ремонт квартиры лучше начинать по прошествии года после окончания строительства, так как новые дома в течение этого срока дают определенную усадку.
После сдачи дома фирма-инвестор часто создает в нем свое собственное ТСЖ со «своим» председателем, который будет назначать дополнительные поборы и «заворачивать» тех жильцов, которые пришли жаловаться на недоделки и плохое качество обслуживания. Это помогает быстрее и с наименьшими материальными затратами сдать дом. Однако согласно Жилищному кодексу вступление в ТСЖ – дело добровольное, хотя многие фирмы пытаются сделать его обязательно-принудительным: не отдают ключи, пока жильцы не подпишут заявление, делают это обязательным пунктом в контракте. Можно отказаться от членства, но выгод это не принесет. Вы будете лишены права голосования, а тарифы на услуги вряд ли подешевеют.
По истечении определенного срока ТСЖ обязано провести общее собрание, на котором можно переизбрать правление, председателя, утвердить или откорректировать бюджет. Лучше вступить в ТСЖ, еще лучше внедриться в правление ТСЖ и совместно с другими жильцами дома избрать подходящих людей.
Риски покупки жилья на первичном рынке
Первичный рынок, как показывает практика, очень рискованный: до сих пор более 100 тыс. обманутых дольщиков по всей стране продолжают бороться за свое жилье.
Какие мытарства могут ожидать соинвесторов, решившихся вложиться в строительство нового жилья, можно узнать на сайте www.aviat62.
narod.ru, некоторых других сайтах, а также воспользовавшись любым поисковым порталом (например, «Яндексом»).
Однако не многие учатся на чужих ошибках. Жизнь показывает, что, несмотря на продолжающийся громкий скандал с обманутыми дольщиками, очередные группы потенциальных обманутых дольщиков уже несут деньги мошенникам. В СМИ и Интернете имеется достаточно много совсем свежих примеров.
Вступление в жилищные кооперативы является еще одним достаточно эффективным способом решения жилищной проблемы.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Порядок создания кооперативов и правовое положение членов жилищных кооперативов определяет ЖК РФ (гл. 11 и 12, ст. 110–134).
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.
Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (ст. 111).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Собрание учредителей жилищного кооператива выбирает органы управления, принимает устав и другие необходимые документы. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 112).
В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие законодательству положения (ст. ИЗ).
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
В конце 2004 г. был подписан Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который вступил в силу 1 апреля 2005 г.
Закон принят в пакете новых законодательных актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, и устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности его членов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
До принятия Закона жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 ГК РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными.
