Если по признакам внешнего осмотра вас все устраивает, то следующий этап – это детальное знакомство с личностью продавца, техническим и юридическим паспортами квартиры.
Установление личности продавца
Если даже хозяин квартиры произвел на вас самое благоприятное впечатление, ни в коем случае не следует полагаться на его устные заверения, что с квартирой все в полном порядке и у вас не будет ни малейших проблем ни сейчас, ни впоследствии.
Некоторые люди сделали своим занятием нечестный бизнес на недвижимости, и он приносит им неплохой доход. Имеется достаточно много оснований, чтобы заключенный договор купли-продажи мог быть признан недействительным. Не исследовав при покупке всех возможных нюансов, требующих повышенного внимания, покупатель рискует в будущем стать участником судебного процесса. Самый верный способ избежать неприятностей – не попадать в ситуации, которые могут их спровоцировать.
Важнейшим моментом ознакомления с квартирой является установление личности продавца (паспорт, ФИО, регистрация, телефон для связи), его прав на продаваемую квартиру, наличия действующих правоустанавливающих документов, количества прописанных в данной квартире граждан и граждан, фактически в ней проживающих.
Необходимо убедиться и получить юридическое подтверждение, что все проживающие в квартире граждане не возражают против продажи квартиры и готовы ее освободить по первому требованию. Требуется письменное подтверждение согласия, заверенное нотариусом.
Следует выяснить, внесены ли хозяевами квартиры налоговые и коммунальные платежи и нет ли за ними задолженности по платежам за услуги ЖКХ.
Нужно получить исчерпывающую информацию о том, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко-и психоневрологическом диспансерах, не лишены дееспособности и не имеют опекунов, что у жильцов и собственников квартиры нет проблем с правоохранительными органами и что все лица, участвующие в сделке, имеют в наличии паспорта на момент ее совершения.
Если квартира продается по доверенности, необходимо проверить ее правомочность и выяснить причины и обстоятельства ее выдачи: не поддельная ли доверенность, не просрочена ли, жив ли доверитель, почему он сам не хочет совершить сделку.
Документы на продаваемое жилое помещение
Необходимо ознакомиться с паспортом на квартиру, в котором зафиксированы все ее подробные характеристики. В настоящее время в Москве довольно много квартир уже имеют такие паспорта.
Если паспорта на квартиру нет, попросите поэтажный план, ордер на квартиру или хотя бы квитанцию на оплату коммунальных услуг, в которой зафиксирована общая площадь квартиры.
Для продажи квартиры продавец должен собрать соответствующий пакет документов:
♦ правоустанавливающие документы на жилье (свидетельство о собственности, договор, свидетельство о наследстве, решение суда и т. п.);
♦ технический паспорт жилого помещения (квартиры) или поэтажный план с экспликацией;
♦ выписку из домовой книги;
♦ копию финансово-лицевого счета;
♦ справку БТИ, удостоверяющую балансовую стоимость жилого помещения на момент обращения;
♦ справку об уплате налога из налоговой инспекции.
На момент вашего знакомства с квартирой не все документы могут быть в наличии. Тем не менее важнейшие из них должны быть.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, поинтересуйтесь, не находятся ли они под опекой. При продаже квартир, где дети под опекой, получение разрешения органов опеки необходимо.
Удостоверьтесь, что перед вами оригиналы документов, а не ксерокопии. Проверьте, действительно ли они зарегистрированы и полностью подтверждают право собственности, нет ли описок, подчисток, неправильно написанных слов, цифр и т. д. Убедитесь, что квартира действительно принадлежит указанному лицу, что она свободна от прав на нее третьих лиц и на сделки с ней не наложено никаких ограничений.
Часто встречается такая ситуация: по решению суда получено свидетельство о праве собственности, но арест, наложенный на квартиру в судебном процессе, не снят.
Необходимо убедиться в подлинности и правомочности собранных документов, имея в виду, что некоторые из них имеют ограниченный срок действия.
Проверка юридической чистоты продаваемой квартиры
Суть проверки юридической чистоты продаваемой квартиры состоит в том, чтобы исключить причины, по которым сделка впоследствии могла бы быть признана недействительной. Таких причин достаточно много. Они перечислены в § 2, гл. 9 (ст. 166–181) ГК.
Например, ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (п. 1 ст. 171 ГК).
Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя (п. 1 ст. 176).
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1 ст. 177).
Пристального внимания требует знакомство с историей квартиры, особенно если квартира неоднократно переходила из рук в руки.
К «группе риска» относится жилье, из которого временно выписан кто-либо из проживающих. Например, человек служит в армии или отбывает срок в местах лишения свободы. При продаже квартиры ее владельцем предъявляется выписка из домовой книги, в которой временно выбывший жилец может не числиться. Ничего не подозревающий покупатель оформляет покупку, переезжает, обустраивает квартиру. Через некоторое время он обнаруживает возвратившегося бывшего жильца. Тот, имея законное право пользования квартирой, может вселиться на площадь, принадлежащую новому владельцу. Суд сочтет его претензии правомерными и может расторгнуть сделку.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
Чтобы не попасть в патовую ситуацию, необходимо знать всю прошлую историю покупаемой квартиры: кто и когда был ее собственником, кто был в ней прописан, кто куда выписался, где и когда получил свою долю. Такие сведения можно получить в соответствующих архивах, а также в регистрационных палатах, где данная информация в соответствии с законодательством Российской Федерации должна предоставляться каждому заинтересованному лицу. Там же можно получить сведения о том, кто, помимо продавца, когда-то, пусть и давно, имел право пользоваться квартирой.
Очень просто, по мнению специалистов, может оспорить в суде сделку о продаже квартиры продавец, сославшись на состояние алкогольного опьянения.
Легко расторгаются сделки по некоторым квартирам, перешедшим в собственность по наследству. Допустим, после продажи такого жилья появляются неизвестные ранее родственники умершего, имеющие законное право на долю наследства. Суд, как правило, учитывает их интересы.
Расторгаются сделки по квартирам, перешедшим в собственность с нарушением прав несовершеннолетних. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).
Всего же таких оснований риелторы насчитывают около 30. Следует подумать, достаточно ли хорошо вы знаете гражданское и жилищное законодательство, чтобы определить наличие в документах на квартиру каких-либо сомнительных моментов.
Обычно квартира покупается при условии, что она «юридически чиста», то есть из нее выписываются все проживавшие ранее жильцы. Этот факт, как правило, подтверждается справкой из ЖКО. Однако эту справку можно взять за неделю до заключения договора, а через день-два опять прописать всю семью и кучу племянников.
Покупатель узнает об этом, когда получает отказ в регистрации в своей же квартире по причине того, что прописавшиеся ранее граждане – против. Дальше предстоит изнурительная борьба.
Что в таких случаях делают профессионалы? Берут с продавца квартиры и всех его родственников обязательство в том, что они готовы выписаться из продаваемой квартиры и не претендовать на нее. Причем заставляют продавца заверить эти бумаги у нотариуса.
