Права на земельный участок, который занят продаваемой недвижимостью, регламентируют ст. 552, 271–274 ГК РФ[28].
Договор купли-продажи может быть составлен без участия нотариуса, в простой письменной форме и подписан только его участниками – покупателем и продавцом. Это допускается законом.
Договор может быть составлен нотариусом, естественно, за отдельную плату. Если договор готовит нотариус, то все необходимые документы доставляются нотариусу заранее, и к приезду участников сделки у него уже готов проект договора. Если ни у кого не возникает возражений, его остается только подписать. Может потребоваться уточнение некоторых деталей, тогда составляется новая редакция документа. К задачам нотариуса относятся подготовка и удостоверение составленного договора, а также удостоверение дееспособности клиентов.
Риелторы для оформления договора рекомендуют обращаться к нотариусу. С другой стороны, участие нотариуса не гарантирует того, что сделка в дальнейшем не может быть признана недействительной, поскольку нотариус не исследует все возможные риски (такая задача перед ним не ставится), а также ввиду отсутствия у него необходимой информации.
Преимущественное право покупки
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ст. 42 ЖК).
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности также имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены (ст. 250 ГК).
Собственник комнаты в коммунальной квартире, решив реализовать свое жилье, обязан в письменной форме, заверенной нотариально, известить своих соседей по коммунальной квартире о своих намерениях, указав цену помещения, способ и порядок расчетов, форму заключения договора и срок его подписания, условия внесения аванса и распределения затрат по сделке, а также предупредив, что при отказе от покупки жилплощадь будет продана третьим лицам. Вручить это извещение соседям необходимо таким образом, чтобы в случае судебного разбирательства они не смогли сослаться на его неполучение: или при свидетелях, или под расписку, или заказным письмом с извещением о вручении и т. д.
Если в течение месяца соседи не приобретут комнату или в письменном виде не откажутся от ее приобретения, помещение можно продавать третьим лицам на указанных условиях.
Если комнаты соседей не приватизированы, то уведомление о продаже жилья нужно направлять владельцу жилищного фонда, к которому относится коммунальная квартира (департамент жилищной политики и жилищного фонда).
Большое значение имеет факт засвидетельствования дееспособности продавца и покупателя в момент подписания договора.
Дело в том, что если впоследствии будет доказано, что на момент заключения сделки один из участников был недееспособен или ограничен в дееспособности, то этот факт может стать основанием для признания сделки недействительной (ст. 171, 176, 177 ГК).
По действующему законодательству постановка на учет в одном из диспансеров не является однозначным препятствием к заключению сделки. Пока человек не лишен дееспособности или ограничен в ней (а произойти это может только по решению суда), он вполне осознает свои действия и может совершать любые операции с принадлежащей ему собственностью.
В этих случаях, чтобы обезопасить сделку, риелторские компании обычно приглашают врача-специалиста, который проводит независимую экспертизу. За пять минут до совершения сделки и сразу после подписания договора купли-продажи «подозрительный» участник сделки проходит комплексное медицинское освидетельствование, которое позволяет признать, что человек в момент совершения сделки был абсолютно адекватен.
Государственная регистрация договора
После того как все необходимые документы подписаны и удостоверены, их можно отдавать на регистрацию.
Если граждане проводят сделку купли-продажи самостоятельно, то они лично сдают документы в регистрационную палату, адрес которой можно узнать заранее.
При проведении сделки купли-продажи через риелтерское агентство клиент отдает своему представителю доверенность, заверенную у нотариуса, и все необходимые документы.
В назначенный день все участники сделки получат свои экземпляры зарегистрированных договоров.
По закону государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления (п. 3 ст. 13 Закона № 122-ФЗ).
Сроки юридического и физического освобождения квартиры продавцом и занятия ее покупателем, как и другие условия, указываются в договоре купли-продажи.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК, которая указывает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
♦ отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
♦ потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ст. 557 ГК РФ).
После передачи объекта продавец отправится в банк получать деньги, а покупателя ждут радостные хлопоты – переезд и новоселье.
Передача денег и получение правоустанавливающих документов – самая ответственная часть сделки. При покупке-продаже, обмене с доплатой и других сделках, при которых приходится передавать из рук в руки достаточно большую сумму денег, необходимо составить письменное соглашение о том, как будут производиться расчеты по сделке. Порядок взаиморасчетов во всех случаях примерно одинаковый: часть суммы выплачивается как аванс до совершения сделки, все остальное – после регистрации договора, в котором обязательно нужно предусмотреть и штрафные санкции за нарушение сроков выполнения отдельных этапов договора как с одной, так и с другой стороны.
В договоре следует указывать полную (реальную) стоимость квартиры – экономия на налогах в этом случае неуместна: риск слишком велик. В случае если сделка будет расторгнута, то вам вернут ту сумму, которая будет указана в договоре.
Оптимальный вариант, по мнению специалистов, – это аренда банковской ячейки: в этом случае покупатель и продавец арендуют сейф, помещают в него необходимую сумму и дают банку распоряжение, в котором указывается, кого и на каких условиях допускать к деньгам.
