Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Целевые ипотечные кредиты выдают на покупку конкретного объекта: квартиры, жилого дома, земельного участка. Причем дом можно купить как вместе с земельным участком, так и без него.

Среди основных преимуществ ипотеки выделяют следующие:

♦ возможность прописаться и проживать в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости;

♦ невысокий первоначальный взнос – от 5 до 30 %;

♦ возможность погашения долга в течение 5-30 лет.

Кроме того, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту сопоставимы с платой за аренду квартиры, но арендованная квартира не станет вашей собственностью.

Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке – наиболее распространенный и надежный способ приобретения жилья.

Количество финансовых учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет. Соответственно увеличивается число предлагаемых ими программ кредитования.

Преимущество банковской ипотеки состоит в том, что недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, оформляется в собственность с момента сделки и по закону можно сразу же зарегистрироваться в своей квартире.

Второй важный момент при выборе ипотечной программы – уточнение тех категорий граждан, которых банк согласен видеть в качестве своих заемщиков. Деление на категории производится в первую очередь в соответствии с доходом и возрастом заемщика. Кроме того, учитываются гражданство, состояние здоровья и возможность привлечь заемщиков и поручителей.

Основное правило: размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40 % доходов после налогообложения. При этом доходы должны быть подтверждены документально.

По обычному правилу кредит вправе получить гражданин старше 18 лет, который к моменту его возврата не достигнет пенсионного возраста.

Например, руководителям предприятий, владельцам собственного бизнеса, лицам творческих профессий банк может оформить кредит и после достижения пенсионного возраста, но отчисления на страхование в этом случае увеличатся.

Третий значимый вопрос при выборе наиболее подходящих вариантов кредитования – особые условия, которые существуют у каждого банка и определяют различие ипотечных программ.

Основные характеристики (размер процентных ставок и их вид, отношение кредита к залогу и доходу, возраст заемщика, суммы страховых выплат, сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита) весьма схожи во многих банках.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах.

Подтверждение источников доходов заемщика – это требование банка о предоставлении принимаемых к рассмотрению документов, подтверждающих доход. В каждом банке следует уточнять, какие документы для этого необходимы – справка по форме 2НДФЛ (ее отправляют работодатели в налоговую инспекцию) или какие-либо другие.

Минимальные размеры кредитов сильно различаются в зависимости от банка, поэтому, если нужна небольшая сумма, например, для доплаты при обмене квартир, можно поискать банк, который выдает именно такие кредиты.

Возможность досрочного погашения кредитов позволяет сэкономить на выплате процентов и сокращает общую сумму возврата. Банки также могут устанавливать мораторий на досрочное погашение кредита на определенный срок, установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы и штрафы за полное или частичное досрочное погашение. Как правило, мораторий составляет 3–6 месяцев, а штрафы – 1–3 % от досрочно вносимой суммы.

Поручителей в обязательном порядке предъявляют в Сбербанке. В других банках – только при невозможности документально подтвердить доход.

Особые требования к заемщику могут заключаться в наличии информации о минимальном трудовом стаже и месте нахождения работы (например, только в регионе, где выдан кредит). Минимальный трудовой стаж должен быть, как правило, не менее шести месяцев. В некоторых банках кредитуют только москвичей, в других – всех желающих, независимо от гражданства.

Комиссия банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (оценки вашей платежеспособности) может представлять собой фиксированную сумму либо процент от размера кредита. Соответственно, нужно рассчитывать, какой вариант лучше для вас.

Факторы, положительно влияющие на решение банков о выдаче кредита:

♦ высокая официальная зарплата;

♦ наличие семьи;

♦ постоянное место работы в течение 3–5 лет;

♦ наличие постоянной регистрации по месту жительства;

♦ наличие собственности (квартиры, дачи, машины);

♦ культура поведения (внешний вид, аккуратность, учтивость).

Потенциальные заемщики, интересуясь суммой кредита и процентами, часто забывают о том, что есть еще и дополнительные расходы по предоставлению ипотеки, и они весьма значительные. Как показывает практика, эти расходы составляют 3–4 % от стоимости квартиры. Правда, обычно они носят разовый характер.

Узнавая о них на последних этапах оформления кредита, многие заемщики испытывают шок, поэтому о предстоящих платежах лучше узнать заранее.

Как правило, заемщику приходится платить, кроме процентов за кредит, за следующие услуги.

Сбор банку за рассмотрение заявки. Многие банки не берут денег за эту услугу, но бывают и исключения. Плата может составить от $50 до 150.

Нотариальное заверение договора ипотеки. Несмотря на то что нотариальное оформление договора ипотеки не является обязательным, некоторые банки требуют нотариального заверения. Нотариус может взять за оформление договора 1 % от стоимости кредита, хотя в соответствии с Налоговым кодексом его услуги стоят гораздо меньше. Чтобы обосновать такую сумму и соблюсти видимость законности, повышенную ставку он берет за составление договора. Есть банки, которые не требуют нотариального заверения договора.

Сбор за открытие и обслуживание ссудного счета. За открытие – от 0,5 до 1,5 % от суммы кредита, за обслуживание – 2–3 % годовых. Некоторые банки оказывают такие услуги бесплатно.

Оценка стоимости недвижимости. Стоит услуга $100–200. Избежать расходов удастся, если риелторское агентство имеет специальное соглашение с банком, а оценку стоимости произвел независимый, но сертифицированный банком эксперт.

Проверка юридической чистоты квартиры. Проверять ее будут как банк, так и страховая компания. С вас могут взять еще до $200, но опять же не во всех банках.

При заключении договора ипотеки зачастую банки требуют комиссионные за выдачу кредита наличными (например, если вы расплачиваетесь с продавцом за жилье на вторичном рынке). Комиссия может составить до 1 % от суммы кредита или может быть фиксированной и даже символической, например 2000 руб.

Если осуществляется безналичное перечисление, то комиссия может быть меньше – около 0,5 % от суммы кредита.

Комиссия за определение подлинности денежных купюр может составить до 0,1 % от суммы. Однако большинство банков эту комиссию не берет.

Аренда депозитария – около $50 в месяц.

Конвертация наличных, если вы оплачиваете в рублях кредит, взятый в долларах. Есть банки, которые не берут за эту услугу комиссию, а бывает, что расходы по конвертации составляют 0,5–1,5 %.

Потери при погашении кредитной задолженности. Банки могут брать деньги за то, что они переводят платежи с одного счета на другой. Сборы достигают 1 % от суммы платежа. Дешевле оформить дебетовую карточку банка, выдавшего кредит, и без комиссии зачислять деньги через банкомат.

Страховка. Ежегодные взносы по страховому договору обойдутся в 1–1,5 % от стоимости приобретаемого жилья. Застраховать могут вашу жизнь (жизнь заемщика) – минимальный тариф 0,5 %, квартиру (0,3 %) и права собственности при покупке вторичного жилья (до 0,5 %).

Важно понимать, что, если ваша ипотечная застрахованная квартира окажется полностью разрушенной, вы можете остаться со своими проблемами один на один. В этом случае страховая компания погасит вашу задолженность перед банком, а банк передаст в вашу собственность то, что останется от вашей квартиры. Поэтому лучше застраховать жилье от несчастного случая (пожара, наводнения, землетрясения и т. д.), но это уже другая страховка.

Наследование жилых помещений производится в соответствии с наследственным правом Российской Федерации (ч. 3 ст. 1110–1185 ГК РФ).