Андрей Батяев - Перепланировка и переустройство квартиры

Батяев Андрей Андреевич – практикующий юрист, автор многочисленных практических пособий в сфере защиты прав граждан.

Конституция – Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993

АПК – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ

ГПК – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ

КоАП – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ

Постановление № 73-ПП – Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»

МВД России – Министерство внутренних дел Российской Федерации

Мосжилинспекция – Государственная жилищная инспекция города Москвы

МЧС России – Министерство Российской Федерации

по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий

БТИ – бюро технической инвентаризации

гл. – глава(-ы)

ДЕЗ – дирекция единого заказчика

ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЕИРЦ – единый информационно-расчетный центр

ЖСК – жилищно-строительный кооператив

п. – пункт (-ы)

РФ – Российская Федерация

СССР – Союз Советских Социалистических Республик

ст. – статья(-и)

ТСЖ – товарищество собственников жилья

ч. – часть(-и)

Вопрос проведения переустройства и перепланировки квартиры представлял собой один из самых проблемных в жилищном законодательстве. Процесс оформления документов, позволяющих собственнику провести такие работы, занимал много времени и требовал больших затрат, что зачастую приводило к тому, что собственникам проще и дешевле было самовольно провести данные работы и впоследствии узаконить их через решение суда.

В настоящее время законодатель попытался решить данную проблему и ввел в содержание ЖК гл. 4, которая регулирует вопросы по оформлению (получению разрешения) переустройства и перепланировки квартир. В данной главе законодатель не стал детально регламентировать весь процесс оформления документов на получение разрешения, подробно указан исчерпывающий перечень документов, который необходим для получения разрешения. В настоящей книге мы постараемся описать весь процесс оформления документов для оформления разрешения на проведение работ поэтапно, т.е. весь пошаговый процесс от сбора документов и до конечного результата.

Если раньше на федеральном уровне не было единого законодательного акта, который бы регулировал данные вопросы, и потому правовое регулирование данного вопроса было крайне противоречивым, то в настоящее время законодателем четко прописан данный порядок и установлены единые требования для оформления разрешения на проведение работ по переустройству и перепланировке помещений. Однако действующее законодательство в сфере проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений значительно упростило данную процедуру, и, по мнению некоторых авторов, действующее законодательство в этой области в основном защищает права собственников помещений (в отношении которых планируется провести мероприятия по переустройству и перепланировке), нежели права соседей такого помещения.

Кроме того, мы рассмотрим некоторые варианты разрешения проблемных ситуаций для собственника переустраиваемого помещения, а также для его соседей.

В настоящее время положение дел с проведением работ по переустройству жилых помещений составляет один из спорных моментов по практическому применению жилищного законодательства, многие отмечают несовершенство законодательства в данной сфере, требуют значительного «усложнения» процедуры оформления разрешения на проведение работ по переустройству жилого помещения.

Нарушения интересов и законодательства есть с обеих сторон. Собственники жилых помещений в целях проведения работ по переустройству и перепланировке часто «ударными темпами» ведут работы и днем, и ночью для как можно более скорой сдачи в эксплуатацию своего помещения. Нанимают наиболее дешевую рабочую силу для проведения таких работ, а потому часто – неквалифицированную. Поэтому важно предложить обеим сторонам последовательность целенаправленных действий, которые помогут в защите своих прав и интересов.

Действовавшее ранее жилищное законодательство на федеральном уровне никак не регулировало данные правоотношения. Во многом именно законодательством субъектов РФ устанавливались свои правила, регулирующие процедуру оформления разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений. На федеральном уровне действовали только строительные нормативы, которым должны были соответствовать такие работы и их результат. Процедура была настолько усложнена, что собственникам таких помещений было проще самовольно без всяких разрешений и согласований провести работы, оформить их посредством судебного решения, а затем произвести переустройство и перепланировку. Однако мало кто соблюдал процесс получения самих разрешений, поскольку для этого требовалось собрать очень много согласований и разрешений в органах государственной власти и местного самоуправления, а также организаций.

А потому в результате получалось дешевле и быстрее провести самовольно работы по переустройству и перепланировке, их результат оформить в судебном порядке. Полученное в итоге решение суда – акт, который не утрачивает силу со временем и всегда является весомым аргументом в споре с органами государственной власти по вопросу получения разрешений не только по поводу оформления перепланировки квартиры.

Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Можно сказать, что перепланировка подразумевает под собой перенос стен внутри квартиры, прорубание дополнительных проходов, окон или заделывание прежних. А переустройство жилого помещения всегда будет выражаться в переносе различных коммуникационных сетей (электрических, перенос труб отопления, газа, водопровода и т.д.). Важно заметить, что строительные и ремонтные работы будут подходить под определение, данное законодателем как переустройство и перепланировка в том случае, если все проводимые работы (их часть) обязательно отражаются (данные об их месторасположении вносятся) в техническом паспорте жилого помещения.

Кто ведет такой технический паспорт жилого помещения? Конечно же это БТИ, которые действуют практически в каждом населенном пункте как муниципальное унитарное предприятие. Именно организации БТИ ведут технический паспорт жилых помещений и хранят их данные в своих архивах. Помимо технического паспорта, хранящегося в БТИ, есть техническая документация, которая хранится не только в БТИ, но и в уполномоченном органе местного самоуправления (в каждом муниципалитете выбирают свой орган). К такой документации, которая подлежит хранению на весь срок существования самой постройки (от постройки и до фактического сноса), относятся следующие документы:

план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

акты приемки жилых домов от строительных организаций;

акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

паспорта лифтового хозяйства;

паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;