После этого созывается общее собрание собственников, и собрание решает расторгнуть отношения с прежней управляющей компанией и заключить договор с новой. Детали нового договора также могут обсуждаться на этом собрании.
Осталось уведомить управляющую компанию о расторжении договора, новую компанию о том, что ее выбрали общим собранием для управления домом, обсудить дату, когда это решение вступает в силу (договор с новой компанией вступает в силу на следующий день после расторжения договора со старой). После этого прежняя управляющая компания будет должна передать всю документацию новой.
Просто? Не очень-то! Управляющая компания, договор с которой расторгнут в одностороннем порядке, может обратиться в суд. Тут-то и пригодятся акты о нарушениях, зафиксированные жалобы в органы надзора и прочие доказательства нарушений.
Однако для тех, кто был вынужден заключить договор с управляющей компанией, поскольку она выиграла конкурс, этого не требуется: в любой момент в течение трех лет такие собственники могут изменить способ управления домом на общем собрании. Согласия управляющей компании для этого не нужно.*** (см. приложение)
В этой короткой главе невозможно раскрыть все коллизии, которые возникают при пользовании жилым помещением. Здесь рассматриваются только основные понятия и вопросы, связанные с жилищными правами.
Собственники и наниматели
Всех жильцов многоквартирного дома можно разделить на собственников жилых помещений, членов семьи собственника и нанимателей.
Собственник квартиры — это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на квартиру. Собственник может «владеть, пользоваться и распоряжаться» жильем. Что это значит?
Пользование каким-либо имуществом предполагает использование его потребительских качеств (применительно к жилищу — относительной изоляции от окружающих людей и климатических условий, безопасности, сохранения имущества). Распоряжение имуществом определяет судьбу имущества (собственник может его подарить, передать в наследство, продать и так далее). Под владением имуществом имеется в виду поддержание его в состоянии, пригодном для использования, или, другими словами, содержание и ремонт этого имущества.
Наниматель — это лицо, пожелавшее снять квартиру у собственника на определенный период и получившее право пользования квартирой на определенных условиях.
У нанимателя, следовательно, нет прав владеть и распоряжаться квартирой.
Права и обязанности собственника
Это важно! Документом, подтверждающим право собственности и на жилые, и на жилые помещения, является свидетельство на право собственности.
Жилое помещение становится объектом жилищных прав с момента государственной регистрации как объекта недвижимого имущества, а не с момента приватизации, купли-продажи, завещательного отказа и т. д.
Собственник обладает правом пользования квартирой, то есть попросту может жить в ней. Наравне с собственником правом пользования обладают члены его семьи. К ним относятся проживающие вместе с собственником супруг или супруга, дети и родители. Кроме того, членами семьи могут быть признаны другие родственники и (в исключительных случаях) другие граждане, если собственник вселил их в квартиру в качестве членов своей семьи.
Собственник квартиры может использовать ее не только для обычного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, для безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу собственник может сдать квартиру в аренду (в соответствии с требованиями жилищного и гражданского законодательства).
Собственник может использовать квартиру в профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав других граждан. Это возможно для лиц творческих профессий, а также адвокатов, риелторов, репетиторов, консультантов. Кстати, индивидуальный предприниматель имеет право открыть в своей квартире офис, а юридическое лицо — не имеет.
Но открывать в жилом помещении промышленное производство запрещено. Кроме того, собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое.
Распоряжение квартирой — это определение ее юридической судьбы. Собственник может переводить жилое помещение в нежилое, продавать, дарить, менять, отдавать в залог. Собственник даже может отказаться от права собственности, то есть расприватизировать квартиру.
Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности. Собственник жилья несет бремя содержания имущества, то есть обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и обязанности законных интересов соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Кроме того, он должен вовремя оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы по содержанию жилого помещения, а также платить налог на имущество.
Собственник квартиры платит взносы на капитальный ремонт, в отличие от нанимателя.
Право на проживание в квартире собственника
Далеко не все, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. Три группы лиц, не являющихся собственниками, имеют ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:
— члены семьи собственника (в том числе бывшие);
— лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
— лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.
У членов семьи владельца квартиры есть право пользоваться жилым помещением наравне с владельцем, если иное не установлено соглашением между ними. Однако, чтобы обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.
Бывшие члены семьи собственника — это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.
К сожалению, бывшие члены семьи собственника не защищены законом. Это значит, что при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье, и хорошо, если им есть куда идти.
Суд может сохранить право пользования квартирой за бывшим членом семьи, если тот не в состоянии обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право заставить собственника обеспечить бывших членов семьи другим жильем по их требованию (если они не уклоняются от уплаты алиментов).
Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно — ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.
Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.
Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещании желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.
Завещательный отказ и содержание с иждивением
Завещательный отказ предполагает, что завещатель возлагает на своих наследников исполнение имущественной обязанности в пользу определенного лица. Эти определенные лица имеют право требовать исполнения обязанности. Как пример — квартира передана в наследство дочери с указанием в завещании, что она должна предоставить сыну право пользования этой квартирой, на время или пожизненно.
