Ознакомительная версия.
Вот такое в этой главе у меня вступление. Потому что говорить мы с вами будем о том, как создать вашу подготовленность, чтобы вы были во всеоружии, когда встретитесь с возможностью. А такая встреча, как я уже говорила, – ваш верный путь к удаче.
Если ты готов, если у тебя есть знания и опыт и у тебя есть выгодное предложение, либо деньги найдут тебя, либо ты найдешь деньги.
Роберт Кийосаки
У «велберов»[2] есть понятие, которое мне очень нравится. Это некий любимый актив, который работает и приносит благосостояние. «Велберы» нежно называют его Дороти.
Чем может быть Дороти?
Дороти может быть всем, чем угодно, что приносит вам деньги.
• Грузовик, который вы сдаете в аренду
• Автомат, заправленный шоколадками и напитками
• Прачечная самообслуживания
• Автоматическая мойка для автомобилей
• Недвижимость для сдачи в аренду
Наша с вами Дороти – это, конечно, недвижимость.
Что важно сделать, чтобы получить свою Дороти? Прежде всего нужно максимально конкретно сформировать ее образ.
Приведу пример.
Один из моих учеников, назовем его С., готовил к защите свой дипломный проект. Для тех, кто не знает, дипломный проект в моей школе «Личность и Капитал» – это презентация какой-нибудь интересной стратегии по объекту недвижимости. Защита проекта на курсе – это, с одной стороны, детальнейшая проработка собственного реального инвестиционного проекта под руководством наших преподавателей и методистов, а с другой стороны – моя личная консультация по проекту и брейн-сторминг всей группы. Поэтому я часто использую в примерах стратегии своих учеников, тщательно ими проработанные и «докрученные» на курсе.
Итак, С. приобрел двушку с комнатами площадью 18 и 20 квадратных метров и шестиметровой кухней. Когда я ехала смотреть эту квартиру, у меня уже был ее чертеж. По чертежу я видела, что оптимальным вариантом для такого проекта будет разбить квартиру на два объекта – студию и однокомнатную квартиру, и сдавать их на длительный срок.
Но когда я приехала на место, я изменила свою концепцию. У дома был отличный подъезд, и из окон квартиры открывался очень приятный вид на зеленый сквер. К тому же дом находился рядом со станцией метро, а совсем недалеко была набережная. Квартира явно «тянула» на посуточную аренду.
Мы внесли все данные в таблицу рентабельности, и получалось, что посуточная аренда принесет больше денег. НО! У С. было свое важное обстоятельство – у него не было времени заниматься посуточной арендой. Поэтому оптимальной Дороти именно для него был вариант с однушкой и студией.
Для чего я рассказала эту историю? Когда вы закладываете в инвестиционный план образ своей идеальной Дороти, учитывайте, пожалуйста, все свои обстоятельства. В моем примере более выгодным представлялся вариант с посуточной арендой. Но если сам инвестор не имеет возможности организовать процесс, возникают дополнительные расходы на персонал. Кто-то должен обслуживать посуточную аренду – заселять-выселять гостей, проводить уборку, менять постельное белье и т. д.
Поэтому когда мы добавим эти данные в нашу таблицу рентабельности, станет понятно, что конкретно для С. посуточная аренда обернулась бы не прибылью, а тяжелой головной болью. А мы с вами занимаемся инвестициями не для того, чтобы создавать себе дополнительные проблемы. Поэтому чем тщательнее вы проанализируете все свои обстоятельства, формируя образ Дороти, тем лучше она у вас получится.
Итак, для начала создаем цель.
Нужно отталкиваться от вашей стратегии и порога вашего интереса. Например, вы не хотите заниматься организацией хостела или посуточной арендой и вам нужно, чтобы Дороти приносила минимум 80 000 рублей в месяц. Такой доход могут дать четыре студии. Это значит, что мы должны найти объект площадью минимум 80 квадратных метров с четырьмя окнами и разбить его на четыре квартиры. (Можно, конечно, просто купить четыре студии, но это не интересно. Мы же инвесторы. Помните? Ищем только ниже рынка!). Поэтому, определившись со стратегией, мы начинаем представлять, какая квартира нам бы подошла.
Если у вас нет четкого представления о том, как можно организовать пространство в студии, отсмотрите много студий. Это поможет вам сформировать в голове картинку, чтобы вы не искали «неведомо что».
Забиваем в поиске квартиру площадью от 65 до 100 квадратов. Почему не от 80? Очень часто, указывая в объявлении площадь, люди забывают учесть кладовки, подсобки, «тещины комнаты», а для нас это как раз то, что нужно.
Мы не ищем квартиры с евроремонтом. Зачем переплачивать за то, что мы будем сносить и перестраивать? В идеале нам вообще нужно найти что-то недорогое и очень страшное внутри. Чем страшнее, тем лучше. Мы купим недорого и сделаем конфетку. Точнее четыре конфетки. Подбирая объект, обязательно представляйте себе эти четыре маленькие, но очень удобные студии. Чем конкретнее будете представлять их, тем скорее найдете то, что вам необходимо.
Когда наконец из моря вариантов вы выловите свой, проверьте рентабельность по формуле эффективности. На этом этапе очень важно как можно точнее рассчитать стоимость будущего ремонта.
И применить «Метод Скруджа».
Планируйте ремонт из самых недорогих материалов. Присматривайте простую мебель. Пусть внешний вид ваших студий выигрывает за счет дизайна, а не стоимости кафеля. Вспомните какой-нибудь недорогой номер в гостинице – все, что нужно, ничего лишнего, картинка на стене, зановесочка на окошке. Уютно и функционально.
Теперь важный момент. Чтобы хорошо сдать свою Дороти арендаторам, нужно установить цену чуть ниже рыночной. Процента на 3–4. Что это дает? Во-первых, вы сдадите Дороти быстро. Во-вторых, у вас будет много желающих, и вы сможете выбрать самого адекватного арендатора, а также установить удобные для вас правила.
Очень важный навык, который просто необходим при создании Дороти, – это умение рисовать планировки. Навык настолько важен, что хочу остановиться на нем отдельно.
Как лучше рисовать планировки
Друзья! Я категорически настаиваю на том, чтобы вы делали это карандашом на листочке в клеточку. Да, в наш век развитых компьютерных технологий я призываю вас как минимум на первых порах рисовать планировки именно от руки.
Мы все сейчас очень быстро печатаем на компьютере. Я, например, смотрю, как это делают мои дети, и не успеваю следить за их пальцами. Но разве не замечательно, что нас с вами когда-то научили писать ручкой по бумаге. Компьютер не всегда доступен. Не ограничивайте сами себя – умейте рисовать планировки не тогда, когда под рукой гаджет, а тогда, когда вам надо – в любой момент и в любом месте.
Итак, берем лист в клеточку, карандаш и ластик.
Обычно я задаю такой масштаб: 2 клеточки = 1 метр. Вы можете придумать другую систему, как вам будет проще. Определяем границы помещения.
Я стараюсь зарисовать все выступы, ниши, отметить места, где проходят коммуникации, электропровода, водопровод.
Дальше я начинаю расставлять мебель. По опыту я точно знаю размеры мебели. Вы можете по первости проверять эти данные, например, по каталогу ИКЕА, где очень удобно отражены все размеры. Я расставляю мебель так, как я бы сделала это для себя. Очень важно, чтобы уже на картинке вам было понятно, что вся необходимая мебель помещается, подоконник не мешает поставить тумбочку, а шкаф не закрывает собой окно.
Для чего мы это делаем? Не для того, чтобы бежать в магазин и покупать всю мебель, которую нарисовали. Мы делаем это для оптимальной организации будущего жилого пространства. Вполне возможно, что ваш арендатор захочет купить свою мебель и расставить ее по-своему. Прекрасно! Но вы должны уже в самом начале точно знать, что как минимум один вариант организации жилого пространства в студии получается и на этапе ремонта не обнаружится, что нет места для душа или кухонного блока.
Я призываю вас не лениться, исследовать разные варианты. Возможно, как раз ваша картинка, где все будет так комфортно и удобно расставлено, вдохновит вашего арендатора подписать с вами арендный договор.
И еще. Использование метода полного интерьера подразумевает, что вы очень хорошо знаете своего Боба. Особенно если ваша Дороти – коммерческое помещение. Здесь нужно пойти дальше, чем просто расставить мебель. Вы должны хорошо представлять, кому интересно арендовать ваш объект, и планировать все под потенциального заказчика. Требования к помещению у нотариальной конторы сильно отличаются от требований продовольственного магазина. Проведите разведку. Обязательно учтите все нюансы и заранее готовьте свою Дороти под конкретного Боба.
Ознакомительная версия.
