Дайте себе хотя бы лет десять, чтобы чему-то научиться на собственном опыте. Начинайте с того, что вам нравится: с недвижимости, акций или бизнеса. Имейте в виду, что вы непременно будете допускать ошибки, поэтому ошибайтесь в малом, учитесь и продолжайте мечтать о большом.
2. Один дом — 10 долларов, два дома — 20 долларов, три дома — 30 долларов
Урок здесь — денежный поток. Чем больше домов, тем больше денежный поток. Красный отель приносит наибольший денежный поток.
В мире денег и финансового образования денежный поток — самое важное понятие. Деньги всегда текут — туда или обратно, к вам или от вас. Большинство людей работают изо всех сил, а деньги текут от них. Истинное финансовое образование призвано помочь вам сделать так, чтобы деньги притекали, а не утекали.
Финансово образованные инвесторы должны понимать разницу между денежным потоком и при ростом капитала.
Большинство необразованных инвесторов стремятся к приросту капитала. Вот почему от них часто можно услышать такие фразы:
• «Стоимость моего дома возросла».
• «Котировки моих акций возросли, и я их продал».
• «Стоит ли инвестировать в нарождающиеся рынки? »
• «Я инвестирую в золото, потому что его цена постоянно растет».
• «Вам нужно изменить баланс инвестиционного портфеля».
• «Мой чистый капитал вырос».
• «Я инвестирую в антикварные машины, потому что они постоянно растут в цене».
Попросту говоря, во время финансового кризиса больше всего пострадали те, кто инвестировал в прирост капитала. Они надеялись, что цена приобретаемых ими активов будет расти. Когда же рынок рухнул, эти люди лишились своего богатства, а чистая стоимость их активов стала отрицательной.
Чтобы было проще разобраться в этих вопросах, рассмотрим приведенные ниже схемы, иллюстрирующие разницу между денежным потоком и приростом капитала.
Покупая недвижимость, мы с Ким инвестируем прежде всего в денежный поток. Нас всегда интересует финансовый отчет. Независимо от того, что мы покупаем — домик с двумя спальнями для сдачи внаем за 45 тысяч или отель на 400 номеров с пятью полями для гольфа за 46 миллионов, мы рассчитываем на приток денежных средств. Теперь нам принадлежит более 3 тысяч единиц жилой и коммерческой недвижимости и денежный поток от них не иссякает даже в условиях жесточайшего экономического кризиса.
Деньги продолжают течь к нам, поскольку прежде, чем что-либо покупать, мы стараемся убедиться в том, что рабочие места в этих краях, а значит, и квартиросъемщики, никуда не денутся.
Мы не вкладываем деньги в дорогое жилье для богачей. При помощи нашего партнера Кена Макелроя мы инвестируем в жилье для простых людей в тех районах, где потребность в рабочей силе и обозримом будущем не исчезнет.
Вот почему мы предпочитаем покупать недвижимость в Техасе и Оклахоме — ведь для добычи Нефти всегда требуются работники. Даже в условиях экономического кризиса мир продолжает потреблять нефть, а тем, кто ее добывает, нужна крыша над головой. Мы также покупаем недорогое жилье в университетских городах, потому что им массовая безработица не грозит.
Когда рынок недвижимости обрушивается, больше всего страдают так называемые флипперы, которые занимаются инвестициями ради прироста капитала. Они рассчитывают на то, что цены на недвижимость будут продолжать расти подобно мыльному пузырю.
Когда цена повышается, они перепродают недвижимость какому-нибудь бедолаге и зарабатывают на этом. Но если пузырь лопается раньше, бедолагами оказываются они сами.
Сейчас я собираюсь еще раз повторить этот урок, потому что он стоит того. Источником победы в «Монополии», как и в реальной жизни, является денежный поток, независимо от того, порождается он зелеными домиками или красными отелями.
К сожалению, из-за недостатка финансового образования 90 процентов инвесторов-любителей гонятся в своей инвестиционной деятельности именно за приростом капитала, рассчитывая на постоянное повышение цен на акции, недвижимость, золото и серебро. Это своего рода азартная игра, но именно так советуют поступать большинство финансовых экспертов. Вот почему финансовые советники не устают уговаривать своих клиентов: «Рынок акций растет в среднем на 8 процентов в год». И агенты по продаже недвижимости твердят: «Стоимость вашего дома обязательно возрастет». Их внимание сосредоточено на приросте капитала, а не на денежном потоке. Чтобы инвестировать в денежный поток, надо иметь мозги.
Финансовый совет
Финансовое образование требует понимания смысла терминов «денежный поток» и «прирост капитала».
В книге «Богатый папа, бедный папа» я много писал об активах и пассивах. Активы кладут деньги в ваш карман (обеспечивают приток денежных средств), а пассивы вынимают их из вашего кармана (происходит отток денежных средств). Даже если вам не приходится выплачивать кредит на дом, отток средств происходит за счет налогов на недвижимость, затрат на ремонт и страховку. То же самое относится к автомобилям и всему прочему, что вынимает деньги из вашего кармана.
Недвижимость же, которую приобретаем мы с Ким, приносит прибыль после вычета всех расходов и долгов. Понимание разницы между денежным потоком и приростом капитала наделяет нас несправедливым преимуществом. Причина, по которой мы пересматриваем сотню домов, прежде чем купить один, заключается как раз в том, что найти недвижимость, которая обеспечит устойчивый приток денежных средств, не так-то легко. Однако есть и хорошая новость: в наши дни сделать это стало легче, потому что цены на недвижимость стали ниже.
В результате финансового кризиса больше всего пострадали те, кто инвестировал в пассивы, надеясь на прирост капитала. А когда рынок рухнул, все деньги утекли.
Средние инвесторы вкладывают деньги в прирост капитала. Таких людей нельзя назвать инвесторами. Они скорее спекулянты, покупающие с намерением перепродать по более высокой цене. Настоящие инвесторы интересуются как приростом капитала, так и денежным потоком. Они также стараются максимально использовать заемные средства и налоговые льготы. Уметь делать все это — настоящее несправедливое преимущество.
Приведенная ниже схема показывает разницу между активами и пассивами.
Денежный поток является целью не только инвестирования в недвижимость. Вложение денег в добычу нефти — это тоже инвестирование в денежный поток. Меня не волнует, вырастет цена нефти или снизится, лишь бы деньги продолжали течь ко мне в карман.
Многие люди покупают акции ради получения дивидендов, а это форма денежного потока. Те, кто покупает облигации или кладет деньги на сберегательный счет, делают это ради получения процентов, то есть ради денежного потока. За свои книги и изобретения я получаю роялти, а это тоже форма денежного потока. Слова разные: дивиденды, проценты, роялти, — но обозначают они одно и то же: денежный поток.
К сожалению, после последнего краха дивиденды и процентные платежи, поступающие от облигаций и сбережений, значительно сократились, тем самым причинив вред многим пенсионерам, рассчитывающим на эти формы денежного потока.
Этот бесценный урок денежного потока я выучил еще в детстве, играя в «Монополию».
Давайте еще раз внимательно рассмотрим предыдущую схему. Каждый зеленый дом должен обеспечивать доход, то есть класть деньги в мой карман. Этот урок я не забываю никогда. Ведь именно благодаря ему мы с Ким ничего не потеряли во время финансовых кризисов 1987 и 2007 годов.
Еще раз: причина, по которой миллионы людей лишились триллионов долларов, заключается в том, что они инвестировали в прирост капитала, а не в денежный поток. Те, кто инвестирует в прирост капитала, суть азартные игроки, судьба которых зависит от колебаний рынка. Вот почему многие инвесторы убеждены в том, что инвестирование — дело очень рискованное. Рискованно все то, над чем у вас нет власти.
В воскресной школе меня учили: «Истреблен будет народ Мой за недостаток ведения».
Сегодня миллионы людей истреблены в финансовом смысле за недостаток финансового ведения. Миллионы могли бы избежать этого, если бы только понимали разницу между денежным потоком и приростом капитала, если бы усвоили этот бесценный урок из «Монополии».
3. Отдайте мне свои деньги
Монополия» научила меня тому, как заставить другого человека отдать мне свои деньги. Если нам принадлежит клетка с одним зеленым домом, арендная плата за который составляет 10 долларов, то игрок, попадающий на эту клетку, вынужден заплатить вам 10 долларов. Научиться делать так, чтобы люди отдавали вам свои деньги, как бы грубо это ни звучало, — важный элемент истинного финансового образования.
Финансовый совет
