Далее смотрим на согласованные оценки прибыли в данных Ample Interactive Investor по акциям Berkeley. Они приводятся в рубрике «Брокерские прогнозы». Мы видим, что прогнозируется рост прибыли на 9 %. Затем мы обращаемся к заявлению председателя правления, чтобы узнать, как обстоят дела с его точки зрения. Очевидно, все идет хорошо:
Спрос на недвижимость в последние 12 месяцев был хорошим. В начале 2001 г. была определенная обеспокоенность, не повлияют ли на этот рынок потрясения с интернетовскими компаниями и спад на фондовом рынке. Однако подобный эффект компенсировался падением процентных ставок, и рынок в первой половине 2001 г. находился на подъеме.
Многие факторы в их взаимодействии определяют оживление на рынке недвижимости, и одним их этих факторов является коэффициент цена/прибыль, который в Лондоне и на Юго-Востоке относительно высок. Равным образом, процентные ставки низки, что делает дома более доступными по цене, в то время как занятость высока. Фактор хорошего настроения, очень важный в плане доверия наших покупателей, продолжает оставаться сильным. Предварительные заказы на покупку домов в мае и до настоящего момента в июне держались на рекордно высоком уровне.
Председатель правления далее замечает по поводу нынешнего объема продаж:
Год начался удачно, заказов на покупку домов больше, чем в предыдущие годы, доходность высока. Сейчас мы работаем над несколькими очень крупными проектами, и это должно существенно улучшить наши результаты в этом году. Мы считаем, что наша группа имеет все возможности для достижения существенного прогресса уже в среднесрочной перспективе. Пока состояние рынка недвижимости остается удовлетворительным, у нас есть все основания рассчитывать, что 2001 и 2002 гг. будут для нас успешными.
Может ли компания сохранить рост?
Ключевые факторы поддержания роста в строительной компании – это, очевидно, наличие капитала и земли под строительство. Как следует из заявления председателя правления, компания сегодня контролирует 19 400 участков земли, которых ей должно хватить на семь лет (19 400, деленные на 2915 домов, проданных в 2000 г.). В том же заявлении говорится, что только в 2000 г. было сделана планировка по 7000 участкам. Так что на этом фронте проблем как будто нет.
А как насчет затрат на строительство? Как выглядят финансовые и относительные показатели компании? Мы снова сверяемся с отчетами. Норма прибыли (прибыль до налогообложения, деленная на оборачиваемость) выросла с 15,8 % в 1999 г. до 17,9 % в 2000 г. и приблизилась, как следует из данных о промежуточных результатах, к 20 %. Финансовый рычаг (долгосрочный долг, деленный на чистые активы) невелик и составляет около 28 % при высоком покрытии процента. В финансовом году, закончившемся 30 апреля 2000 г., рентабельность собственного капитала (чистая прибыль/собственный капитал) равнялась 13,4 % против 11,8 % в прошлом году.
Каково положение компании на рынке?
В заявлении председателя правления, доступном на веб-сайте, говорится:
За последние пять лет мы уделяли все больше внимания городской реконструкции, приобрели навыки и накопили необходимый опыт, чтобы заняться более трудными и сложными проектами в этой сфере деятельности. Хотя одним из приоритетов группы является устойчивость, такие проекты, как мы считаем, станут основой нашего развития в будущем и укрепят положение Berkeley как одной из ведущих в стране компаний по реконструкции городов.
Мы заходим на сайт брокерских исследований (www.multexinvestor.co.uk) и знакомимся с отчетом аналитика Клайда Льюиса из HSBC под названием «Berkeley Group: сильные позиции на оживленном рынке». Мы обнаруживаем, что аналитик считает Berkeley Group лидером в области градостроительства, особенно на Юго-Востоке.
Имеются два бесплатных свежих брокерских отчета: один компании Merrill Lynch, другой подготовлен HSBC и находится на сайте Multex. Отчет HSBC – это рекомендация покупать. Из него следует, что на следующий год прогнозируется рост прибыли на 18 %. По словам аналитика HSBC, «мы продолжаем рассматривать Berkeley как хорошие акции в дешевом секторе. Ее большой запас земли и ориентация на центральную часть города, ее широкомасштабные проекты должны привести к тому, что в среднесрочной перспективе темпы роста превысят средние по сектору». В отчете есть полезная информация относительно прошлой динамики доходности и средней цены продаж за длительный период. В частности, в нем говорится, что доля квартир в общем числе завершенных строительств составляет 70 %. Сводная таблица данных отчетов позволяет провести подробный анализ источников поступления прибыли.
Другая точка зрения выражена в новом материале Merrill Lynch, где эту компанию называют «нейтральной в долгосрочной перспективе». На будущий год предсказан рост прибыли на 13,8 %: «Продажи на срок при гарантированно высокой доходности и разнообразие источников дохода, включая прибыль от коммерческой недвижимости, будут способствовать росту в следующие 2 года темпами, превышающими 10 %».
У каждого отчета свои особенности. В отчете Merrill Lynch предлагается комплексная рейтинговая система, которую, наверное, безопаснее всего проигнорировать. В нем приводится уйма показателей со сложными названиями, например EV/EBITDA [166], EV/продажи (EV означает стоимость коммерческого предприятия). Но большинство показателей можно легко расшифровать. Например, Price/Book – это цена, деленная на балансовую стоимость. Этот показатель равен 1,09, что означает: цена близка к активам по балансу. Далее, CFPS – это денежный поток на акцию (Cash Flow Per Share), и для Berkeley он равен 1 ф. ст. на акцию. Ясно, что в настоящий момент в компанию идут крупные денежные поступления, что подтверждается и стоимостью ее активов.
Отчет HSBC гораздо более оптимистичен и акцентирует внимание на последних данных о продажах в мае и июне, а также на том факте, что компания за прошедшие 12 месяцев увеличила количество своих участков, чтобы в будущем иметь достаточно земли под строительство.
Авторы и того и другого отчетов отмечают скромное значение коэффициента цена/прибыль (P/E) по сравнению с сектором в целом. Акции Berkeley в 2001 г. продавались с P/E 7,2, в то время как в целом по сектору в том же году этот коэффициент, как говорят, был равен 7,0. Merrills приводит полезную информацию, что в 2002 г. коэффициент P/E компании составлял 40 % от аналогичного показателя внутреннего рынка. Поскольку в 2002 г. этот коэффициент у Berkeley был равен 6,7, средний курс рынка должен быть 16,75 × прибыль 2002 г. В любом случае акции компании идут с огромной скидкой.
Качество управления
На сайте представлен ряд впечатляющих биографий директоров и давно работающих в компании менеджеров, и в том числе биография одного из ее основателей Энтони Пиджли, занимающего пост главного управляющего. Мы знакомимся с последними сообщениями для фондовой биржи, посредством которых компании должны объявлять обо всех изменениях в составе совета директоров. Эти сообщения приведены в рубрике «Новости» вместе с котировками акций Berkeley Group на сайте Ample Interactive Investor.
Мы узнаем, что компанию покидает сын ее основателя Тони Пиджли. Годовой отчет содержит подробные данные о пакетах акций во владении директоров. Отчет показывает, что коллективно они имеют 5,395 млн акций и опционы более чем на 3 млн акций. Для Сити очень удобно, что в состав совета директоров в качестве неисполнительного директора входит Фред Уэллингз, который написал книгу о том, как нужно анализировать состояние этого сектора. В отчете Merrill Lynch отмечается, что «если прозрачность, производительность и устойчивость являются золотыми правилами успеха, то за Berkeley, конечно, числится два из этих трех достоинств».
