Вывод: демографическая статистика показывает, что число домохозяйств растет в прогнозируемом темпе 152 000 новых домов в год. Здесь не учитывается спрос, обусловленный необходимостью возмещения, т. е. возникающий в случае обрушения старых строений, наводнения ит.п.
Статистические данные 3: новое жилищное строительство
Вывод: что касается спроса и предложения, то предложение домов остается довольно низким (138,5 тыс. завершенных строительств в 2000 г. по сравнению со 154 тыс. в 1991 г.). Но строители начали возведение 144,2 тыс. домов против 133 тыс. в 1991 г.
Статистические данные 4: данные NHBC о вновь зарегистрированных зданиях и завершенных строительствах
Вывод: 90 % новых домов застрахованы в NHBC, где они регистрируются в начале и по окончании строительства. Поэтому мы можем выявить тенденции изменения количества зарегистрированных новых домов и завершенных строительств в Великобритании. В мае 2001 г. по сравнению с маем 2000 г. вновь зарегистрированных домов стало больше на 6 %. Их число превышает число завершенных строительств. Последнее за прошлый год уменьшилось на 5 %. Эти данные несколько более свежие, чем официальные, которые показывают, что в 2000 г. завершенных строительств было меньше, чем начатых.
Шаг 2. Что происходит с ценами на дома и доступностью домов?
Статистические данные 5: индекс цен на дома Halifax
Вывод: темп роста цен выше среднего показателя за длительный период (см. табл. 9.6). Согласно Nationwide «долгосрочная тенденция состоит в годовом росте цен на дома примерно на 5–6 % в Лондоне против 4–5 % по Великобритании в целом». Расположение в Лондоне Сити и штаб-квартир многих компаний делает этот рынок совершенно особенным (см. рис. 9.3, 9.4, 9.5).
Статистические данные 6: рынок частного жилищного строительства
Вывод: статистика показывает, что цены растут, а число первоначальных покупателей сокращается. В 1979 г. их доля в завершенных строительствах составляла 45 %. В 2000 г. она упала до 42 %.
Шаг 3. Состояние рынка
Статистические данные 7 и 8: кредитование (данные государственной статистики и Банка Англии)
Вывод: кредитование достигло исторического максимума, в то время как сбережения упали. Последние данные Банка Англии показывают, что рост кредитования начал замедляться.
Шаг 4. Состояние рынка по регионам
Статистические данные 9: региональный гербовый сбор по данным Налоговой службы
Вывод: данные Налоговой службы о гербовом сборе, уплачиваемом при каждой операции с недвижимостью, позволяют сделать вывод о значительном оживлении на рынке Юго-Востока Англии, в то время как другие районы, кажется, переживают стагнацию. Конечно, во многом это объясняется тем, что к дорогостоящей недвижимости применяются высокие ставки гербового сбора.
Шаг 5. Затратная база отрасли
Статистические данные 10: индекс затрат на строительство
Вывод: затраты растут медленно, и их рост не представляет непосредственной угрозы для отрасли.
Статистические данные 11: цены на землю
Вывод: цены на землю изменяются в том же направлении, что и цены на дома, но растут или падают гораздо быстрее. Недавнее падение цен на землю указывает на то, что цены на дома тоже могут упасть.
Пора принять решение
Статистика показывает, что это сектор с хорошими фундаментальными характеристиками спроса и предложения. Он находится в стадии зрелости и восстанавливается после спада, имевшего место в начале и середине 90‑х гг. В краткосрочном плане рост рынка опередил рост цен, приемлемых в районе Лондона, но во всех остальных местах картина выглядит довольно стабильной. Затраты на строительство как будто бы устойчивы. Главный район роста в настоящее время – Юго-Восток, при этом цены в других регионах могут подтянуться. Ну а теперь мы повнимательнее посмотрим на нашу строительную компанию.
Пример исследования
2. Компания Berkeley Group Plc
Какие компании работают на этом рынке? На страницах «Financial Times», где публикуются курсы акций, мы найдем около 14 строительных компаний, включая такие всем известные фирмы, как Barratts, Wimpey и McAlpine. Однако для наглядности нашего примера мы решаем сосредоточиться на Юго-Востоке, поэтому обратимся к приложениям по недвижимости общенациональных газет и поищем компанию, широко рекламируемую в этом регионе. Прекрасно подходит Berkeley Homes. Она занимается строительством дорогостоящих домов в Лондоне и на Юго-Востоке.
Какова основная продукция компании?
Продукция этой компании, как очевидно, – новые дома. Но какого типа и где именно? Мы заходим на сайт компании www.berkeleygroup.co.uk. Похоже, что главная продукция Berkeley Group plc – дорогостоящие дома высшей категории в Лондоне и на Юго-Востоке Англии.
Затем мы обращаем внимание на раздел сайта, посвященный связям с инвесторами, который содержит сообщение для печати о результатах работы за два последних года и о промежуточных итогах. Мы звоним в секретариат компании и просим прислать нам экземпляр годового отчета. Потом скачиваем самые последние данные и с этого сайта, и с сайта Ample Interactive Investor, где нас интересуют материалы RNS. В заявлении о результатах мы находим комментарии председателя правления и подробные финансовые итоги и все это скачиваем. В итоге получаем немало ценной информации, включая данные, что средняя цена продажи одного дома составляет 251 тыс. ф. ст., а всего в 2000 г. было продано 2915 домов.
Растет ли компания?
Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны уяснить для себя основные факты. Для этого можно было бы изучить годовые отчеты или данные такой службы, как Hemmington Scott’s REFS. Но поскольку сайт компании, что очень удобно, содержит всю необходимую нам информацию, им мы и воспользуемся. В разделе сайта, посвященном связям с инвесторами, и в годовых отчетах мы находим сведения об итогах работы компании. В прошлом году ее прибыль выросла на 24 %. Трехлетний рост прибыли на акцию составил 62,6 %, или 17,6 % в год.
Как следует из опубликованного на сайте заявления о результатах, фактическое количество проданных домов в 2001 г. как будто бы уменьшилось. Однако это связано с ориентацией компании на строительство более дорогостоящих и приносящих больше прибыли домов. Те же данные показывают, что средняя стоимость одного дома с 2000 по 2001 г. выросла с 251 тыс. до 278 тыс. ф. ст. Но эти новости во многом устарели. Что мы действительно хотим знать, так это сможет ли Berkeley и впредь сохранить этот темп (см. табл. 9.9).
