При всех тяготах и невзгодах профессии, которые так живо описывает мой собеседник, не из альтруистических конечно же побуждений, сейчас в России риелторством занимаются свыше 100 тысяч человек.
Да, действительно, на риелторов нигде не учат. Мой приятель по работе в АПН, поэт, член Союза писателей, в начале 90-х вынужден был заняться расселением своей коммуналки от безысходности. И, поскольку человек он исключительно трудолюбивый и упёртый, так изучил все тонкости, так поднаторел в этом деле, что через несколько лет заработал серьёзные деньги: купил квартиру на Фрунзенской набережной, выучил дочку в Париже на адвоката, покупал жене путёвки на все российские и зарубежные литературные симпозиумы, чем в конце концов помог ей стать доктором филологических наук. Так что слёзы проливать о горькой судьбе бедного риелтора вряд ли стоит.
– Никто с этим и не спорит, многие риелторы, у кого это получается, кто по-настоящему любит своё дело, неплохо зарабатывают, – соглашается Григорий Витальевич. – Рыночные цены на жильё не мы устанавливаем, и они порой запредельно высокие, тем более в столице.
…Да, если вспомнить и сравнить трёхкомнатный кооператив в Чертанове за 10 тысяч рублей с нынешним пентхаусом на Плющихе за 20 миллионов долларов! Объективно и исторически сложилось так, что вознаграждение риелтора составляет от 20 до 40 процентов от выручки компании за оказанные услуги. Вот эти-то сладкие цифры привлекают к риелторской деятельности и людей некомпетентных, недобросовестных. А зачастую натуральных преступников: мошенников, воров, бандитов, последствия «работы» которых моей семье пришлось разгребать несколько лет.
Риски есть и будут всегда
…Среди оставшихся после Валеры бумаг был новый паспорт, старый он давно потерял, с фотокарточкой, про которую можно только сказать: краше в гроб кладут. Копия генеральной доверенности на какого-то Жукова и расписка какому-то Витезу, что за продажу своей комнаты Валера получил с него аж целых 8 тысяч рублей, причём не все, а только аванс – 4 тысячи. Остальные 4 тысячи ему полагались после завершения сделки.
Ну, конечно, не зря Валера потребовал прописать его на даче. По тогдашнему закону (да и по нынешнему, кажется) единственную свою жилплощадь можно было продать только в том случае, если у тебя имелось реальное место, куда перебраться. Он не перебрался, сделка затормозилась, вот его и устранили, думали мы. В действительности оказалось вот что. Прокуратура, которая только после сильнейшего нажима занялась этим делом, выяснила, что за три дня до своей пропажи Валера по документам выписался из коммуналки и стал собственником трёхкомнатной квартиры на Беговой улице! Короче, он был вставлен в какую-то длинную цепочку обменов, которая вдруг застопорилась потому, что он не принёс заказчикам свой новый паспорт с обещанной пропиской на даче… Такие вот бандитские композиции…
…А кстати, не будь в начале 90-х этих самых бандитов, не факт, что сегодня в России действовало бы одно из крупнейших самоуправляемых объединений – Гильдия российских риелторов: под его крылом свыше полутора тысяч фирм, более 50 тысяч человек. Одиночки по своей природе, дабы противостоять лихим людям в малиновых пиджаках, риелторы потянулись друг к другу. Процесс оказался полезным и по многим другим причинам. Пошёл обмен информацией: нормативно-правовой, технической и фактической о наличии тех или иных объектов. Пошёл обмен опытом.
Потом, когда началось регулирование рынка, здесь уже родилась «противочиновничья» солидарность. А координация действий привела к созданию общих правил, общих документов. Унифицировалась работа с банками, с юристами. Тут уже операторов рынка недвижимости, их сообщество заметили госорганы. Что особенно важно – органы регистрации, властные структуры, наконец, и законодатели.
Прошу прощения у читателей, не принято сегодня писать об ударниках капиталистического труда, но только факты: сегодня эксперты-риелторы работают во всех комиссиях государственных органов власти по жилищным вопросам. Их предложения учитываются при разработке законов ипотечного кредитования. Это благодаря риелторам сегодня, к примеру, сроки регистрации ипотечных сделок сокращены до 15 дней.
Опять же вещь, полезная каждому: раньше как было – владеешь квартирой меньше пяти лет, и вдруг тебе понадобилось её продать, чтобы переехать поближе к тёще, т.е. купить там квартиру. На рынке свыше 80 процентов именно таких сделок. Тебе говорят: пожалуйста, только заплати колоссальный подоходный налог. Сколько хочешь кричи, что деньги от продажи пошли тут же на покупку нового жилья, что никакого дохода ты не получил, – бесполезно, отдай налог государству – и всё тут. Наши риелторы добились снижения этого порога до трёх и сейчас бьются за порог владения в один год. Хотя, согласитесь, сам налог на продажу недвижимости (если, конечно, покупка с целью дальнейшей продажи – не твой бизнес) в принципе несправедлив. Чтобы уйти от этой несправедливости, люди указывают в договорах заниженные суммы.
От этого налога отказаться бы вообще. Сделки будут более безопасными, пропадёт к ним и криминальный интерес. 90–95 процентов сделок дадут реальные цифры стоимости. После этого власти получат реальную статистику, и тогда можно будет всерьёз обсуждать, вводить налог на недвижимость или ещё подождать.
Есть ещё один миф о работе риелтора, к которому они, правда, сами руку приложили: зазывая к себе клиентов, обещают и кристальную чистоту документов и сделок, и самые выгодные условия покупки или продажи, и немыслимые гарантии. На самом деле и цена от риелтора зависит далеко не всегда, ведь товар-то, т.е. сам объект, принадлежит продавцу. А чистота сделки и подавно ему не подвластна: это порой такой глубоко исторический вопрос, что никакому Шерлоку Холмсу вместе с Эркюлем Пуаро до корней не добраться. Какой же гений может гарантировать на 100 процентов, что у клиента никогда не возникнет какого-либо спора!.. Клиент может пострадать, когда принимает решение о сделке, не обладая всей полнотой знаний о том объекте, что он покупает. Поэтому один из основных постулатов, который риелторы записали себе в Кодекс этики, заключается в том, что риелтор обязан всю известную ему и положительную, и отрицательную информацию передать своему заказчику.
Хотя риски всегда были и всегда будут…
И всё-таки «За здравие!»
…Работники жилконтор по старому и новому трёхкомнатному месту жительству Валеры ничего вразумительного следователю не сообщили, разводили руками и участковые. Хотя и так было ясно, что без участия этих персонажей, как сборе необходимых бумаг, выписке со старого места жительства, прописке на новом дело не обходится. Но факты, факты где?! Этот Жуков с генеральной доверенностью отнекивался как мог, мол, ничего не знаю, попросили помочь оформить человеку паспорт, чего ж доброе дело не сделать. А человека по фамилии Витез, который стал владельцем Валериной комнаты в коммуналке, кажется, и в природе не было, не нашли, в общем. Хотя…
Пятнадцать лет прошло с пропажи Валеры – и!.. Мистика какая-то, недавно вынимал из почтового ящика очередную порцию мусорной рекламы, перед тем, как всё тут же выбросить, обратил внимание на листовку с предложением помочь сдать, продать, купить квартиру. Фирма, мол, надёжная, двадцать лет на рынке. Наверное, потому, что в это время подумывал, как сдать в аренду квартиру тестя, дочитал её до конца, где в уголке стояла какая-то уж очень знакомая фамилия – Витез! Уж не тот ли, что запустил в оборот Валерину комнату в коммуналке? Значит, он всё-таки существует в природе? Значит, «белым и пушистым» риелторам есть о чём подумать, чтобы таких ребят в их рядах не было.
– Конечно, декриминализация рынка недвижимости – для нас тоже проблема, – соглашается Полторак. – Но мы организация, не забывайте, общественная. Мы только можем апеллировать к власти. К примеру, в вопросах регистрации, от решения которых эта самая декриминализация очень и очень зависит…
На Западе она существует в двух формах: первая – регистрация сделок, другая – регистрация прав. У нас же регистрируется только сделка. Хотя по уму следовало бы регистрировать право, т.е. государство брало бы на себя ответственность за право на собственность, которое оно по своему назначению должно защищать. Ведь если объективно судить: все реальные возможности проверить чистоту документов и в теории и на практике есть только у регистратора. Если он (т.е. государство, в законе эта функция за ним) не нашёл в сделке ничего предосудительного и зарегистрировал её, он и должен нести всю полноту ответственности, в том числе – материальную.
