Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Ни ГК, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Выход ипотеки на рынок новостроек затруднен: пока дом полностью не построен, на него нет документов, по которым можно оформить залог, – соответственно, нет и возможности оформить ипотечный кредит. А если бы ипотека начала работать на первичный рынок, это неизбежно привело бы к росту объемов строительства. Кроме того, по его мнению, конкуренция между строительными фирмами привела бы к борьбе за потребителя, а в перспективе – и к возможному снижению цен.
Но привлечение ипотечных средств на первичный рынок еще не увеличит покупательские возможности для населения. Ведь от этого не увеличатся непосредственные доходы людей, желающих приобрести жилье в новостройках. Оно станет доступным для широких слоев общества только тогда, когда под выдачу ипотечных кредитов будет строиться более дешевое жилье. Сейчас строительный рынок сориентирован на элитные квартиры с большой площадью, соответственно, их стоимость непосильна для большинства населения.
Если говорить о реальных ставках по ипотечным программам, рассчитанным на новостройки, то при покупке квартир по участию в долевом строительстве, обычно, действуют ипотечные схемы с более высоким первоначальным взносом – например, программа «Инвестор» «ВИП-банка» предполагает 40 %-ный взнос, а «Индивидуальный инвестиционный» кредитный продукт Московского ипотечного агентства —50 %-ный.
Чтобы понять различие первичных условий различных ипотечных программ у отдельно взятых кредитных организаций, обратимся к тем условиям, которые они предлагают. Вот, например, преимущества, о которых говорят специалисты «Абсолют Банка».
1. Отсутствие ограничений при выборе квартиры или выборе риэлтерской компании, через которую осуществляется сделка.
2. Возможность сразу вселиться в собственное жилье, за которое вы будете постепенно расплачиваться в течение 20 лет, и постоянно зарегистрироваться в приобретенном жилье членам вашей семьи.
Основные условия для получения ипотечного кредита в этом банке:
1) работа в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области.
2) достаточный совокупный доход семьи для погашения кредита.
3) собственные денежные средства, необходимые для внесения первоначального взноса: при покупке квартиры в кредит – не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости при покупке индивидуального жилого дома – не менее 40 %.
Другой пример: банк DeltaCredit предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования: например, по ипотечной программе «Delta25» со сроком на 25 лет, предоставляет возможность приобретения квартиры в доме в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде.
Кредит выдается на цели покупки квартиры:
а) на вторичном рынке (готовое жилье с зарегистрированным правом собственности);
б) на первичном рынке (на этапе строительства) под залог уже имеющейся в собственности квартиры.
Условия ипотечного кредита в данном случае следующие:
1) срок кредита:25 лет;
2) минимальная сумма кредита – 20 000 долларов США.
3) процентная ставка:
11,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме НДФЛ;
12,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме банка.
Процентная ставка фиксируется в момент выдачи кредита, на весь срок действия кредитного договора.
Первоначальный взнос составляет 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита. В случае если покупка осуществляется для целей сдачи квартиры в аренду, первоначальный взнос будет составлять 40 %.
Требования по страхованию:
1) страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения;
2) страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика.
3) страхование утраты права собственности на квартиру;
В рекламном материале говорится о следующих преимуществах для заемщиков:
1) длительный срок кредитования, позволяющий снизить размер ежемесячных выплат;
2) возможность приобрести квартиру соответствующей Вашим устремлениям и желаниям, за счет максимальной суммы кредита;
3) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;
4) возможность досрочно погасить кредит уже через 1 год после его выдачи.
На основании вышесказанного вы можете обратить внимание на два существенных момента:
во-первых, на возможность досрочного погашения всего кредита, тем самым, сэкономив на процентах за весь период времени;
во-вторых, на способ расчета процентов. Они выплачиваются равными регулярными платежами, а формулой расчета можно поинтересоваться у специалистов банка.
Другая ипотечная программа этого банка называется «DeltaВариант». В отличие от первой рассмотренной выше программы процентная ставка уже иная и зависит от процентной ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR 12 месяцев). Срок кредитования по этой программе составляет 20 лет.
Максимальный размер кредита – 300 000 долл. США.
Минимальный – от 20 000 долл. США– в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде.
Первоначальный взнос составляет:
1) от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке;
2) если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.
Требования по страхованию не отличаются от рассмотренных ранее.
Ради интереса обратим внимание еще на одну программу этого банка – «DeltaСтандарт». Она отличается от программы «DeltaВариант» тем, что процентная ставка фиксируется в момент получения кредита и не меняется в течение всего срока действия кредита.
Первоначальный взнос, как и по программе «DeltaВариант» составляет от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.
Преимущества этой ипотечной программы состоят в следующем:
1) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;
2) возможность долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет;
3) возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты;
4) возможность досрочного погашения кредита после одного года пользования ипотекой.
Рассмотренные нами варианты позволяют сделать вывод о том, что у каждого банка есть в наличие несколько вариантов ипотечных программ, условия которых пусть незначительно, но отличаются друг от друга. Вы же теперь вооружены теоретическими знаниями о возможных их достоинствах и недостатках, поэтому можете самостоятельно сделать вывод, насколько выгодно именно для вас вступление в эту программу, будет ли она доступна вам. Именно из этих размышлений и нужно исходить, принимая серьезное решение, так как исполнению обязанностей по ипотечному договору будет подчинен значительный период вашей жизни.
5. Получение ипотечного кредита
5.1. Процедура получения кредита, перечень документов, необходимых для подачи в банк заявки о вступлении в ипотеку
Итак, вы, наконец, приняли решение. Если оно в пользу, например, варианта накопления, дальше эту книгу можно не читать. Если же оно при всех его минусах и наличии риска все-таки в пользу ипотеки, переходите к следующему этапу.
