Оригинал отчета об оценке квартиры и копия сертификата (лицензия) оценщика понадобятся при оформлении сделки.
Итак, банк уведомляет вас, что кредит будет вам предоставлен, ваш выбор квартиры банком утвержден, оценка и страхование проведено, стороны подписывают договор об ипотечном кредите.
5.5. Государственная регистрация договора ипотеки
Как мы уже говорили, договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Выплачивать деньги продавцу до момента получения на руки документов, подтверждающих ваше право на квартиру, не обязательно.
Поэтому как вариант можно рассматривать использование банковских ячеек: продавцу квартиры перед заключением договора купли-продажи квартиры необходимы гарантии того, что покупатель обладает необходимой суммой, но не только. Важным является тот факт, что имеющиеся у покупателя денежные средства будут оплачены именно ему, продавцу.
В то же время, покупатель не может выплатить стоимости квартиры, не став ее собственником. А право собственности подтверждает свидетельство о праве собственности, выданное региональным главным управлением Федеральной регистрационной службы.
Срок регистрации – месяц. Государственную пошлину традиционно оплачивает покупатель, т. е. опять вы.
В течение же всего периода, необходимого для проведения регистрационных действий, и нужна банковская ячейка, где лежат полученные в банке денежные средства.
Договор купли-продажи обычно подписывается сторонами после того, как деньги находятся в банковской ячейке.
Конечно, подготовка к регистрации и подбор необходимых документов – это заботы продавца. Но вам необходимо обратить внимание на следующее.
По гражданскому законодательству договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой и считается заключенным.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ – единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Но пожелание банка, высказанное в форме требования, состоит в том, что этот договор купли-продажи до подачи на государственную регистрацию необходимо нотариально удостоверить.
Согласно гражданскому законодательству нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:
1) указанных в законе;
2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
В настоящем случае нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, конечно, не обязательно. Однако договор все-таки лучше нотариально удостоверить даже не столько по желанию сторон, сколько по желанию банка, который в настоящем случае стороной по сделке не является, но он рискует принадлежащими ему денежными средствами, а поэтому стремится максимально обезопасить себя и свести к минимуму возможный риск.
Теперь ваши действия направлены на то, чтобы подготовиться к подаче необходимых документов на государственную регистрацию в орган, ее осуществляющий.
Для совершения сделки понадобятся:
1) копии паспортов продавцов квартиры;
2) правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т. п.);
1) справка БТИ (форма № 11А);
2) справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);
3) справка о регистрации (выписка из домовой книги) – срок действия 30 дней;
4) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности – нужна, если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;
5) выписка из «Единого государственного реестра прав» (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений);
6) возможно, в конкретном частном случае потребуются также и иные документы.
Перечень довольно большой. Но все эти документы в любом случае были бы нужны при обычной покупке квартиры.
За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
За государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, физические лица платят 500 руб.; за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, те же лица должны платить 100 руб., а за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, – 500 руб.
Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество.
Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их предс тавления с точностью до минуты.
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
1) регистрация сделки (договора) купли-продажи, причем договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ;
2) регистрация перехода права к покупателю; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подле жит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ.
Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, но некоторые из них являются существенными и при их отсутствии договор может быть признан незаключенным, во избежание чего банк рекомендует обратиться к нотариусу.
В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются:
1) стороны договора. Если владелец права – физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц – полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);
2) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
3) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
