Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.
С января 2005 г. уже не препятствует выселению также тот факт, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Раньше требовалось, в частности, согласие органов опеки и попечительства, а оно давалось только когда права и интересы детей не нарушались. Сейчас же согласие органов опеки и попечительства может понадобиться только в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения. Но в связи с этим возникает вопрос, что же будет происходить с лицом, оформившим ипотечный кредит, купившим квартиру ля личных нужд, проживающим в ней с семьей, в которой есть дети, если вдруг произойдут некие экономические изменения и это лицо будет не в состоянии выплачивать этот кредит? Он окажется в буквальном смысле этого слова на улице с семьей?
Эта проблема регулируется нормами ЖК РФ.
Согласно ст. 95 ЖК РФ должен быть создан маневренный фонд, в который входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Указанные лица, выселенные в его жилые помещения, будут проживать там на основании договора найма (о праве собственности, конечно, нет и речи). Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. И договоры найма заключаются на эти помещения только до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.
Таким образом, обратить взыскание на жилье и выселить должника из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, банкам очень просто.
Обобщая сказанное, нужно подчеркнуть, что ипотека прекращается по следующим основаниям:
1) своевременное и полное погашение залогодателем (должником) ранее взятого кредита и процентов по нему, т. е. перед нами – наилучшее окончание правоотношений банка и заемщика, который добросовестно исполнил свои обязательства перед залогодержателем;
2) по требованию залогодателя:
а) если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;
б) при гибели заложенной вещи или прекращение заложенного права;
в) при обращении взыскания на предмет залога (жилье), продажа его с торгов.
Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре», где в свое время был зарегистрирован и сам договор о ней.
6.4. Выплата кредита досрочно
Кредит можно вернуть досрочно. Или нужно. Возможны варианты.
Законом об ипотеке предусмотрено следующее.
1. Статья 12 закона возлагает на заемщика (т. е. на вас) обязанность по предупреждению залогодержателя (банка) о правах третьих лиц на предмет ипотеки (т. е. если приобретаемая вами на заемные деньги квартира уже обременена правами залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и другими правами). Эта обязанность должна быть вами исполнена при заключении договора об ипотеке. Если вы в письменной форме не предупредили банк обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц, то банк вправе потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
2. Не исключено, что имущество, являющееся предметом ипотеки (та же квартира), изымается у залогодателя (т. е. у вас) в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация). Согласно ст. 42 ипотека в этом случае в отношении этого имущества прекращается.
Банк как залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Поэтому, когда возникает вопрос о страховании, некоторые банки требуют дополнительного страхования от подобных судебных решений.
3. Так как залогодатель может использовать заложенную квартиру по назначению, то он при этом должен стремиться к тому, чтобы состояние имущества не ухудшалось. Если же по обстоятельствам, за которые банк не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Эти последствия утраты или повреждения заложенного имущества предусмотрены ст. 36.
Перечисленные условия, которые являются основанием для требования банка досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, обоснованы теми или иными нарушениями со стороны заемщика.
Ряд норм Закона об ипотеке также предоставляет право банку сначала потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Так, ст. 50 содержит ряд отсылочных оснований (к ст. 35, 39, 41) обращения взыскания на зало женное имущество в этих случаях.
1. Статья 35 содержит перечень прав залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества. При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
2. В статье 39 содержатся последствия нарушения правил об отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке. Если вы решите продать или иным образом произвести отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением условия закона о предварительном согласовании с банком, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения соответствующих мер;
2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по нему.
3. Статья 41 предусматривает последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.
