Однако в ч.2 ст. 354 ГК РФ содержится иное правило: если имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.
На проблему досрочного возврата кредита можно посмотреть с другой стороны. В законодательстве подробно расписаны те условия, при которых вы обязаны возвратить кредит досрочно. Но можете ли по своей инициативе возвратить полученный кредит банку и меньше ли будут при этом проценты? Ведь деньгами вы пользоваться прекращаете. Иначе говоря, право на досрочное исполнение обязательства, обеспеченное залогом, должно быть и у заемщика. И ныне большинство банков дает на это согласие.
Но в недавнем прошлом в подавляющем большинстве случаев за досрочное погашение кредита по инициативе заемщика в кредитный договор вносилось условие о том, что в этом случае заемщик оплачивает банку некоторую сумму в виде штрафа (обычно она указывалась в виде процентов от погашаемой суммы и размер ее варьировался в пределах тех процентов, которые должен уплатить заемщик банку по договору ипотеки).
Поэтому вопрос о возможности досрочного погашения кредита нужно задавать специалисту банка до подписания договора, узнайте минимальную сумму, которую можно вернуть раньше положенного (обычно это 500 долл. США), а сам договор следует подписывать, предварительно прочитав и поняв возможные последствия. Если банк все же настаивает на штрафах, попробуйте найти банк, где подобные штрафы не взимаются (конечно, если у вас есть возможность и намерение возвратить банку его деньги раньше срока и сэкономить на процентах).
Иначе говоря, за то, что вы вернете деньги досрочно, вы можете быть наказаны материально.
Причина понятна. Любой кредитный договор (в том числе об ипотеке), по которому заемщик оплачивает банку определенную сумму за пользование его денежными средствами, – фактически основной источник доходов банка. Давая деньги взаймы, банк рассчитывает получить прибыль. Поэтому досрочный возврат кредита наносит банку убытки. Ему нужно искать нового заемщика, проходить всю процедуру заново. А это занимает немалое время. И этот период деньги «не работают». Поэтому, естественно, такие действия заемщика многими банками не приветствуются.
Ныне, чтобы избежать значительных расходов сразу после заключения договора ипотеки, сейчас кредитные организации устанавливают так называемый мораторий на досрочное погашение – такой период начиная с момента подписания договора, в течение которого заемщик не может полностью и досрочно погасить ссуду.
Кроме того, нужно обратить внимание на положения ст. 45 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» (не путать с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»). Согласно содержащейся здесь норме залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки. Правда, этот закон действует с некоторыми ограничениями, установленными в связи с вступлением в силу ГК РФ: указанная норма действует в части, не противоречащей ему. Ограничение установлено в самой статье. В вашем договоре об ипотеке должна быть исключена даже сама возможность последующего залога того же предмета ипотеки, тогда вы вправе требовать от банка предоставления возможности исполнить обязательства по кредитному договору досрочно.
Но, оговаривая с представителем банка условия договора, учтите, что споров с кредитной организацией по этому поводу не будет: ведение переговоров на ваших условиях в данном случае по поводу формулировок и конкретных положений просто невозможно: либо вы заключаете договор об ипотеке, который подготовлен банком, либо вам откажут в предоставлении кредита.
7. Ипотечное кредитование для отдельных категорий граждан
7.1. Федеральная программа ипотечного кредитования молодых семей
В 2002 г. была утверждена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг. Исходя из паспорта подпрограммы, цель которой – создание системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России. Исходя из ее паспорта можно назвать следующие ее задачи – разработка и внедрение в практику субъектов РФ правовых, финансовых и организационных механизмов оказания государственной поддержки молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий; содействие инициативам молодежных организаций, направленным на улучшение жилищных и социально-бытовых условий молодых семей; привлечение финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения молодых семей благоустроенным жильем; оказание за счет средств федерального бюджета поддержки регионам, привлекающим для решения этой проблемы финансовые ресурсы на региональном и местном уровнях.
Россия – одна из немногих стран мира, где отмечается сокращение численности населения. Депопуляция, начавшаяся в конце прошлого века, продолжается на фоне снижения рождаемости. Ее показатель (число родившихся на 1000 постоянных жителей) к 2000 г. составил около 8 по сравнению с 13,4 в 1990 г.
По оценкам экспертов население России может уменьшиться до 100 млн человек к 2020 г. и до 50–55 млн человек к 2075 г. Особенно интенсивно будет сокращаться численность населения восточных регионов.
Тенденции суженного воспроизводства населения могут быть преодолены только в случае изменения демографического поведения населения, в первую очередь молодого поколения, путем формирования соответствующей политики государства.
В основе снижения рождаемости, особенно в прошедшем десятилетии, лежит ухудшение качества жизни большинства населения, в том числе условий проживания.
Социологическими исследованиями выявлены основные причины, по которым молодые семьи не желают заводить детей: в подавляющем большинстве случаев это отсутствие перспектив улучшения жилищных условий и низкий уровень доходов.
Для улучшения демографической ситуации необходимо в первую очередь обеспечить создание условий для решения жилищных проблем молодых семей.
В Российской Федерации молодежь в возрасте от 20 до 30 лет составляет 20,7 млн человек. Системой государственного статистического наблюдения не установлено понятие молодой семьи. На основе выборочных обследований и экспертных оценок ныне в России насчитывается около 10 млн молодых семей из общего числа семей (49,9 млн). Из них большая часть (примерно 6 млн) нуждается в улучшении жилищных условий.
Большинство молодых семей не имеет возможности решить жилищную проблему самостоятельно, требуется продуманная и реалистичная политика в отношении оказания государственной поддержки молодым семьям в приобретении или строительстве жилья, что, в свою очередь, позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи.
Для решения данной проблемы требуется участие и взаимодействие органов государственной власти всех уровней, а также органов местного самоуправления и других организаций, что обусловливает необходимость применения программных методов.
Государственная поддержка молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, может осуществляться путем:
1) предоставления субсидий молодым малообеспеченным семьям на приобретение жилья;
2) компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья в случае рождения (усыновления) ребенка;
3) выделения строительных материалов для индивидуального жилищного строительства (в первую очередь в сельской местности);
4) предоставления многодетным малообеспеченным семьям жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма;
5) воссоздания или организации в отдельных субъектах РФ новых форм содействия решению жилищных проблем молодежи, подобных молодежным жилищным комплексам и жилищно-строительным кооперативам.
Основной целью подпрограммы является создание системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России.
Подпрограмма должна быть выполнена поэтапно в 2003–2010 гг.
На первом этапе осуществлялись:
1) разработка и формирование правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
2) эксперименты на территории отдельных субъектов Российской Федерации по отработке указанных механизмов и форм взаимодействия всех исполнителей подпрограммы. Экспериментальные площадки будут определяться государственным заказчиком на основании конкурсного отбора;
