Вместе с тем, по мнению специалистов, развитие ипотеки сдерживает не только недостаток кредитных ресурсов. Как полагает Виктор Мартынихин, доцент кафедры экономики и государственного управления Байкальского государственного университета экономики и права, сегодняшние условия выдачи ипотечного кредита, по сути, сужают круг заемщиков до тех людей, материальное положение которых позволяет им покупать жилье и без кредита. В то же время, по словам специалиста, на Западе ипотека рассчитана как раз на тот круг людей, которые не могут позволить себе крупной покупки.
В некоторых странах ипотека поддерживается государством, здесь низкий процент (1,6), рассрочка платежа на 50 лет, возможность погашением остатка государством в случае смерти плательщика (в нашей стране наследник, если он не отказывается от наследства, должен продолжать выплаты).
Перечень всех произведенных действий по внедрению в России ипотечного кредитования и социального кредитования, в частности, в регионах страны можно продолжать, но суть ясна: ипотечное кредитование продолжает развиваться несмотря на наличие противников его внедрения.
8. Проблемы ипотечного кредитования
8.1. Подорожание ипотечного кредита
Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. Поэтому будьте внимательны, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но по крайней мере будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.
Хотя в отношении ставок по ипотечным кредитам сейчас принято говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.
В некоторых случаях снижается первоначальный взнос, в других – процентная ставка.
Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время – до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.
Если говорить о настоящем моменте, то те банки, которые сейчас сделали несколько доступнее свои программы и привлекли тем самым дополнительное число клиентов (например, немного снизили размер предварительного взноса), получили более высокий доход.
Причиной этому стало постепенное, но равномерное повышение цен на рынке недвижимости. Они стабильно растут на 2–3% в месяц.
В связи с тем, что процентная ставка по ипотечному кредиту несколько снизилась, заметно недовольство тех заемщиков, кто оформил свой кредит ранее. Ведь их процентные ставки пересматриваться уже не будут.
Некоторые специалисты, в частности, эксперты банка DeltaCredit считают, что ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение процентных ставок вряд ли возможно, хотя, чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. При использовании этих реальных экономических рычагов ставки все же могут снижаться.
Какой же вывод можно сделать?
Проценты по ипотечным кредитам в перспективе должны понемногу, но стабильно снижаться. Так как спрос покупателей жилья превысит его предложение на рынке недвижимости, цены на нее должны будут возрасти (что и происходит сейчас). Поэтому некоторые из тех лиц, которые намерены улучшить свои жилищные условия, рассуждают следующим образом. Не желая брать кредит и платить по нему проценты, они ждут снижения этих процентных ставок в ближайшем будущем, но законы рынка действуют против них.
По данным статистики и мнению крупных риэлтерских фирм в 2003 г. стоимость жилья в Москве выросла на 30 %, в 2004 г. – на 15–20 %, причем тенденция роста сохраняется и в настоящее время.
Как сказано, в связи с доступностью получения ипотечных кредитов подорожание недвижимости будет происходить и дальше.
Проценты по ипотечному кредиту рассчитываются от той суммы, которую вы возьмете на приобретение недвижимости. Так как недвижимость подорожает, то процент (пусть немного меньший, чем сейчас, к примеру, на 1–2%) вы будете платить от значительно большей суммы (если недвижимость подорожает, например, на 15 %). Поэтому специалисты считают, что для заемщика выгоднее получить ипотечный кредит под более высокий процент сегодня, чем под несколько заниженный – завтра.
Обратимся к компетентному мнению специалистов.
1. Руководитель службы ипотечного кредитования корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман считает, что на сегодняшний день величина первоначального взноса по кредиту составляет от 5 до 30 % стоимости квартиры. Нижнее значение (5–10 %) встречается в небольшом количестве специализированных программ для конкретных слоев населения, например, для молодых семей. Величина первоначального взноса при российских так называемых «черных» и «серых» зарплатах – это некоторый интегральный показатель серьезности намерений заемщика, его возможности отдавать часть доходов на накопление или на погашение кредита. Большинство программ и банков требуют первоначальной взнос в размере 15–30 % стоимости приобретаемого жилья, и, на мой взгляд, на ближайший период падение этого показателя ниже 15–20 % для широких слоев населения маловероятно. Однако возможно появление спецпрограмм для очередников, военнослужащих и т. п. с дотацией первоначального взноса за счет различных фондов и бюджета.
8.2. Мнение специалистов об ипотечном кредитовании в России
По развитию ипотечного кредитования регионы страны значительно отличаются друг от друга. Обратимся к мнению специалистов.
Директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров считает, что рост стоимости квадратного метра жилья в России и, в частности, в Свердловской области продолжается, и ипотечное кредитование в какой-то мере стимулирует этот процесс. Это мнение было высказано на Всероссийском совещании по развитию ипотеки. Изначально появление ипотеки способствовало росту спроса на жилье, и при отсутствии действенных мер, направленных на увеличение строительства нового доступного жилья, дальнейшее повышение спроса на ипотеку вызовет еще больший рост цен. В результате количество граждан, которые смогут рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, будет сокращаться.
В Красноярском крае во время пресс-конференции заместитель генерального директора Красноярского фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов обрисовал возможные риски в ипотечном строительстве. По мнению чиновника, минимизировать все возможные проблемы возможно лишь в случае вступления в государственную программу ипотечного жилищного кредитования. «Анализ показал, что никакой другой ипотеки, кроме государственной, в мире не существует», – заявил Бердоусов.
Директор центра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова считает, что значительных изменений в составе банковских ипотечных продуктов за последнее время не отмечалось. Процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, ипотечный кредит для приобретения квартиры в новостройке может быть предоставлен под 11–18 % годовых в валюте, тогда как на вторичном рынке ставки несколько ниже – 9–15 %. Собственные средства заемщика при покупке квартиры на вторичном рынке с помощью ипотеки должны составлять не меньше 10–20 %. Большая часть банков предоставляет кредиты на приобретение объектов только вторичного рынка. Тем не менее, некоторые финансово-кредитные учреждения постепенно выходят на рынок новостроек: к примеру, Сбербанк и Райффайзенбанк предлагают программы кредитования покупки квартир в строящихся домах с объемом минимального первоначального взноса 10–30 %.
Специалистов рынка ипотечного кредитования беспокоят проблемы, связанные с относительно небольшим уровнем кредитования населения в сфере приобретения жилья.
