а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;
в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.
Таким образом, действия заемщика очень регламентированы законом и гражданским законодательством и чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполненными в момент предоставлению заемщику кредита на приобретение жилья и при подаче заявления на государственную регистрацию.
Если прибавить к этому еще и высокие процентные ставки, немалый размер предварительного взноса, а также национальные традиции по отношению к жизни «в долг», то становится понятно, почему достаточно долгое время ипотечное кредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны.
До недавней поры те жесткие условия кредитования, которые установлены банками, они объясняли высокими рисками возможных потерь или невозвратом кредитов. Ныне становится понятно, что страхи в некотором смысле были преувеличены. И теперь рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предложениями взять, наконец, кредит и разрешить тем самым все свои проблемы.
Как результат, ситуация для клиента системы ипотечного кредитования становится пусть ненамного, но более благоприятной.
Итак, предположим, что у вас общий семейный доход 15 тыс. руб., есть собственные накопления в размере 150 тыс. руб., и желание приобрести квартиру стоимостью 450 тыс. руб. При этом вы готовы в течение 10 лет тратить на эти цели 30 % своего ежемесячного дохода (5 тыс. руб.).
Способов выгодно вложить деньги или получить недостающую сумму немало. Они различаются по степени риска, действенности, срокам достижения результата. У каждого из рассматриваемых вариантов есть и «плюсы» и «минусы».
Существуют следующие наиболее распространенные законные схемы получения необходимой суммы на жилье.
1. Накопление недостающей для покупки квартиры суммы (в нашем примере – 300 тыс. руб.) на депозитном счете в банке со ставкой 12 % годовых в рублях. Можно, конечно, поискать и более высокий процент. Но при этом возникают иные условия размещения вклада, например, жесткие ограничения по срокам, когда денежные средства нельзя снимать, в противном случае набежавшие проценты остаются у банка, или минимальная сумма окажется значительно выше той, которая имеется у вас на момент открытия счета.
2. Получение жилья путем вступления в жилищные накопительные кооперативы, которые строят или покупают своим пайщикам квартиры, привлекая средства других пайщиков. Основным условием является накопление вашими силами от 30 до 50 % от необходимой на покупку жилья суммы, ставка по кредиту на недостающую сумму составляет в среднем 5–6 процентов годовых.
3. Накопление с использованием ссудно-сберегательной схемы. Основными условиями данного способа является получение ссуды, необходимой для покупки квартиры после накопления 50 % от ее текущей стоимости, индексация накопленной суммы в соответствии с темпами роста цен на недвижимость, плата за рассрочку в размере 7 % годовых равными суммами.
4. Использование банковского ипотечного кредита, конкретные условия которого определяются в каждом отдельно взятом случае. Ставка в среднем составляет 11 % в валюте, первоначальный взнос по кредиту 30 % его суммы, платежи осуществляются равными долями. При этом условия в центральных регионах и в так называемой провинции значительно различаются. Число ипотечных программ так велико, что не только остановиться на каждой из, но и перечислить их просто невозможно в рамках одной работы. Так, по сведениям генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости в Москве теперь можно выбрать одну из 230 ипотечных программ, что почти на 50 % больше по сравнению с началом 2005 г. За 2005 г. на рынок вышло 17 новых банков, предлагающих программы кредитования приобретения жилья. Характерной чертой нынешнего года следует считать снижение процентных ставок (банки готовы рассматривать обращения заемщиков с неподтвержденными доходами), увеличение сроков кредитования, а следовательно, уменьшение ежемесячных платежей заемщиков. Банки постепенно расширяют диапазон сроков кредитования: по сравнению с началом 2005 г. средний показатель увеличился на 3,8 года и составляет 18,15 лет. Увеличение среднего срока кредитования будет проходить быстрыми темпами и к концу 2006 г. приблизится к 30 годам. Что касается программы для молодых семей, то д о сих пор ее имеют только три банка: Сбербанк России, Национальная ипотечная компания и Стройпромбанк, которые кредитуют только новостройки. Постепенно увеличиваются суммы максимальных кредитов. Если в начале года в среднем банки выделяли не больше 282,4 тыс. долл. США, то в конце года предоставляемые суммы увеличились до 358,2 тыс. долл. США.
2.1. Накопление средств на квартиру
Наиболее доступный и понятный способ – размещение имеющейся денежной суммы в размере 15000 руб. на банковских вкладах и депозитах и довложение на этот счет ежемесячно денежной суммы в размере 5000 руб., как уже было сказано ранее.
Размер процентной ставки определяется самим договором банковского вклада и зависит от целого ряда факторов и от вида вклада (депозита).
И хотя на первый взгляд этот способ кажется неискушенному в финансовых выкладках гражданину беспроигрышным, здесь таится немало неприятных сюрпризов. Нужно реально оценивать достоинства и недостатки накопления капитала путем размещения первоначальных средств в банковском вкладе.
Например, процентная ставка, начисляемая по договорам срочного банковского вклада, выше процентной ставки, начисляемой на банковские вклады до востребования. Причина очевидна: денежные средства, которые вы вкладываете в банк по договору срочного банковского вклада (т. е. на конкретный срок), предоставляют кредитной организации возможность использовать их в указанный срок, так как вкладчик не потребует их возвращения без ущерба для себя, хотя, конечно, срочный договор банковского вклада может быть расторгнут вкладчиком, а сумма вклада при этом будет возвращена.
Кроме того, размер процентной ставки стоит в зависимости еще и от суммы вклада. Чем больше суммы вклада, тем больше вариантов разместить ее на выгодных для себя условиях.
Итак, если вы предпочитаете накопление, как вариант получения недостающей суммы для приобретения жилья, то нужно обратить внимание на следующие его достоинства:
• отсутствие риска при условии отсутствия дефолта в процессе накопления;
• отсутствие проблем со сбором документов;
• простую процедуру оформления и, главное, стопроцентную гарантию получения личного депозитного счета в любом банке.
Важно, что уже сформировавшаяся банковская система в стране является очень стабильной, по крайней мере это справедливо по отношению к крупным и большинству средних банков.
Тогда первый из предложенных нами вариантов для вас. Однако у него есть и существенные недостатки:
1) рост цен: цены на недвижимость повышаются в среднем на 10 % в год, что означает, соответственно, удорожание квартиры, которую вы хотели бы приобрести;
2) ваши доходы увеличиваются не так быстро, процентная ставка, начисляемая на ваши деньги составляющая 12 % годовых, (если не учитывать инфляцию, которая «съедает» размер процентной ставки) к концу десятого года накопления средств даст вам сумму 466 тыс. рублей (исходя из примера, заданного в начале главы, т. е. из первоначальной суммы на счету 150 тыс. руб.). К этой сумме мы прибавляем 600 тыс. руб. (это те 5 тыс. руб. в месяц, которые вы готовы тратить на достижение своей цели – накопление на новую квартиру) и вычитаем 360 тыс. руб., которые вам придется потратить за десять лет на аренду квартиры. В итоге из первоначально заданной суммы в 150 тыс. руб. мы получили через 10 лет, благодаря накоплению в банке и собственным ежемесячным сбережениям, 706 тыс. руб.;
3) долгий срок накопления. Скажем больше: при всех особенностях развивающейся, а, следовательно, нестабильной экономики, накопить необходимую сумму будет практически невозможно, потому как инфляция и темпы роста цен на недвижимость будут явно не на вашей стороне. При этом чем больше денег, тем большая их часть «съедается» инфляцией.
Что получается в итоге? Денег на квартиру не накоплено, поскольку за 706 тыс. руб. уже сейчас проблематично приобрести нормально жилье в крупном городе, а через десять лет вы сможете рассчитывать разве что на однокомнатную квартиру в старом жилом фонде. А ведь эту сумму вы накопите только в идеальном случае, которого, как вы понимаете, практически не бывает. Ставка накопительных процентов к десятому году накоплений снизится до 10 %, что, конечно, повлияет на результативную сумму. К тому же, если вам приходится арендовать квартиру, вам вряд ли будут все эти годы сдавать ее по одной и той же цене. Договор аренды не заключается сроком на десять лет (ни один хозяин квартиры просто на это не пойдет), а следовательно, вам предстоит как минимум 3 переезда за этот срок, так что к расходам, помимо арендной платы, можно прибавить и оплату транспортных расходов, и оплату услуг риэлтора при заключении нового договора аренды.
