Если же люди покупают жилье для себя, банки исследуют кредитоспособность самого заемщика, потому что ни о каком доходе от приобретаемого жилья речи нет.
Хорошая новость заключается в том, что ту же самую стратегию можно применять и тогда, когда речь идет о небольших операциях с недвижимостью. При покупке своей первой недвижимости на Мауи я использовал 100-процентное долговое финансирование. Хотя так получается не каждый раз, это наша цель. Мы хотим, чтобы живые деньги, которые приходится вносить, после завершения операции возвращались к нам, хотим иметь бесплатные активы, бесплатный денежный поток, налоговые льготы. Вот что мы называем «печатать деньги с бесконечной рентабельностью».
Бесконечная рентабельность
ВОПРОС
Что такое бесконечная рентабельность?
Краткий ответ
Это деньги, полученные из ничего.
Объяснение
Если у меня есть актив, в который я ничего не вложил, и я получаю 1 доллар, рентабельность нулевых вложений равна бесконечности. Это деньги, полученные из ничего. И таким бесплатным становится каждый актив, как только вам удается вернуть вложенные и него средства.
Я приведу пример, сознательно упрощая ситуацию. Предположим, недвижимость стоит 100 тысяч долларов, и я вношу первый взнос наличными в размере 20 тысяч долларов. Если я буду ежемесячно получать 200 долларов чистого дохода (после вычета всех расходов, в том числе платежей по кредиту), рентабельность моих инвестиций (20 тысяч долларов) составит 1 процент в месяц. В пересчете на год это составляет 12 процентов, или 2400 долларов.
Рентабельность инвестиций равна чистому доходу, деленному на первый взнос.
Чистый доход (в месяц) $200 =1% в месяц, или 12% в год
Первый взнос $20 000
Наша инвестиционная стратегия состоит в том, чтобы получить назад первый взнос в размере 20 тысяч долларов, но при этом продолжать получать 200 долларов в месяц. Как только 20 тысяч долларов возвращаются назад, рентабельность становится бесконечной.
Именно такой инвестиционный сценарий я хотел осуществить, когда искал недвижимость для покупки в 1973 году. Именно этот сценарий агенты по недвижимости называли невозможным. И сегодня мы продолжаем стремиться к невозможному.
Большинство людей сочтут доходность в размере 1 процента, или 200 долларов в месяц, чем-то не слишком интересным. Однако, если у вас 100 таких источников небольшого дохода, в сумме набегает уже 20 тысяч долларов в месяц. А если источников дохода тысяча, это уже 200 тысяч долларов в месяц. Это гораздо больше, чем зарабатывают большинство врачей и юристов.
Делая первые шаги в инвестировании, Ким поставила перед собой цель приобрести 20 объектов недвижимости за 10 лет и сделать их источниками денежного потока. Она осуществила задуманное за 18 месяцев, потому что в экономике дела были очень плохи. Сегодня они не лучше.
Купив 20 объектов, Ким продала их и воспользовалась возможностью отсрочки уплаты налога с прироста капитала. На вырученные деньги она купила два многоквартирных дома: один на 29 квартир, а другой на 18. Сегодня ей принадлежат уже более 3 тысяч квартир, коммерческие здания и роскошный отель с пятью полями для гольфа — и все это приносит положительный денежный поток бесконечной рентабельности даже в периоды экономического спада. Ее теперешняя цель — приобретать не менее 500 объектов недвижимости в год, используя ту самую формулу, в существование которой отказываются верить профессионально занимающиеся недвижимостью брокеры. Сказываются различия в финансовом образовании между квадрантом С и квадрантом И. Ирония ситуации заключается в том, что агенты по недвижимости платят со своих заработков полновесные налоги, а инвесторы пользуются налоговыми льготами.
О большинстве своих инвестиций мы можем сказать, что наших собственных денег в этой недвижимости нет. Но, даже если в какие-то объекты нам приходится вкладывать свои деньги, со временем мы всегда получаем их обратно. Как правило, это занимает от одного года до пяти лет.
Вернув свои деньги, мы сразу же направляем их на покупку новых активов. Чем быстрее это удается делать, тем выше так называемая скорость обращения денег. О скорости обращения денег я подробно писал в Книге «Богатый инвестор — быстрый инвестор», опубликованной в 2004 году. С тех пор наша формула не изменилась, но скорость обращения денег с ухудшением ситуации в экономике только возросла. Поэтому, если бы вы последовали рекомендациям, данным в той книге, до наступления кризиса, к настоящему времени ваши деньги уже вернулись бы к вам.
Кен Макэлрой делится своим опытом использования заемного капитала
Вы когда-нибудь задумывались о том, почему счет в банке вам открывают совершенно бесплатно? Банки нуждаются в ваших вкладах, чтобы потом ссудить ваши деньги кому-то другому. Банки не могут зарабатывать, пока вы не принесете им свои деньги. И у вас есть два варианта на выбор: использовать банковские займы, чтобы разбогатеть самому, или использовать банковские займы, чтобы дать разбогатеть другим.
Настоящее богатство можно создать только в долг. Но имейте в виду, что есть долги хорошие и есть долги плохие.
Если вы берете деньги в долг и тратите их на то, что растет в цене, — это долг хороший. Если же вы тратите их на то, что обесценивается, — это долг плохой. Хорошие долги увеличивают ваше благосостояние. Плохих долгов лучше вообще избегать.
Заемные средства — это рычаг. Все, к чему вы их применяете, увеличивается — как хорошее, так и плохое. Если вы покупаете в кредит пассив, такой как машина, которая со временем совершенно обесценится, то тем самым увеличиваете свои расходы. Плохие долги становятся пассивами, вынимающими деньги из ваших карманов.
В то же время использование кредитного рычага может принести вам много радости и пользы, если вы покупаете активы.
Моя компания использует долги и кредитные рычаги, чтобы приносить инвесторам богатство через покупку активов, особенно многоквартирных жилых комплексов, которые не только обеспечивают ежемесячный денежный поток, но и постоянно растут в цене благодаря разумному менеджменту.
Хороший пример использования займов и кредитного рычага — покупка группой инвесторов, включая Роберта и Ким Кийосаки, 288-квартирного комплекса в Брокен-Эрроу, штат Оклахома. Дом имел выгодное месторасположение, и у нас было несколько возможностей, с одной стороны, увеличить стоимость аренды (а значит, и стоимость самой недвижимости), а с другой — снизить расходы на содержание. При покупке дом оценивался более чем в 14 миллионов долларов. Стоимость доходной недвижимости всегда оценивают на базе чистого денежного потока. Основываясь на этих данных, банк позволил нам рассчитывать на ипотечный кредит в размере 9750 тысяч долларов под 4,99 процента.
Мы также подали заявку, которая была удовлетворена, на второй кредит в размере 1090 тысяч долларов под 6,5 процента. Все это — примеры хороших долгов.
Банк выдал нам эти кредиты, поскольку знал, что ренты, получаемой от квартиросъемщиков, нам с лихвой хватит для ежемесячного погашения долгов — ведь комплекс пользовался большим спросом у арендаторов. Чтобы заплатить первый взнос и иметь капитал для улучшения потребительских качеств недвижимости, мы собрали у инвесторов 3,4 миллиона долларов.
Мы решили оборудовать все квартиры новыми душевыми кабинами и сушилками, что позволило нам поднять арендную плату на 25 долларов. В расчете на год это обеспечило дополнительный доход в размере 86,4 тысячи долларов (288 квартир х $25 х х 12 месяцев = $86 400).
Всего за три с половиной года мы смогли увеличить чистый ежегодный операционный доход от этой недвижимости более чем на 300 тысяч долларов. Первоначальная задолженность по ипотечному кредиту снизилась на 600 тысяч долларов благодаря тому, что часть долга мы выплатили за счет арендной платы.
Сегодня эта недвижимость оценивается примерно в 20 миллионов долларов. Стоимость возросла благодаря увеличению денежного потока.
Используя хорошие долги и кредитный рычаг, нам удалось, внеся лишь 3,4 миллиона долларов «реальных» денег, увеличить стоимость этого жилого комплекса более чем на 6 миллионов долларов, то есть почти на 2 миллиона в год. Годовой денежный поток увеличился более чем на 300 тысяч долларов, и эта прибавка распределяется между инвесторами согласно размеру их паев.
Наш бизнес-план состоял в рефинансировании с привлечением новых займов, чтобы вернуть инвесторам их первые взносы. В конце 2011 года мы планируем рефинансировать недвижимость, взяв заем в размере 15 миллионов долларов с фиксированной процентной ставкой. Это позволит погасить существующие долги в размере 10 миллионов долларов, и еще 5 миллионов останется для распределения между инвесторами.
Нет ничего приятнее, чем возвращать инвесторам их деньги. В данном случае, имея 5 миллионов свободных средств, мы сможем вернуть не только 3,4 миллиона первого взноса, но еще и 1,6 миллиона сверху. Не забывайте, что инвесторы получают еще и немаленький ежемесячный денежный поток!
