Нет ничего приятнее, чем возвращать инвесторам их деньги. В данном случае, имея 5 миллионов свободных средств, мы сможем вернуть не только 3,4 миллиона первого взноса, но еще и 1,6 миллиона сверху. Не забывайте, что инвесторы получают еще и немаленький ежемесячный денежный поток!
Как только вкладчики получат все свои деньги обратно, их инвестиции в эту недвижимость станут нулевыми. Возвращенные первоначальные инвестиции и полученный ими привесок налогом не облагаются, потому что речь идет о рефинансировании.
В 2012 году, когда будет получен новый заем, недвижимость продолжит приносить денежный поток всем инвесторам, а значит, рентабельность их инвестиций возрастет до бесконечности.
Я хочу подчеркнуть, что этот сценарий был запланирован с самого начала. Данный пример показывает, что, используя хорошие долги и покупая активы, генерирующие денежный поток, любой человек со временем может стать богачом.
Том Уилрайт о любви правительства к инвесторам
Налоговые законы содержат ряд льгот и стимулов для бизнесменов и инвесторов. Особенно это касается инвесторов, занимающихся недвижимостью. Я не говорю здесь о флипперах, которые покупают дома, ремонтируют и тут же перепродают. Я говорю о тех, кто покупает, улучшает потребительские качества и держит недвижимость у себя в качестве долгосрочной инвестиции.
Для таких инвесторов существуют два типа налоговых привилегий. Первая и самая крупная льгота связана с амортизацией. Речь идет о вычетах из стоимости недвижимости, со временем увеличивающихся независимо от того, покупаете вы недвижимость за свои или за чужие деньги (в долг).
Предположим, вы покупаете недвижимость для сдачи внаем за 200 тысяч долларов, причем первый взнос в размере 20 тысяч долларов, или 10 процентов, платите своими деньгами, а остальную сумму (180 тысяч, или 90 процентов) заимствуете в банке. Что вы в реальности купили? Землю стоимостью, скажем, 40 тысяч долларов и имеющиеся на ней объекты, включая сам дом со всем внутренним убранством и ландшафтный дизайн, стоимостью 160 тысяч долларов.
Правительство позволяет вам вычитать из налогооблагаемой базы величину ежегодного износа здания, называемую амортизацией. В США амортизация жилой недвижимости принимается равной 3,64 процента в год. (В некоторых других странах она больше.)
Это означает, что вы можете вычитать из облагаемой налогом суммы почти 6 тысяч долларов в год ($160 000 х 3,64%). Предположим, ваш денежный поток равен 1 проценту от суммы первого взноса в размере 20 тысяч долларов. Это значит, что в год набегает 2,4 тысячи долларов. С учетом 6 тысяч долларов амортизации вы можете показать в налоговой декларации, что несете убытки в размере 3600 долларов в год ($2400 - $6000). Эти убытки можно использовать для уменьшения налога, высчитываемого из вашей зарплаты или доходов от бизнеса либо других инвестиций. Таким образом, амортизация защищает ваш денежный поток от налогов и обеспечивает дополнительную налоговую льготу в виде снижения налога с других доходов. Причем амортизационные вычеты применяются не только к той сумме, которую вы внесли своими деньгами, но и к банковскому займу.
Аналогичные амортизационные вычеты применяются к расходам на обслуживание ипотечного кредита — различным видам комиссионного вознаграждения, взимаемого банком. При этом не имеет значения, оплачиваете вы эту комиссию своими деньгами или за счет другого кредита.
Вы можете пользоваться этими налоговыми льготами даже в том случае, если принадлежащая вам недвижимость на самом деле не обесценивается, а растет в стоимости. Потенциальный рост стоимости является еще одним преимуществом инвестиций в недвижимость.
Но на этом налоговые льготы для тех, кто инвестирует деньги в недвижимость, не заканчиваются. Когда вы ее продаете, налоговое ведомство предоставляет вам выбор. Если цена продажи будет больше той, по которой вы покупали недвижимость, вы можете просто заплатить налог на прирост капитала. Налоговая ставка при этом ниже, чем если бы речь шла о заработанном доходе. Или же вы можете инвестировать вырученные от продажи средства в другую недвижимость, и тогда налог платить не придется вовсе. Эта льгота предусмотрена правилом 1031 Кодекса внутренних доходов США.
Если вы продаете недвижимость себе в убыток, то это обстоятельство может быть использовано для снижения налогов, которыми облагаются другие ваши доходы. Если же вы продаете в убыток себе акции или другие ценные бумаги, его можно использовать лишь для списания части дохода, полученного от других капитальных активов, а убыток от продажи недвижимости можно применять в гораздо более широком диапазоне. Таким образом, если недвижимость растет в цене, вы платите небольшой налог или вообще ничего не платите. Если же она падает в цене, то вы можете использовать убыток для списания части иного облагаемого налогом дохода. Такие правила, касающиеся продажи недвижимости и других активов, существуют не только в США, но и во многих других странах.
Теперь вы знаете, каким образом налоговое законодательство стимулирует и льготирует инвесторов в недвижимость и бизнесменов. (Кстати, в Соединенных Штатах флипперы, спекулянты недвижимостью, никакими налоговыми льготами не пользуются. Более того, они должны платить дополнительный налог, так называемый налог на лиц, работающих сами на себя, от которого освобождены настоящие инвесторы.) Налоговое законодательство фактически дает нам понять, в какие именно отрасли экономики нужно направлять свои инвестиции. Это особенно актуально, когда вы используете для инвестиций в недвижимость и бизнес заемный капитал.
Теперь я передаю слово Роберту, чтобы он добавил еще несколько идей насчет инвестирования в кредит.
Рентабельность инвестиций бывает разной
Большинство биржевых брокеров и агентов по недвижимости предложат вам доходность в размере 10 процентов и вполне искренне скажут, что это очень хорошая рентабельность инвестиций. Но, как правило, речь идет о 10 процентах прироста капитала, а не денежного потока. То есть это не настоящие деньги. Опять же, проблема здесь в том, что брокеры и агенты получают финансовое образование, пригодное только для квадранта С. Как инвестор, я всегда должен четко понимать, о какой разновидности рентабельности инвестиций говорит брокер или продавец. Это 10 процентов денежного потока или прироста капитала? Каковы будут последствия с точки зрения налогообложения? Светят ли мне какие-то налоговые послабления? И самое главное, есть ли у меня шансы со временем выйти па бесконечную рентабельность (то есть делать деньги из воздуха)?
Если вы знаете, что делаете, долги могут стать вашим несправедливым преимуществом.
Секрет квадранта И
Секретом квадранта И является использование заемного капитала, или, как его еще называют, ДДЛ (деньги других людей). Как вы знаете, инвестированием занимаются многие, но в большинстве своем они используют для этого собственные деньги.
Чтобы быть настоящим инвестором, то есть принадлежать к квадранту И, человек должен использовать для инвестиций чужие деньги, будь то банковские кредиты, деньги пенсионных фондов или средства, предоставленные частными инвесторами.
Умный инвестор может с успехом вкладывать ДДЛ в активы любого рода, включая акции, драгоценные металлы и сырьевые товары, такие как нефть. ДДЛ это секрет квадранта И, независимо от класса активов. Как только вы узнаете этот секрет, то сможете пользоваться им в любых обстоятельствах.
Когда Ким инвестировала в свой первый дом, она вложила 5 тысяч долларов своих денег и еще 40 тысяч заняла. В этот самый момент она стала настоящим инвестором, использующим для инвестиций ДДЛ. Когда я использовал кредитную карточку для покупки недвижимости на May и, это было 100-процентное финансирование в долг. В тот самый момент я переместился в квадрант И. Мы с Ким вложили миллион долларов в проект Кена и Росса потому, что их бизнес-план предусматривал полный возврат внесенных инвесторами средств. Если бы они сказали, что миллион долларов останется вложенным в проект навсегда, мы не стали бы в этом участвовать. Наш миллион вернулся к нам через три с половиной года. Мы максимально использовали заемные средства, потому что хотели получить свои деньги обратно, сохранить актив, обеспечить положительный денежный поток и получить налоговые льготы. Это как раз то, чем занимаются истинные инвесторы.
Когда я вкладываю средства в добычу нефти, то для покупки нефтяных скважин привлекаю деньги правительства и нефтяных компаний. Когда я инвестирую в акции, то максимально использую для приобретения этих бумажных активов опционы.
Богатый папа часто говорил: «Свои деньги для инвестиций используют только лентяи и дураки». Секрет настоящего инвестора — это ДДЛ.
