зачем отказываться от дополнительной спальни, гранитной столешницы и готового подвала, которые, как утверждали журналы и телепередачи, являются стандартными показателями жизни среднего класса? Это была отличная инвестиция, надежная вещь, а после покупки этот же дом мог служить вашим личным банкоматом, покрывая правильную отделку окон, долгожданный отпуск в Канкуне или компенсируя тот факт, что в прошлом году вы не получили прибавку к зарплате. Друзья, таксисты и школьные учителя, жаждущие поучаствовать в этом бизнесе, рассказывали мне, что они начали вкладывать деньги в дома, и все вдруг свободно изъяснялись на языке шаровых платежей, ипотечных кредитов с регулируемой ставкой и индекса Case-Shiller. Если я осторожно предостерегал их — недвижимость может быть непредсказуемой, не стоит лезть слишком глубоко, — они уверяли меня, что говорили с кузеном или дядей, которые сорвали куш, тоном легкого веселья, подразумевающим, что я не в курсе дела.
После того как меня избрали в Сенат США, мы продали нашу квартиру в Ист-Вью-Парке по достаточно высокой цене, чтобы покрыть ипотеку и кредит под залог жилья и получить небольшую прибыль. Но однажды вечером, возвращаясь домой, я заметил, что витрина моего ипотечного брокера теперь пуста, а в окне висит большая вывеска FOR SALE OR LEASE. Все эти новые кондоминиумы в Ривер-Норт и Саут-Луп казались незанятыми, даже когда застройщики предлагали покупателям все более и более глубокие скидки. Бывшая сотрудница, которая ушла из правительства, чтобы получить лицензию риэлтора, спросила, не знаю ли я о каких-либо вакансиях — новая работа не оправдала ее надежд.
Я не был ни удивлен, ни встревожен всем этим, полагая, что это просто циклический прилив и отток рынка. Но вернувшись в Вашингтон, я случайно упомянул о смягчении рынка недвижимости Чикаго своему другу Джорджу Хейвуду, когда мы ели сэндвичи в парке возле Капитолия. Джордж бросил учебу в Гарвардском университете, чтобы профессионально играть в блэкджек, использовал свои навыки работы с цифрами и терпимость к риску для работы трейдером по облигациям на Уолл-стрит и в итоге заработал на личных инвестициях. Быть впереди всех было его делом.
"Это только начало", — сказал он мне.
"Что ты имеешь в виду?"
"Я имею в виду весь рынок жилья", — сказал Джордж. "Вся финансовая система. Это все карточный домик, который вот-вот рухнет".
Пока мы сидели на полуденном солнце, он вкратце рассказал мне о развивающемся рынке субстандартных ипотечных кредитов. Если раньше банки обычно держали ипотечные кредиты, которые они выдавали, в своих собственных портфелях, то теперь огромный процент ипотечных кредитов объединялся и продавался в виде ценных бумаг на Уолл-стрит. Поскольку банки теперь могли снять с себя риск того, что любой конкретный заемщик может просрочить выплату кредита, такая "секьюритизация" ипотечных кредитов привела к тому, что банки стали постоянно снижать свои стандарты кредитования. Рейтинговые агентства, которым платили эмитенты, присвоили этим ценным бумагам статус "ААА", или наименее рискованных, не проанализировав должным образом риск дефолта по базовым ипотечным кредитам. Мировые инвесторы, переполненные наличностью и жаждущие более высоких доходов, бросились покупать эти продукты, вливая все больше и больше денег в жилищное финансирование. Тем временем Fannie Mae и Freddie Mac, две гигантские компании, которые Конгресс уполномочил приобретать квалифицированные ипотечные кредиты для поощрения домовладения и которые в силу своего квазиправительственного статуса могли занимать деньги намного дешевле, чем другие компании, были по колено погружены в рынок субстандартного кредитования, а их акционеры получали прибыль по мере роста рынка жилья.
Все это способствовало возникновению классического пузыря, сказал Джордж. Пока цены на жилье продолжали расти, все были счастливы: семьи, которые могли внезапно купить дом своей мечты без первоначального взноса; застройщики, которые не могли строить дома достаточно быстро, чтобы удовлетворить всех этих новых клиентов; банки, которые продавали все более сложные финансовые инструменты с большой прибылью; хедж-фонды и инвестиционные банки, которые делали все большие и большие ставки на эти финансовые инструменты с помощью заемных средств; не говоря уже о розничных продавцах мебели, производителях ковров, профсоюзах и рекламных отделах газет, у всех из которых были все стимулы для продолжения вечеринки.
Но поскольку рынок подпирало так много неквалифицированных покупателей, Джордж был убежден, что вечеринка рано или поздно закончится. То, что я наблюдал в Чикаго, было лишь толчком, сказал он мне. Когда произойдет землетрясение, последствия будут гораздо сильнее в таких местах, как Флорида, Аризона и Невада, где субстандартное кредитование было наиболее активным. Как только большое количество домовладельцев начнет объявлять дефолт, инвесторы поймут, что многие ипотечные ценные бумаги в конце концов не были такими уж ценными. Скорее всего, они бросятся бежать, сбрасывая ценные бумаги так быстро, как только смогут. Банки, которые держали эти ценные бумаги, стали бы уязвимы для атак, и, вероятно, сократили бы кредитование для покрытия убытков или поддержания требований к капиталу, что затруднило бы получение ипотечного кредита даже для квалифицированных семей, что, в свою очередь, привело бы к еще большему снижению рынка жилья.
Это будет замкнутый круг, который, скорее всего, вызовет панику на рынке, а из-за огромного количества вовлеченных денег результатом может стать экономический кризис, подобного которому мы не видели за всю нашу жизнь.
Я слушал все это с растущим недоверием. Джордж не был склонен к преувеличениям, особенно когда дело касалось денег. Он рассказал мне, что сам занял крупную "короткую" позицию, по сути, поставив на то, что цена ипотечных ценных бумаг в будущем сильно упадет. Я спросил его, почему, если риск полномасштабного кризиса так высок, никто — ни Федеральная резервная система, ни банковские регуляторы, ни финансовая пресса — похоже, не говорит об этом.
Джордж пожал плечами. "Ты мне скажи".
Когда я вернулся в свой офис в Сенате, я попросил некоторых из своих сотрудников связаться со своими коллегами из банковского комитета, чтобы узнать, не видит ли кто-нибудь опасности в резком росте рынка субстандартных ипотечных кредитов. Отчеты были получены отрицательные: Председатель Федеральной резервной системы указал, что рынок жилья немного перегрет и должен в конечном итоге скорректироваться, но, учитывая исторические тенденции, он не видит серьезной угрозы для финансовой системы или экономики в целом. Учитывая все остальные проблемы, включая начало промежуточных кампаний, предупреждение Джорджа вылетело у меня из головы. На самом деле, когда я увидел его через несколько месяцев, в начале 2007 года, финансовый рынок и рынок жилья продолжали смягчаться, но это не казалось чем-то серьезным. Джордж рассказал мне, что он был вынужден отказаться от своей "короткой" позиции, понеся большие потери.
"У меня просто не хватает денег, чтобы продолжать пари", — сказал он достаточно спокойно,
