С юридической точки зрения одним из наиболее важных для распоряжения земельными участками условий является категория оборотоспособности земельных участков.
ЗК РФ содержит ряд норм, устанавливающих общие правила оборота земельных участков. В ст. 27 ЗК РФ установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков, т. е. определены требования к оборотоспособности и обороту земельных участков.
Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ (устанавливающей общее понятие оборотоспособности гражданских прав) следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под универсальным правопреемством Гражданский кодекс РФ подразумевает переход всех прав и обязанностей от прежнего собственника к новому.
Земельные участки, изъятые из оборота, согласно ст. 129 ГК РФ, должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограничение оборотоспособности), определяются в порядке, установленном законом. В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и включение в оборот земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ, а также иными федеральными законами. К таким федеральным законам прежде всего следует отнести те, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости и прежде всего природных объектов. В данном случае имеются в виду Лесной кодекс РФ, который устанавливает, что лесной фонд Российской Федерации находится в федеральной собственности, Водный кодекс РФ, которым определено, что большинство водных объектов находится в государственной собственности. Данные правила существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости. К недвижимости относится не только земля, поэтому существуют законы, которые регулируют отношения, возникающие по поводу данных объектов недвижимости (например, леса – Лесной кодекс, водные объекты – Водный кодекс). Вышеназванные объекты прочно связаны с землей, поэтому при решении вопроса об ограничении, изъятии из оборота и допущении к обороту земельных участков опираются на нормы не только Земельного кодекса, но и других законов.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.
Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравнении с уже указанными Земельным кодексом.
При этом к земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.
В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться специальным федеральным законом. Таковым является Федеральный закон от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом исключение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также для земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Так, согласно данному Закону установлено, что земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства могут быть предоставлены только в аренду.
2.1. Прекращение права собственности
Прекращение права собственности в Российской Федерации возможно по двум основаниям: 1) по инициативе правообладателя земельного участка и 2) принудительное прекращение права собственности. При этом уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления не могут изымать земельные участки по своему усмотрению, без особых оснований и без соблюдения установленных правил и процедур.
Нормы о прекращении права собственности на землю соответствуют общим положениям о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства.
В ст. 44 ЗК РФ приведен перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок:
– отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;
– отказ собственника от права собственности на участок;
– принудительное изъятие у собственника его участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Общие основания прекращения права собственности, предусмотренные ст. 235 ГК РФ, в целом соответствуют норме ст. 44 ЗК РФ, однако в ст. 235 ГК РФ упоминается также о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения имущества. Очевидно, что по отношению к земле такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова сам земельный участок как таковой никуда не исчезает. Кроме того, в ст. 235 ГК РФ названа возможность установления законодательством иных случаев утраты права собственности на имущество. Земельный кодекс такой возможности не предусматривает. Таким образом, установленный им перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки является исчерпывающим.
Условия о порядке отчуждения собственником земельного участка регламентированы ст. 52 ЗК РФ; условия отказа лица от права на земельный участок – ст. 53 ЗК РФ.
Отчуждение собственником земельного участка осуществляется в результате сделки, если собственник отчуждает его на основании договора. Отчуждение земельного участка может иметь место и при обращении взыскания на участок по договору ипотеки в связи с неисполнением основного обязательства.
Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом договоры купли-продажи таких участков заключаются преимущественно на торгах.
Принудительное изъятие участка у собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом:
– обращение взыскания на земельный участок по обязательствам;
– отчуждение участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу;
– реквизиция земельного участка;
– невозможность выделить в натуре участок участнику долевой собственности при ее разделе на основании ст. 252 ГК РФ, в случае когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества;
– признание на основании решения суда права собственности на земельный участок за собственником недвижимости согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами;
– выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Теперь остановимся более подробно на основаниях прекращения права собственности на земельный участок.
1. Отчуждение земельного участка другим лицам по инициативе его собственника происходит по правилам гражданского законодательства. При этом учитываются положения ст. 27 ЗК РФ об ограничении оборотоспособности земельных участков. Отчуждение участка его собственником может осуществляться по договорам купли-продажи, мены, дарения, пожизненной ренты. Данные сделки следует отличать от передачи прав на земельный участок по завещанию, когда право на участок переходит к иному лицу после смерти собственника. При отказе от права собственности на участок этот участок подпадает под правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи , порядок прекращения прав на которую установлен Гражданским кодексом РФ.
