Нужно учесть, что обычно условия предоставления кредита в данном случае будут отличаться от стандартных, и не в лучшую сторону. Так при оформлении кредита лицам, получающим «серую» зарплату, от них могут потребовать двух поручителей.
Доходы, учитываемые банком при выдаче ипотечного кредита
Одни банки остановятся на предоставленной им информации о доходах в виде заработной платы по основному месту работы. Другие могут учесть также и дополнительные доходы, например, от работы по совместительству, от сдачи в аренду квартиры, от банковского процента по денежным вкладам и т. п.
Помимо этого, кредитор обязательно учтет возраст заемщика, его образование, квалификацию, трудовой стаж, активы (дача, машина, гараж, участок, яхта, счета в банках, ценные бумаги), проанализирует рынок труда и зарплат специалистов такого уровня, чтобы выяснить, реален ли «серый» доход. Все это необходимо банку, чтобы определить платеже– и кредитоспособность заемщика.
Под платежеспособностью имеется в виду ваша способность погасить кредит в условленный срок. Несмотря на то, что справка с места работы обязательно будет фигурировать в числе необходимых документов, окончательное решение будет приниматься все-таки не на ее основе. Если при официальной зарплате в полторы тысячи рублей вы состоите в гольфклубе и ездите на «Hammere», можете быть уверены, что банк отнесется к этому с пониманием.
Кредитоспособность – это ваша возможность своевременно осуществлять платежи для погашения кредита. Банк проверит, насколько аккуратно вы оплачиваете коммунальные услуги, квартирную или арендную плату, своевременно ли платите налоги и выполняете обязательства по кредитам. Если результаты андеррайтинага устроят банк, будет вынесено соответствующее решение. С этого момента у вас есть некоторый срок (он оговаривается в каждом конкретном случае), обычно три-четыре месяца, на поиск квартиры, ее утверждение и заключение сделки.
В США существует система так называемого скоринга: есть вопросник, который предлагается клиенту, за каждый ответ он получает определенное количество баллов, и по итоговой сумме кредитор определяет, с кем он имеет дело. У нас в большинстве банков такие вопросники тоже есть, но вердикт по ним далеко не окончателен: решение принимают люди, и на каком основании они это делают, заемщику знать не нужно. Отказав, банк не станет объяснять причин.
Однако есть некоторые тонкости, которые, возможно вам помогут. В банках существуют разработанные ими же «стоп-листы», т. е. перечни видов деятельности, которые уже сами по себе определяют отказ в ипотечном кредите. У разных кредиторов они разные, но практически никто не даст денег тем, кто занимается сетевым маркетингом (ходящим от двери к двери продавцам гербалайфа, некоторых видов косметики, посуды и т. п.). Очень неохотно кредитуют тех, кто занят в игорном бизнесе.
Весьма осторожно подходят и к тем, у кого собственный бизнес. Банки считают, что предприниматель, прельщенный сравнительно небольшой процентной ставкой, возьмет деньги не на квартиру, а, скажем, для пополнения оборотного капитала. Поэтому владельцев собственного дела проверяют, как правило, гораздо тщательнее, чем наемных работников, и претендуют нередко на ознакомление с совсем уж конфиденциальной информацией, касающейся функционирования бизнеса. Недоверие к предпринимателю как к потенциальному заемщику денежных средств под залог недвижимости порождена еще следующим. Каждый предприниматель выступает от своего имени, он не представляет юридическое лицо с большими оборотами, у него отсутствуют другие учредители, которые могут быть поручителями при получении данного кредита, нет уставного капитала, гарантирующего интересы кредиторов, имущество, которым обладает предприниматель (а не физическое лицо), если даже есть, то мало.
Но если у него заключен договор на аренду торговых площадей или помещения, то он заложить принадлежащее ему право аренды (при условии, что сам договор аренды заключен на срок более одного года и, соответственно, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5.3. Политика банка при рассмотрении заявки на ипотечный кредит
Жилищную проблему, от наличия которой страдает большинство населения страны, можно сформулировать очень легко: приобрести жилье в России, мягко говоря, проблематично.
Вариант ипотечного кредитования как один из способов ее разрешения, конечно, очень неплох, но его развитие продолжает сдерживаться следующими факторами:
1) низким уровнем доходов населения, а отсюда – ограниченной платежеспособностью;
2) недостатком жилья на вторичном рынке, особенно с учетом того факта, что с каждым годом все большее число жилых домов относится к категории аварийных, объемы жилищного строительства остаются недостаточными;
3) несовершенства законодательства и недостаточными темпами его развития, оно просто не успевает за теми изменениями и потребностями, которые возникают в системе кредитования и ипотеки;
4) неразвитостью системы ипотечного кредитования в целом, когда ее составные части не взаимодействуют друг с другом, создавая дополнительные помехи лицам, участвующим в получении кредита;
5) национальными традициями и особенностями, когда ни от власти, ни от будущего не ждут ничего положительного, а потому надежда возлагается только на собственные силы, возможности же получения банковского кредита и необходимости достаточно долгой финансовой зависимости часть населения просто не приемлет, так как перспектива жить в долг ее ужасает;
6) высокими процентными ставками, изначально отсекающими большое число желающих получить кредит;
7) отсутствием официальных источников доходов граждан («серые» зарплаты).
Эти проблемы, как и ряд других, менее значительных затрудняют предоставление кредита и становление ипотеки как механизма, доступного массам.
Кроме того, банки, конечно, весьма обоснованно предъявляют к потенциальному заемщику ряд требований. О некоторых уже было сказано. Остановимся на тех, при наличии которых банк однозначно не допустит заключение договора ипотеки.
Если потенциальный заемщик просто нигде не трудоустроен, т. е. не имеет стабильного регулярного источника доходов, кредит ему не дадут даже с учетом рассмотренных ранее вариантов дополнительного заработка.
Нет шансов и у тех, кто только что устроился на работу. Прежде чем идти в банк, надо отработать минимум полгода на новом месте работы.
Серьезное ограничение для заемщика – возраст. Банк обычно рассчитывает, что кредит с процентами человек может полностью вернуть тогда, когда доживет до пенсионного возраста и проживет после этого еще пять лет. Иными словами, для мужчин критическим возрастом при максимальном сроке кредитования в 20 лет считаются 45 лет, а для женщин – 35.
И еще. Рассмотрим ситуацию, когда вы пришли в банк и начинаете общение со специалистом кредитного отдела. На основании представленных вами документов все на первый взгляд удовлетворяет вашего собеседника. Но вы начинаете ненавязчиво интересоваться тем, что может произойти, если вы кредит не возвратите. Естественно, это не только настораживает специалиста, но и может послужить основанием, по которому вам просто откажут.
Таким образом, нужно реально оценить свои данные и понять, даст ли согласие банк на предоставление вам кредита или откажет в этом. Ведь можно потратить много времени и денег на поиски квартиры, на сборы необходимых документов. А результат, которого вы добивались, так и не получите.
По отзывам клиентов очень сложно пройти этап согласований именно в Сбербанке. Такое мнение о нем сложилось и у специалистов, работающих с этой кредитной организацией (риэлтеров, брокеров). Во-первых, этот банк рассматривает только официально подтвержденные доходы. Во-вторых, он использует в качестве обеспечения поручителей. Многие считают, что требования его настолько серьезны, что соответствовать им просто нереально.
Итак, на каком основании в стандартной ситуации кредитная организация может отказать потенциальному клиенту в получении кредита? Остановимся на общих моментах.
1. Ваш возраст превышает максимально допустимый для получения кредита: чаще всего для женщин он подходит к 60 годам, у мужчин – к 65 годам, т. е. к пенсионному.
2. Ваш доход недостаточен (наиболее часто встречающаяся ситуации, отсеивающая клиентов в самом начале процесса получения кредита).
3. Отсутствие гражданства (в некоторых случаях – отсутствие регистрации в данном населенном пункте).
4. Заболевания, в связи с которыми вы не подлежите страхованию.
Уже после того, как вами предоставлены документы и заполнена анкета на официальное оформление кредита в ходе проверки представленных вами документов, может выясниться, например, что вами предоставлены сведения о доходах, не соответствующие действительности, или вами не погашен кредит в другой кредитной организации. Не исключен также случай, когда заемщик умышленно подделывает документы для того, чтобы облегчить себе процесс получения кредита (сведения о доходах, справка о здоровье). Делать этого настоятельно не рекомендуем. Кроме того, что ваши данные могут быть занесены в «черный список», ваши действия могут быть истолкованы как уголовно наказуемое деяние со всеми вытекающими последствиями.
